富人都在海外投资买房 可你跟风可能是错的！

　　国内一线城市的房价又涨疯了。不过有不少媒体却报道说，当90后大学生、小白领、农民工等都在半夜“裹被子”排队买房的时候，中国的富豪和高净值人群却都在国内“抛房”，转而去国外买房了！

　　想想这也是合理的，因为海外房价可以说是真心不贵。小编看了下，悉尼房屋均价约65万澳元每套，相当于300万人民币。在美国圣迭戈、洛杉矶、纽约、波士顿西雅图等“热门”城市房价中位数为40-50万美元/套。这些有花园、游泳池的大House，折合成人民币左不过300万元左右，在深圳市中心能买个亭子间吗？

　　精明的富人们都在卖房？

　　据诺亚财富《2016 高端财富白皮书》，尽管近期房地产市场火热，但只有46%的高净值人士（可投资资产1千万元以上）将“投资性房产”作为主要配置资产之一，比例明显低于以往。相比之下，他们之中却有将近80%的人计划增加境外投资的比例。可见，富人们正在减持房产并增加境外投资的比例。

　　此外，中国人海外买房的规模也是“举世无双”。美国房地产经纪人协会报告显示，近年来中国人成美国房产的“大买家”，2014~2015 年度中国买家在美购置房产金额高达286亿美元，远远高出排名第二的加拿大买家一倍以上。

　　还有专家表示，富人海外买房或将成为潮流。2014-2015年间，已出现过一波保险公司等金融机构不断收购海外地标建筑的浪潮。未来，以高净值人群、私募基金公司等为主的投资大军，将迎来“海外买房”的又一波浪潮。

　　再加上某些媒体的大做文章，以上信息似乎让我们形成了一种错觉——精明的人早就远离房市了、现在买房日后必亏；或者说，富人已离场，中产终将成楼市“接盘侠”……

　　那么问题来了，投资海外房产真的能帮我们赚钱、并且迈入“富人”行列吗？

　　买房能跟着“富人”走吗？

　　如仅考虑房价因素，海外购房对普通人而言似乎也是可行的。而且国外的房屋租售比往往高于中国，如美国房屋租售比就通常在5%左右，高于中国的2%。以相对较低的价格买入高质量的房产，又坐享租金收益，岂不乐哉？

　　然而，如果你真要这么干的话，仅仅考虑这些可是远远不够的！

　　以在美国持有房产为例，房东不仅每年都要缴纳房价1%左右房产税（各州税率不同），还有保险费、物业费或维护费等等。如中国人买房后无法经常去美国，还需委托中介机构进行每月巡查以及房屋维修、定期清洁、剪草及冬季维护等。粗略计算的话，至少需要从每年租金收益中扣除房价2~3%的持有成本。所以在一般情况下，其实也并不会比在中国持有房产并出租来得更赚钱。

　　也许有人会说，既然海外买房出租未必能赚钱，我们以比国内低得多的价格“抄底”买入，坐等升值总行了吧？数据显示，在一个正常年份中，美国房价的增长率约为3%左右，如扣除当地的CPI通胀率，房价基本相当于是不涨的。这要比起我们国内一线城市房价的涨幅，那真是只能“呵呵”了——2015年中国二手房房价涨幅排名第一的深圳，全年涨幅将近50%。

　　那么，我们不去美国了，有没有什么和中国一样房价疯涨的国家吗？近年来，澳大利亚的房价也是节节上升。从2008年到2015年，悉尼、墨尔本等大城市的房价涨幅达到约50%。但是，2008年时澳元兑人民币汇率则达到过7.0的历史高点，而如今则只有4.8左右，下跌了30%以上。这样一抵消的话，我们就又赚不到什么钱了……

　　综上所述，虽然我们不能说去海外买房一定会亏得一文不值，但要“纠结”的因素简直是多到飞起，房产税、房价涨幅、汇率、法律法规等等都要考虑在内，绝不是轻轻松松就可以稳赚不赔的买卖，怎么可能是像他们说的“聪明人全去海外买房”这么简单？

　　噢~对了，还有说起“法规”问题，小编在各类移民BBS里遛了一圈，发现美国的房产交易流程非常规范，一系列法律文件就把人给看晕了，什么Offer、Addendum、HUD-1、Disclosure Form缺一不可.......

　　什么人适合海外买房？

　　其实，单看富人减持国内房产、增加海外投资，与中国人海外买房规模这两个数据，并不能直接得出高净值人群全都把国内房子换成国外的结论。海外投资也是有多重途径的，不一定是买房这一条。

　　既然如此的话，那么去海外买房的富人到底是怎么想的呢？那可能，是人家真的有这样的需求，而并不是为了投资，比如说“移民”就是最重要的一个原因。还有一个原因是资金是在太多了，需要在全球配置一些不同的资产。

　　最后，也许还有人会说，如果是为了留学、养老等需求，是不是也要在海外买房呢？这个小编并做不了主，假设您有怎么花也花不完的钱，或者觉得买房就是比租房好，那倒是确实可以考虑的。

　　只是若是还兼带有投资的目的，还是要更审慎地考虑。