二手房房龄成纠纷焦点 逾30年银行不放贷

　　据《劳动报》报道，签合同时，卖家承诺1989年的房子，但去房产交易中心查询后却发现房子是1982年的，无法办理银行贷款。买家因此将卖家告上了法庭，近日虹口法院对此案做出了一审判决。

　　2014年9月底，张小姐通过中介公司了解到李先生名下一套房产出售的有关信息，并被告知该房于1989年竣工。国庆期间中介人员带张小姐看了房，因需要贷款购房，张小姐特地多次向李先生求证该房竣工年限，李先生再三确认竣工年限为1989年。看房后，张小姐便与李先生签订了《房地产买卖居间协议》，约定总价款为142万元；2014年10月18日前签合同，买受方支付首付47万元，按贷款方式支付；该协议补充条款载明：出卖方承诺所售房屋为名下“满五唯一”，房龄为1989年竣工，买受方承诺自己具有购房和贷款资格。当天张小姐向李先生支付定金1万元。

　　由于看房时李先生称该房产权证抵押在银行，故张小姐未能看到房屋产权证原件，又因正值国庆假期，有关房屋信息也无法查询。节后中介人员去虹口区房地产交易中心查询，才发现上海市房地产登记簿信息记载的竣工日期为1982年，而非《房地产买卖居间协议》约定的1989年。而实际上，李先生的房产证上也没有记载房屋竣工年限。张小姐认为李先生在售房过程中故意隐瞒房龄直接影响到自己申请按揭贷款，构成违约，故不再愿意与李先生继续履行协议，现诉讼至法院要求李先生双倍返还定金。

　　案件审理中，坐在被告席上的李先生觉得自己很是冤枉，这套房子是自己的产权房，符合相关法律关于房屋买卖的各项规定，完全可以进行合法交易，房屋竣工年限又不影响房屋交易，张小姐的贷款与自己毫无关系。而且房地产权证上没有记载竣工年限，自己根本不清楚竣工年限，《房地产买卖居间协议》第九条中“房龄为1989年”是中介人员写的，自己从没有承诺房屋是1989年竣工。

　　法院经过审理认为，李先生作为房屋出售方理应全面了解所售房屋的有关信息，如确不知晓房屋竣工日期的，则不应对张小姐有所承诺，现因房屋实际竣工日期与李先生在协议中承诺的房屋竣工日期不一致，李先生已构成违约，张小姐要求解除协议，并无不当，双方买卖关系应予解除，因李先生原因导致买卖合同最终未签署的，李先生应双倍返还定金2万元。

　　法官说法：二手房买卖过程中，大多数房主都说不清真实的房龄，一些中介机构为了促成交易会对房龄做不真实的承诺或回避房龄问题。如果要通过银行按揭贷款购买房屋，“房龄”在30年以上的房子银行几乎不放贷，因此房龄是影响房屋交易成功的重要因素。本案中张小姐购房需要按揭贷款，因此“房龄”或导致合同目的无法实现。可见，在二手房买卖过程中，考察“房龄”是重要环节，要在《房屋买卖合同》中注明房屋的“房龄”，并约定买家有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。