诺亚财富: 一半惊喜一半忧？ 楼市能否翩翩起舞到最后

　　导读：2016年开年，外围股市动荡下跌、油价低迷、汇率争贬、负利率突现及银行不良贷款率上升，迷雾已经笼罩着全球经济。然而，继2015年深圳房价非理性暴涨之后，上海楼市的疯狂上涨如同票房一飞冲天的“美人鱼”一样，一半惊喜一半忧愁。这次的上涨是昙花一现还是楼市变天？

　　正文：

　　现今，上海千万价位房子顶多也就能称得上改善型，瑞虹新城六期352套住房在5个小时内售罄，均价在8.3-8.4万左右。且当前开发商捂盘惜售，等待三四月的小阳春行情。二手房东亦跟风收缩供应，二手房目前作为卖方市场，违约现象及跳价幅度更甚。就在2月25日，江苏中南及融信双双在上海青浦区拿下“地王”，以期用“贵过面包的面粉”烹调出“美味佳肴”。无独有偶，北京五环外首拍大兴区黄村镇楼面价高达4.7万元/平方米。另外，南京、苏州及厦门等城市楼市成交亦甚嚣尘上。

　　从短期角度分析：

　　从长期角度分析： 人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中，人口净流入超过170万的城市共13个，也是目前中国房价最高的城市，这是推动房价上涨的源动力。从下图城市的常住人口/户籍人口比值可窥见一斑。

　　房价疯狂背后，我们更为担心的是来自于金融市场的传导。得于前车之鉴，2007年美国次贷危机之后，2008年深圳房价大跌，曾经出现短暂的、个别的断供现象，若无四万亿刺激，则深圳断供数量必定不在少数。近期上海、深圳及广州的个别有序调整政策给我们道出了不少苗头。

　　值得我们深刻反思的是，政策初衷在于有针对性地去库存，但目前却颇有背道而驰之势，楼市结构性矛盾正在加剧。2015年以疯狂的股市开端，其结局惨烈程度有目共睹，类比2016年疯狂的北上深超级一线楼市，疯狂的舞蹈总有随着音乐停止的一天。总而言之，诺亚研究预期2016年整体楼市稳定中震荡，成交量将不会超越2013年的高点，但全年来看，不排除一线超级城市及重点二线城市价格仍有合理上调空间。另外，其它外围二线城市及三四线城市仍以去库存为当务之急，房价或存下行风险。