保险公司大举入股房企

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2015-09-11 04:05:56

来源：信息时报

　　专题策划信息时报记者张金娜

　　专题撰文信息时报记者张金娜罗莎琳陈莉姜沁诗

　　今年以来，保险资金流入房地产企业态势越来越明显。除了中国平安入主碧桂园成为大股东，前海人寿成为万科大股东等较引人关注的大举动外，据wind数据统计，截至7月3日，133家A股

相关公司股票走势

房企中，被险资进入前十大股东的房企为25家，占比达到18%。其中，中国人保入股5家房企，安邦保险入股4家，中国人寿入股3家，生命人寿入股2家，前海人寿入股2家。

　　万科：前海与华润打响股权争夺战

　　8月26日,宝能系旗下的前海人寿和钜盛华,第三次出手增持万科A股份至15.04%，一举超越了万科原第一大股东华润集团。万科董事会主席王石在第二天（8月27日）发布微博：“滨海爆炸，万科三个小区首当其冲，一万多居民撤离家园；股市过山车，野蛮人强行入室……”。

　　然而，就在前海人寿成为万科第一大股东仅不到一周时间，8月31日和9月1日华润两次增持万科，分别以均价13.37元增持了7521477股和均价13.34元增持了29743050股，共耗资4.97亿元。增持完成后，华润共持1,689,599,817股，占万科a＋h总股本15.23%，加上旗下全资子公司持有得股份，总比例为15.29%，重新夺回万科第一大股东位置。目前在万科董事会11人中，华润万科系共有6人，并处于主导地位。

　　碧桂园：平安成第二大股东玩跨界创新

　　据了解，碧桂园的股权一直高度集中，不过在今年4月份发生了大变化。截至去年末，公司董事会副主席杨慧妍为实际控制人，持股59.48%，集团执行董事杨贰珠则持股约5%。今年4月1日，碧桂园集团官网发布碧桂园将获得中国平安股权投资，碧桂园将以每股港币2.816元的价格向中国平安人寿发售22.362亿新股，约占发行后公司股份总数的9.9%，禁售期为1年,募得资金约港币62.95亿元，将用于公司发展及公司一般用途。在此次入股后，杨惠妍与杨贰珠的持股比例分别下降至53.6%与4.51%，中国平安则跻身碧桂园第二大股东。

　　随着中国平安入股，碧桂园发展战略也发生了明显变化，比如碧桂园联手中国平安首推房产众筹、掘金社区业务；联手中国平安、华谊兄弟等启动跨界资源整合平台，重构商业模式；碧桂园成立一线城市事业部，开始积极发展一线城市项目等等。

　　佳兆业：陷入债务危机生命人寿“救场”

　　据公开资料显示，生命人寿是佳兆业的第二大股东，目前持有佳兆业29.96%的股份。在郭氏家族的大撤退之中，生命人寿接盘了郭家多项重大资产。随后，佳兆业陷入债务危机，今年4月份生命人寿出手“相救”，向其“输血”13.8亿元。

　　4月9日下午，佳兆业发布公告称，深圳富德资源投资（下称“深圳富德”）已于4月8日同意向佳兆业深圳公司提供13.77亿元的贷款，年利率为12%，期限2年。公开资料显示，深圳富德是生命人寿的全资附属公司，而生命人寿又是佳兆业的第二大股东。佳兆业表示，这笔钱将用于支付其去年4月所买土地的部分土地款，以避免因延迟支付而遭有关政府部门的任何处罚。不过相关资料显示，佳兆业是与生命人寿联合拿下这块“巨无霸”地块的，二者还成立了合营公司，分别占股51%、49%。

　　分析

　　险资“在下一盘很大的棋”

　　根据安居客的监测显示，目前中国人寿、中国平安、安邦保险、太平洋人寿、泰康人寿、生命人寿、前海人寿、珠江人寿等大小保险公司均与房地产公司开展不同形式的合作。业内人士表示，险资进入房企“在下一盘很大的棋”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，险资入股房企，是出于三个原因的考虑。首先，从险资资产负债匹配的原则看，必须寻找投资期限匹配，且投资收益较高的项目。今年楼市政策环境比较宽松，带来房企未来业务扩张节奏的加快。险资看到这样一个趋势，认为对房企股权投资的价值比较大。其次，很多险资投资房企，也是希望实现捕获房企内部的一些客户。比如说房企目前纷纷涉足养老地产开发，险资入股后，可以把此类置业者的潜在养老需求挖掘，进而营销相应的保险产品。这样的客户搜寻成本会比较低。

　　此外，安居客负责人表示，目前险资企业的竞争程度也在加大，某种程度上不在于拼比传统的保单业务，而在于资产管理业务的能力。险资入股房企，本质上是希望扩大大资管规模。从房地产公司架构的特殊性看，因为其有很多项目公司，所以后续入股后，不排除对部分项目公司进行业务的调整，比如转型到养老地产的项目中来。

　　影响

　　拓宽房企融资渠道

　　利于行业平稳发展

　　尽管王石暗指前海人寿入股万科是“野蛮人强行入室”，但一些地产界分析人士却不约而同看好险企入股房企。

　　资深房地产专家韩世同认为，除非房地产企业发售新股，否则险资入股对企业发展不会有何影响。保险资金的主要诉求是平稳发展，不会要求有很大的获利空间。房地产目前来说是低估值，更为保险一些；而很多其他行业企业都被估值过高，相对来说风险会更大。所以韩世同认为这是险资入股房企的主要目的。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，险资企业都是资金较为固定的，属于中长期都较为稳定的企业。这些企业趁着市场走低时入股房企，其实是对整个行业发展有益的。保险企业在纷纷寻求投资机遇时，都挑选了房企，说明都认可大型房企的发展前景。

　　中原地产项目部经理黄韬也表示，险资入股房企，应该是房企拓宽其融资渠道的一种表现，也是整个行业多元化发展的趋势之一。在银行对房企的贷款审批越来越严格的情况下，保险企业入股房企，其实是解决了一部分房企银行融资的问题，有利于企业更加平稳发展。黄韬还表示，随着养老地产的逐步推广，保险企业还有可能存在和开发商有业务交集的可能性。原因是很多养老地产项目还和保险业务挂钩，险资入股房企或许能有利于养老地产项目的发展。

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　　险资进军房地产两大途径

　　尽管国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制，但根据《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅，这意味着险资更多是以投资者的角色分享房地产的利润。不过，近年来，险资布局房地行业情势愈发明显，从幕后的财务投资角色现在已走向台前合伙人角色。记者了解到，目前，险资进军房地产主要有两大途径：一则通过债权、股权投资的方式介入房地产开发。二则打着“自用”的旗号，通过收购整栋商业物业获取租金回报。不过，不动产投资在险企的资产占比非常低。