如何应对楼市慢牛行情 难现疯牛走势

　　成交量持续回升，价格反弹城市逐渐增多。种种迹象表明，楼市已经步入“慢牛”行情，随着刺激政策的不断出台，“慢牛”行情有望延续。不过专家表示，“慢牛”不会变成“疯牛”，所以购房者仍可坚持既定节奏，完成购房计划。

　　楼市步入“慢牛”行情

　　种种迹象表明，当前楼市已经步入“慢牛”行情。

　　成交量的回升并持续维持较高水平。中房指数研究院公布的数据表明，最近一周（5月17日～23日，以下同），包括北京、上海、杭州、青岛等在内的28个主要城市，成交量为441.6万平方米，较之前一周微升0.4%。统计数据还表明，进入5月以来，28个主要城市的周交易水平一直维持在较高水平，如“五一”小长假之后连续两周，成交量分别为435.5万、471.5万平方米。

　　成交量的止跌反弹，在今年4月份就已经表现得更加明显。中房指数研究院跟踪监测数据表明，今年4月份，除了少数三线城市表现不甚理想之外，市场整体情况表现突出。其中，北、上、广、深四大一线城市4月份商品住宅成交面积为436万平方米，环比上涨31%，同比大涨68%；包括杭州、南京、青岛、三亚等在内的19个二线城市，4月份商品住宅成交面积为1112万平方米，环比上涨4%，同比上涨12%；包括东莞、连云港(13.81, 0.93, 7.22%)在内的5个三线代表城市4月份商品住宅成面积为154万平方米，环比回落7%，但同比上涨20%。

　　成交量的回升企稳，同时伴随着房价的止跌小幅回升，表明楼市“慢牛”行情趋势更加明显。国家统计局近日公布的“2015年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加 了6个和16个，回暖趋势明显。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价全面反弹，其中深圳环比上涨1.8%，连续5个月领涨全国。

　　此外，房企的信心也出现了明显回升。据了解，在跻身“千亿”俱乐部之后，恒大地产准备再次发力，计划在今年上半年完成新增120个项目计划，为完成2017年实现销售额3000亿元、2020年实现销售额5000亿目标而“大干快上”。

　　业内人士表示，楼市已经扭转颓势。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，通过上述种种变化，可以基本确认，已经进入以成交量反弹、房价摆脱大跌或者阴跌的格局、部分城市成交价格止跌微幅上升、房企投资信心提振等为主要特征的“慢牛”行情。

　　多重因素共同促成

　　楼市“慢牛”行情的出现，为多重因素共同促成，如刺激政策接连出台、楼市销售旺季来临等等。

　　刺激政策接连出台，成为楼市交易状况改善的最为有力的推手。无论是调控政策还是货币政策已经开启全面宽松，比如取消限购、降准降息、降低首套首付鼓励改善型需求入市、税费补贴等等，通过这些“救市”措施促使楼市基本面回升。

　　而进入4月份以来，楼市进入了传统的销售旺季。业内人士分析指出，在传统销售旺季，市场成交状况会趋于活跃，表现为成交量上升。而经历了2014年的观望之后，今年上半年楼市旺季会有更多购买力释放，因此也在一定程度上导致“慢牛”行情的发生。

　　而在未来，政策刺激效果有望进一步释放，同时有可能会出台新的刺激手段，因此“慢牛行情”有望延续。在近日举行的中国（广州）房地产政策趋势与企业经营创新论坛暨2015广州房地产博览会信息发布会上，传出广州可能会局部松绑限购的消息。记者向广州房地产行业人士对此消息进行求证时，也得到了较为明确的说法，甚至有业内人士明确告诉记者，就在6月份实施。由此看来，出台新的政策对楼市进行刺激，仍会成为各地方政府的首要选择。

　　另外，利率水平的下降，也有可能会促使成交量放大。国内某知名房产网站针对购房最大的阻碍因素调查中得知，因为贷款利率因素而不买房的比例合计33.3%，要高于首付不够而没有买房计划（占29.9%）和认为房价继续下跌而持观望态度（24.5%）的比例。可见，未来银行加大房贷利率优惠水平，以及央行[微博]降息等措施的出台，有望进一步带动市场成交的回升。

　　楼市难现“疯牛”走势

　　虽然楼市已经进入牛市行情，但购房者不必担心楼市出现“疯牛”行情。

　　就目前来看，房地产市场已经失去了房价大幅上涨的基础。首先是市场环境已经发生巨变，已由供不应求的黄金时代进入到供需平衡的白银时代，供需失衡引起的价格暴涨因素基本消失；其次是房价经历大幅上涨之后，上行空间已经不大甚至被透支；再者投机、投资性需求已经大幅减少，房价上涨的冲动由此而大大减弱。由此看来，未来房价即使会上涨，但涨幅不会很大，总体保持温和上行态势。

　　此外，楼市虽然已经进入“慢牛”行情，但并非意味着市场开始呈现单边上行格局，而不会出现波动。严跃进表示，未来房价仍然会存在波动的可能。“慢牛市”并不拒绝楼市的短期波动，后续楼市短期的、小幅度的波动依然会存在，只不过在总体上会朝一个向上的发展态势演进。

　　还有，市场分化态势依然会持续。同策咨询副总经理赵钢分析指出，对于一、二线城市市场，目前会维持稳步微幅上行格局。对于已经呈现出基本面复苏的态势的城市来讲，比如北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事情，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，买涨不买跌的现象或提前来临。而对于三、四线城市，继续会出现分化，其中东部区域城市群的三、四线城市市场前景相对较为理想，而一些中西部的三、四线城市仍旧无法改变供大于求的尴尬局面。

　　专家建议购房者应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。赵钢表示，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在上半年市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房或投资，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，尤其是对于一线城市及基本面良好的二线城市的改善型需求来讲，更应把控好降准降息、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“救市”政策短期红利带来的改善或置换购房“窗口期”，选择优质项目该出手时就出手。