首付贷已被收紧！京沪深还涨得动？

　　1　从银行到民间金融，首付贷成众矢之的

　　近日，深圳市金融办发出了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》。该函件表示，现针对深圳市房地产交易过热，银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷，放大金融风险的现状，研

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　　一位知情人士向《每日经济新闻》记者表示，深圳市金融办发函要求相关机构协助金融办摸底深圳市场的首付贷情况，涉及的机构可能包括P2P、小贷公司、众筹等机构。目前还处在摸底阶段，具体如何还要等摸底之后才知道。

　　这是深圳的动作。据财新报道，上周央行上海总部召集部分银行了解与个人住房贷款相关的业务，一是希望各家银行不要搞利率竞争；二是想要了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划；三是了解银行与房产中介的合作情况。

　　一位上市城商行高层向《每日经济新闻》记者确认，央行召集了几家上海房地产金融联席会议成员银行参加上述会议。他同时表示，“接下来，估计监管层会让银行自查，然后根据自查的情况来完善监管措施。个人感觉，银行应该没有太多的问题。”

　　另据《第一财经日报》报道，记者日前走访调查发现，包括上海链家、上海中原等中介机构已经开始悄然暂停了其首付贷等金融业务，而其他包括太平洋房屋等中介机构也开始谨慎向购房者推荐此类业务。这意味着首付贷事实上已经被收紧。

　　2　首付贷突然走红，引发业界担忧

　　去年下半年至今，京沪深房价一路上涨，楼市火爆的同时也让业界燃起对风险的关注。与此同时，类似首付贷这种为贷款人增加杠杆的产品，让外界不断质疑其风险状况。

　　有业内人士认为，首付贷降低了首付标准，这会让银行失去对借款人的风险辨识能力，降低借款人的违约成本。当房价降下来的时候，买家有可能违约，从而引发金融风险。

　　同时，还有人将首付贷等场外加杠杆的模式与去年股市行情火爆时的P2P股票配资做类比，认为其尽管从绝对规模来说无法与场内房贷资金相比，但因为杠杆本身有叠加效应，又游离在监管政策和正规金融机构的风控体系之外，容易成为金融风险的导火索和放大器。

　　新华社日前援引央行深圳中心支行的表态称，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。

　　《每日经济新闻》记者采访的多位银行人士认为，首付贷等房贷加杠杆产品与股票市场的加杠杆类似，是不可持续的，风险很大。希望政府部门进行监管，以免造成区域性的金融不稳定。

　　不过，也有互联网金融人士告诉记者，监管层不应该对首付贷进行一刀切，大多数平台在做首付贷时的审查非常严格，而且主要是为刚需服务，整体市场整体规模并不大。

　　3 首付贷有多少？多到足以撬动房价？

　　华泰证券表示：以全国来看，我们以居民中长期贷款进行测算， 2015 年居民购房首付比例为40%（如果考虑二手房，首付比例还会提高），也就是说，按照规定的20%比例下限，当前的杠杆运用并不充分。但是由于杠杆边际的影响,所以需要对首付贷的进一步使用进行关注。

　　以一线城市北京为例，2015年北京新增住户贷款1784 亿元，假设全部用于购房，对应全年新房销售 2513 亿元和预计同等规模的二手房交易，则对应的首付比例为 65%。渠道方面， 目前第三方机构类似平安好房、 链家等均在提供首付贷，同时不少开发商也通过与金融机构合作的方式做首付贴息，在解决贷款渠道方面，已经完全打开。

　　中信证券研报则认为，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。

　　首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都要远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，购房人通常不会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，很难想象有大量的居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。

　　其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。

　　最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京由于有个人所得税征缴要求，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高——一旦买房人选择用较多按揭付款，则很可能造成税收负担上升。