上海房价真的大涨了吗

　　文/本刊记者 甄爱军

　　上海商品住宅成交均价接连走高，这与近期大量改善型项目入市并成交有关，并非房价大幅上涨。不过鉴于市场回暖已成定局，上海房价面临一定的上涨压力，购房窗口期已经出现，购房者可积极入市。

　　房价是否已上涨

　　近日，与记者相识已久的蒋先生打来电话询问，上海的房价到底涨了没有？

　　蒋先生投资股市获得了不错的收益，于是从今年4月份开始看房，准备改善一下居住条件。也正是因为考虑要买房的原因，他近段时间对楼市格外关注，最近一段时间他注意到，网上有新闻说上海的房价已经上涨，而且涨幅不小。

　　根据本刊不动产研究中心获得的相关数据表明，上海商品住宅均价一直在上涨。据德佑链家研究部监测数据显示，最近一个月以来，上海商品住宅价格出现明显上涨，从5月中旬的32355元/平方米涨至目前的34667元/平方米，涨幅约7%左右，而如果与两个月前的周成交均价为26585元/平方米相比，涨幅更是达到惊人的30%。

　　图1 近年来上海商品住宅均价走势图

　　数据来源：德佑链家研究部

　　但蒋先生亲身经历却告诉他，房价并未出现如此明显的上涨。他一直比较关注位于丽园路上的黄浦新苑，早在今年年初，出自这个小区约140平方米的三房，挂牌价为610万元左右，根据楼层及位置的不同，同类二手房价格有所不同，而时至今日仍旧维持该价位，稍微有些区别的是半年前存在些微议价空间，而现在卖家不愿意降价出售。

　　此外，记者通过小范围调查也发现，上海房价并未出现明显上涨。记者咨询德佑链家、我爱我家等中介门店得知，现阶段挂牌价比较平稳，除了个别区域有提价现象之外，大多数都保持在比较稳定的水平。另外，记者通过咨询沪上个别开发商也得知，现阶段的任务是加快房源去化速度，所以不会轻易涨价影响销售速度。

　　均价为何会走高

　　那么，市场研究机构的跟踪监测结果与市场参与者的实际感受为何会不统一呢？又是什么原因造成房价产生不断走高的现象？

　　6月中旬，浦东陆家嘴滨江板块的汤臣一品大厦成交了1套面积为1207平方米的复式房源，单套成交金额达到2.43亿元，成交单价为201559元/平方米。汤臣一品的成交，是上海近段时间高端项目接连成交的一个缩影。也正是因为这些高价项目大量成交，在一定程度上“抬高”了上海楼市的成交均价。

　　记者通过对近期成交楼盘构成发现，大量中高端项目在某个时间段密集成交，会导致均价出现明显的上涨现象。记者在统计最近一周（6月22日~28日）成交项目（表1）时发现，排在前十位的项目中，有半数项目售价超过3万元，其中还包括一些单价较高的项目，如售价在9.4万元/平方米左右的保利西岸名轩，以及售价为5.3万元/平方米的万源城等。

　　表1 上海最近一周（6月22日～28日）成交前十楼盘表

　　排名 项目 区位 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡）

　　1 绿地玉湖庭 奉贤南桥新城 10339 93 23188

　　2 万科海尚华庭 奉贤南桥新城 8848 97 22592

　　3 中建府邸 杨浦新江湾城 6451 25 47982

　　4 翡丽华庭 松江泗泾 6172 61 27501

　　5 经纬城市绿洲家园 宝山大场 5521 61 24405

　　6 保利叶轩 宝山大场 5497 43 30858

　　7 新弘国际城 松江新桥 5187 46 28616

　　8 保利西岸名轩 徐汇龙华 4574 19 93895

　　9 万源城 闵行古美罗阳 4362 17 52935

　　10 中海寰宇名邸 闵行梅陇春申 4006 35 42091

　　数据来源：德佑链家

　　而记者查阅之前的成交记录发现，高价楼盘尤其是价格超过5万元/平方米的项目较为少见，所以整体均价并不高。如4月第四周上海商品住宅成交均价成交均价为26585元/平方米，排在前十的项目中，多个项目为“1字头”，如售价为1.1万元/平方米的滨海新城、1.8万元/平方米的中信泰富又一城等（如表2）。

　　表2 4月20~26日上海成交前十楼盘表

　　排名 项目 区位 成交面积（㎡） 成交套数 成交均价（元/㎡）

　　1 海滨新城 金山新城 21988 221 10791

　　2 金茂雅苑（大宁金茂府） 闸北大宁 16075 134 69092

　　3 中信泰富又一城 嘉定主城区 15165 150 18210

　　4 佘北家园荟萃园 松江佘山 8648 95 21914

　　5 丝庐雅苑 南汇新场 7439 84 18129

　　6 经纬城市绿洲家园 宝山大场 5786 60 23771

　　7 海棠名苑 南汇周康 4931 32 19074

　　8 滨河华城 宝山大场 4520 43 31581

　　9 恒盛豪庭 宝山淞南高境 4414 38 29049

　　10 御沁园 南汇周康 4085 21 34521

　　数据来源：德佑链家

　　业内人士分析指出，近期高端的大量成交，导致成交均价上涨。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，近期价位较高的改善型项目积极入市，并取得不错的销售成绩，推高了市场的成交均价。也就在汤臣一品成交的那一周（6月15～21日），上海商品住宅成交价格达到35505元/平方米平方米，为今年的最高点。

　　业内人士预测，上海成交均价高企现状可能还会维持一段时间。有市场研究机构监测结果显示，近期开盘的项目中，最低报价2.5万元/平方米以上的改善型项目达到6个，占据供应主力地位。

　　房价未来涨不涨

　　上海的房价会不会像深圳那样，出现大幅上涨情形？

　　业内人士分析指出，上海房价不太可能像深圳楼市那样，出现暴涨情形。主要原因是，深圳的房价上涨，其主要原因在于放开落户限制，吸纳大量外来人口成为城市居民，从而产生了巨大市场需求。就这一点来说，虽然同为人口吸纳城市，上海却无法通过这种方式来产生新的购房群体，不可能在短期内“造出”巨量的市场需求。另外，上海近期也不会放开限购，新的购房需求不会在短期内猛增。

　　不过业内人士表示，未来半年内，随着市场回暖，上海房价存在上涨的可能性。易居智库研究总监严跃进表示，随着央行近期再次降息，将对楼市产生正向刺激，并促使更多的购房者入市。随着需求的增加，房价显然会面临一定的上涨压力。至于涨幅能达到多少？严跃进认为在10%～15%之间。

　　从目前来看，上海房价并未出现大幅上涨现象，但不可否认的是，近期上海房价出现了上涨苗头。根据国家统计局公布的数据显示，2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，上海5月份房价环比上涨2.2%。记者也了解到，确实也有楼盘售价在“稳步走高”，如万源城近期均价较一个月之前，已经略微上涨了700元左右。

　　对于购房者来说，目前已经面临置业窗口期。在今年上半年，政府出台多轮刺激政策，来促进市场交易，从目前来看，效果明显。而从未来趋势来看，进一步推动楼市发展，会成为政府的必然选择，因此不排除出台新的刺激政策，比如减免税收等等，由此可见，对于购房者而言，可积极入市。