高杠杆撑起深圳楼市 低库存助燃中介炒房

　　一路快速走高的深圳楼市，正面临微妙的变局。近日，工行、中行、建行等三家大行的深圳分行，决定收紧面向中介群体的房贷政策。

　　“银行缩紧中介信贷政策的消息就像是重磅炸弹，很多中介公司周末都在加班开会讨论政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理层向南都记者

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　　中介炒房抑制刚需购房

　　得益于宽松的信贷政策，深圳的中介市场异常火热。南都记者从链家地产了解到，在房地产复苏回暖的背景下，深圳二手房交易市场出现了量价齐涨的趋势。

　　根据链家成交系统数据，去年12月深圳二手房成交均价为37443元/平米，环比11月上涨1.5%，同比上涨35.94%.

　　目前深圳房价已处于高位运行，暴涨的房价让很多年轻人取消了购房的计划，大量刚需被抑制。市场也随之出现悲观倾向，认为一旦成交量下跌，中介公司盈利收入不及预期，影响其还贷能力，可能会发生断供现象。而此次银行缩紧信贷政策正是基于这种考虑，希望控制风险。

　　“银行缩紧中介信贷政策的消息就像是重磅炸弹，很多中介公司周末都在加班开会讨论政策。”有深圳不愿具名的中介公司管理层向南都记者透露，因为中介公司买房都是靠杠杆资金，包括深圳在内的一线楼市的复苏也是靠政府的宽松信贷推动，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露。目前，非深圳户口购房，需购买社保满一年（一般指13个月以上），且最近一年无断供，购买首套住房首付3成。若名下深圳房产已卖且有贷款记录的，购买第二套住房首付7成，无记录则4成首付。

　　中介炒楼原因：低库存

　　虽然全国范围内都面临着去库存的压力，房地产市场处于低迷状态，但是众多房地产分析机构都认为，2016年深圳房价继续上涨有其必然，尤其是春节以后，楼市会创造一个“暖春”。

　　截至2015年11月，全国住宅库存为4.4亿平方米，而深圳现有住宅库存410.456万平方米，占全国的0.9%.深圳多家中介告诉南都记者，深圳不存在去库存的困难，反而需要面对的是供不应求的局面导致市场过热的风险。这也是令不少中介敢于出手投资炒房的重要原因。

　　“从城市结构看，深圳作为一线城市其实是需要补库存的。部分类似上海、深圳等城市库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。”易居智库研究总监严跃进在接受南都记者采访时表示，从物业类型看，今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的，去库存方面也不错。中介的楼盘推介，从这方面下手，会比较有底气。

　　“受政策指挥棒影响，往往会出现资金流向并没有向相关调控部门原本预期的地方流转，”链家地产深圳研究部总经理肖小平接受南都记者采访表示，越热越受捧，追涨不追跌。

　　严跃进向南都记者介绍表示，中介及投资的走向，事实上和住宅投资潜力较大有关系，目前深圳等一线市场预期上还是需要大供应量，存在上涨的空间，所以中介对于楼市还是保有信心的。在易居看来，后续住宅去库存的压力会进一步减少，像深圳这样的大城市去库存的压力更是不存在，反而是补库存的需求，“购房政策还会收紧。”

　　借款炒房盛行：只有一两年月供资金

　　“去年3·30新政以后，很多人看到了房价要涨的势头，纷纷入手房地产，贷款投资买房的不在少数。成交量大幅上涨，很多中介公司去年业务都非常繁忙，赚了不少。”深圳某中介公司内部人士向南都记者透露。

　　据链家研究中心数据显示，深圳楼市去年的投资客比例已超过25%，而正常市场的投资客比例是介于10%-15%之间。去年深圳购房者中，有将近三分之二属于换房或者改善住房，都用已有住房进行贷款抵押，从银行套出资金进行投资。

　　“现在深圳的楼市跟2006、2007年那会挺像的，很多人借款炒房。”来自潮灿的炒房客林先生向南都记者直言不讳称，自己和身边很多亲戚去年都通过买房投资大赚一笔。自己在龙华新区拥有一套120平米的房产，去年通过抵押贷款获得资金，果断在罗湖区买了一套100平米的房产，现在已经涨了近50%.

　　除了中介公司炒房，大量散户也积极入手楼市想捞一笔。南都记者发现，越来越多深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。一位在深圳有着十多年炒房经验的投资客成立了一个团队，到处募集买房资格与资金。但是众筹买房一般只筹集一两年的短期月供资金。

　　“现在很多投资客只准备短炒，手里只有一两年的月供资金，在房价上涨时没多大问题，但一旦楼市下行，风险就很大。”肖小平告诉南都记者。