专家教你楼市消费维权四攻略(图)

　　遭遇公摊缩水交房延误陷阱咋办？

　　约定交房时间到了却无法收房、代办产权时遭遇乱收费、新房被一房两卖、入住多年拿不到房产证……尽管早在2006年，商品房销售等热点消费维权内容已被纳入《四川省消费者权益保护条例（修订案草案）》，但在11年后，房产领域的纠纷依然频发。

　　那么，目前楼市消费问题主要出现在哪些方面？对于这些购房纠纷，如何有效规避？在遭遇相关问题后，如何维权？金融投资报对此进行了梳理，接受记者采访的专家也给出了相关建议。

　　本报记者 吉雪娇

　　陷阱一：房屋公摊与承诺不符

　　根据四川省消委会近日公布的2015年十大消费维权典型案例，2015年7月，消费者李女士在南充市某房屋开发公司所开发的楼盘选购商品房，在了解该商品房公摊面积比例时，两次被告知是5%，消费者认为符合购买需求，即与销售人员商定了房屋总价为65.42万元，并当即支付定金5万元，并在9月29日缴纳了购房余款。

　　但随后在签订《商品房买卖合同》时，该消费者发现合同中载明的房屋公摊面积为28%，当即提出异议，并要求退款。双方多次协商未果，消费者向南充市消委会投诉。经消委会查证发现，该开发商涉嫌提供虚假不实信息，侵害了消费者的知情权，经调解退还全部购房款。

　　应对举措：细化购房合同

　　相关人士指出，公摊面积最高多少目前暂无明确标准，但通常而言，加上公摊面积后，普通公寓得房率在75%-80%比较合适。如果买房者发现公摊面积和合同标注面积不一样的话，可以到所在区县房管局反映情况。

　　此外，为避免开发商利用“期房”建筑面积误差3%的法律规定，建议购房者在签订购房合同时，对此作出更为细致的约定。

　　陷阱二：商品房约定面积“缩水”

　　2015年1月，重庆市綦江区人民法院接收了一起由于商品房缩水引发纠纷的案件。在这起案件中，重庆市綦江区的傅女士向重庆翊扬实业有限公司购买房屋，但等到交房拿到房产证才发现，登记的建筑面积33.59平方米，但套内面积只有21.56平方米；按建筑面积计算，误差达到了8%，远超出约定的3%的面积误差比上限。

　　最终，法院判决开发商对超出约定误差上限部分的面积按照房价的两倍进行赔偿。

　　应对举措：先咨询 再举报

　　住房面积是购房者买房最关心的要素之一，根据国家法律规定，对“期房”建筑面积的误差有个3%的限定，在此范围内，法律是允许的。

　　据业内人士介绍，在房屋面积测绘上，现在最普遍的做法便是开发商请代理测绘机构来进行测量。由于测绘手段的不同，测绘水平的差异，导致面积上也有了不小的误差。建议购房者可以在每年的8月29日，也就是国家规定的测绘法宣传日，对所要了解的测绘等向工作人员进行咨询。

　　而四川的购房者也可以通过登录四川省测绘地理信息局官方网站等方式，对地图市场违法行为、违法测绘行为及扰乱房产测绘市场秩序行为等进行咨询投诉和举报。

　　陷阱三：代办房屋产权多收费用

　　2015年7月，巴中市平昌县工商质监局接消费者举报称，该县某开发商代办产权时乱收费。

　　经过调查，当事人与购房者合同约定，消费者收房时将维修基金、契税、商品房权属办理等相关费用交给出卖人，开发商以“交房费用预算单”形式将房屋销售单价、总价、代收税费逐项列表，并将国家明确规定暂免征收的印花税列入收费项目。

　　截止调查时，当事人已售房345套，销售金额1.45554999.00元，按销售总价万分之五的标准共收取印花税72821元。根据《消费者权益保护法》相关规定，平昌县工商质监局对当事人做出责令退还违规收取的印花税、罚款的行政处罚。

　　应对举措：签订公平补充协议

　　事实上，从去年7月1日起，四川省居民在购买商品房时都有权利提出使用“范本”。但值得注意的是，“范本”在签约时并不是强制执行的，买卖双方可以使用本合同示范文本订立合同、也可参照本合同示范文本来订立合同，还可以另行签订补充协议。

　　如果是另签补充协议，省工商局合同处工作人员提醒，补充合同里含有加重购房人责任、排除购房人权利、减轻或免除自身责任等不公平、不合理的内容，也就是“霸王条款”时，消费者可以向各级工商部门举报。

　　陷阱四：约定交房“遥遥无期”

　　成都市民王先生表示，其购买了位于成都市华阳街道的一套住宅，合同约定2015年11月12日交房。

　　但是截至约定交房日期，王先生称，2015年11月12日小区公共绿化、公共道路、几乎未施工，没有达到合同要求，另外各楼层的电梯走廊公共部分质量不达标，开发商并且未在合同约定的时间通知业主收房，并未出示交房所需的“5证”。开发商以整改为由，对拖延交房违约金只字未提。

　　应对举措：根据自身需求做出取舍

　　业内人士指出，购房者遇到逾期交房等违约违法行为，应根据自身需求并结合开发商补救情况选择要房或退房。其中，如果开发商能够尽快完善各项证件、手续，尽快使房屋满足交付条件、确保将来能够办理房屋权属证书，购房者可以选择要房。当然，即使合同得以继续履行，购房者也有权追究开发商逾期交房的违约责任或要求。

　　购房者也可以开发商未办理预售许可证等手续为由，要求解除合同或确认合同无效，如果合同被解除或确认无效的，开发商依法应当返还购房者已付购房款、利息并赔偿损失，如果购房者认为开发商的行为构成欺诈，购房者还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　·记者手记·

　　房产消费监管制度亟待完善

　　本报记者 吉雪娇

　　3月14日，四川消委发布了四川首个消费者满意度指数，调查显示，如房屋及建材、装修及物业服务、中介服务等消费者一次性消费、非完全竞争市场、行业制度及规范不甚完善的行业，其消费满意度较低。

　　事实上，根据四川省保护消费者权益委员会发布的2015年度消费者投诉信息统计分析报告，2015年度，在商品大类统计的消费者投诉数据中，关于房屋及建材类的投诉虽然同比微降0.16%，但投诉量占投诉总量比仍然达6.16%。而在服务类投诉中，房屋装修及物业服务2015年投诉占比则为2.34%。

　　据华西传媒集群今年对1332位消费者的投诉分析，今年消费投诉的“重灾区”，仍是房屋、汽车这两类大宗商品，投诉量占到投诉总量的七成。

　　种种迹象显示，房产作为普通人一生中最大一笔消费，购房者在遇到相关纠纷时，往往在维权时仍处于十分弱势的境地。在分析人士看来，房产消费之所以成为纠纷高发的领域，主要原因还是相关监管的空白。解决房产消费“维权难”，必须通过立法，强化对房屋质量的监管和保障。与此同时，在房产维权的过程中，高昂的维权成本也成为一道隐形门槛。

　　不过，这一情况已被愈来愈重视。就在近日，全国人大代表、民盟青海省委专职副主委程苏建议，应完善商品房质量追溯机制并延长商品房保修期。更多监管制度方面的完善，或指日可待。

　　作者：吉雪娇

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