首套房首付比例低至20% 救市大幕再次拉开？

　　本文转自微信公众号：快理财

　　房地产去库存终于迎来重磅政策力顶。

　　2月2日下午，央行、意见会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，提出在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为2

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• 万科Ａ

　　房地产救市大幕再次拉开？

　　遇到经济危机的2008年，楼市进入了一个非常低迷的时代，2009年政府开始救市，今后的5年内房价暴涨几倍。

　　遇到经济转型的2014年，加上全球经济低迷，与2008年如出一辙，楼市进入超级低迷期，理由是高库存，说白了就是2009年救市的祸根。

　　2009年救市，之后一年内有33万亿的资金规模进入房地产行业，投资过剩的结局，印证到了2014年以后的高库存身上。

　　如果按照市场规律，进入这样的地产状态，地产行业会遭受调整期，先知先觉的企业会提前预备现金流，甚至停止投资和抛售房产。

　　2015年这一年李嘉诚做到了，抛售众多内地物业，做最后的公司战略调整，直接说明一个大问题，地产行业遇到了调整窗口。

　　但是谁还看到其他大的房地产企业抛售房产，集中现金流的动作，实际大的地产公司已经不再地王，这就一再说明地产行业的调整期到来。

　　返回来我们再看看。

　　2008年的一幕，让人目瞪口呆不？

　　房价被高度管制，不是你想降就能降，看看地产龙头万科降价的后果。

　　2008年，根据万科公开的年报，公司销售金额比前三年翻了5.7倍。王石不断看到这样的市场信号：深圳、上海、北京、成都、武汉等大城市都出现了市场开始下行的明显信号，成交量环比下滑20%-30%……万科看到全局式市场调整不可避免。

　　12月，王石对外宣布，万科不拿“地王”，开始调低开工计划，同时开始降价。

　　最开始的一个楼盘：广州万科金色康苑项目，每平米均价比周边楼盘低3000-4000元。4天后，他同意了记者提出的“拐点论”说法。

　　此言一出，引发哗然，地产圈炸开了锅，很多开发商大骂王石“胡说八道”。

　　外界的压力远非如此简单，更令王石感到心力交瘁的是来自各地政府的压力。

　　2008年5月，某城市召集开发商开会，没有请万科。王石知道，会议的内容不过8个字可以概括：不许降价，远离万科。同时，在几个重点城市，有关部门派出调查组，进驻万科查税、查账。在杭州，因为降价，已经买了万科房子的业主，冲砸售楼处，王石通知了有关部门，有关部门派了特警去，但特警站在旁边袖手旁观……很明显这就是地方政府的一个态度。？

　　地产公司的业务本来就是千丝万缕跟政府有关系的，如果政府都摆出了这样的态度，地产公司该如何生存？然而王石更担心的是，这不是一个地方政府，而是会蔓延。

　　你降价，触碰到了别人的利益，让别人怎么干？

　　那一年，南京市政府又给万科开了四千万罚款单，为什么，因为降价；这就是万科降价的后果。

　　当时的王石，已经做好了辞职的准备，可一旦辞职，他的保护伞也没了。

　　地方会保护你么？你的同行会保护你么？一旦你辞职了，你所在的公司会保护你吗？

　　王石被逼上绝路，万科再次恢复原价，此后，再没有地产商敢主动大规模降价。

　　这再一次说明，乐福居说过的，房价不会降的原因所在。

　　第一：地方债压力过重的依靠房地产行业，地方政府60%营收在土地出让金，地方建设发行外债是有期限的，到期国家不能失信，这一点都知道，所以60%的重头戏不能失效，这是他们的救命稻草。

　　2015年初的43号文件确立了，地级市政府一改土地财政的过去，重大项目发行债券一律上升的省级审批和决策，倒逼地市级政府要拿到好项目才可以建设，但是目前远水解不了近渴，近期5年内的地方债就无法兑现，过渡期必须联合保信誉。

　　由此可见，降价风潮就是地产奔溃的前兆，谁捅马蜂窝谁倒霉，一起撑着等待政策救援，2015年的到来救命稻草终于解套了，最主要没人敢降价，特别是领头羊。

　　第二：这次救市还能救出一个牛市来，一二线一路飘红，三四线稳中有涨，稳中有降，都很正常；但是不会暴跌。

　　反过来讲，如果楼市像深圳一样暴涨，也问题多多。

　　首先，释放不了刚需，暴涨那么多刚需挡在了门外，说了半天还是炒作的，杠杆的，那有什么意思。

　　其次：杠杆楼市一定会有副作用，深圳有多少资金进入房地产，银行业最清楚，将近三分之一的银行贷款都在楼市。

　　其实，刚需即是高房价的推动者也是高房价的受害者，一旦释放刚需房价就会推高，一旦推高房价刚需就受伤。

　　第三：各地方政府在两会期间，去库存成为焦点；不出意外正在酝酿新一轮的救市政策。

　　可能一：公积金纳入农民和个体户进入落地阶段，全面推动住房公积金扩大收益范围人群，包括农民和个体户。

　　可能二：各地方会针对性，因地施政策略，一市一政策，甚至一县一政策，继续加大补贴力度。

　　可能三：减轻企业税负，包裹土地出让金，各种税费等等的减免，为企业和购房者减负。

　　可能四：加强租房市场的建设，建立以租释放售房的过程，先进城，先安置，先工作，再买房的策略未来导向。

　　总之：房价不能降，不能暴跌，没刚需创造刚需，没钱有杠杆，房价维稳最重要，但是维稳的政策导向一般都会是涨势。