中国楼市面临巨大泡沫 或再现更多鬼城

　　中国楼市面临巨大泡沫 或再现更多鬼城

　　外媒报道称，安土重迁的文化习性一直深深积淀在中国几千年的文化血脉中，这不仅间接导致房子成为中国市场最为重要的商品，也让人们每每听闻关于房市的风吹草动，就陷入“买不买”的纠结中。2015年，房子到底是买还是不买？

　　高盛投资管理部中国副主席哈继铭表示，买房子这个事情，最终还是地区、地区、再地区，如果是有充分就业机会，较大的城市毫无疑问是具有抗跌性的。另一些规模比较小、就业机会不充裕的地区，尤其是之前房地产有了过渡扩张的城市，可能会出现越来越多的鬼城，越来越多的房子没有人愿意去购买，造成下跌。

　　财经作家吴晓波(微博)表示，从中国经济发展的层面来说，未来发展是制造业和城镇化双轮驱动，但这两者现在都有一些问题，制造业一定要转型，城镇化也需要改革。如果转型和改革到位，中国经济就没问题，如果解决不好，中国经济就面临一个巨大的泡沫。

　　吴晓波认为，而当泡沫出现，一个办法是抵抗泡沫，第二个办法就是拥抱泡沫。“比如你购买了一个高速增长的泡沫，却能在泡沫破灭之前把它卖掉。”而这也是目前中国投资客所选择的方式。在这样一个背景下面，如果说对买房这个行为还存在争议的话，另外一个问题是确定的，那就是中国人的财富在未来十年一定是不安全的。

　　吴晓波建议普通老百姓用两种应对方法，

　　一种就是加大对自己的投资，成长进步到可以抵抗风险的程度，比如年轻人可以去创业，不创业的人就把自己的工作做得更加专业。

　　另一种是：再少的钱也要学会理财投资。买房是途径之一，房子在未来几年可能不会像过去十年这样疯涨，但还是一个保值性的商品。就区域而言，北上广深的房价抗跌性最强；而二线、三线城市的房子是否具有添置价值，则取决于两个数据：

　　其一，在过去的五、六年里，这个城市的人口是否处在持续增长的通道里；

　　其二，这一城市的服务业占及和制造业能力是否在持续的提高中。

　　人口的聚集能力和产业的转型升级能力，是维持一个城市房价的基本条件。

　　“所以，如果你所在的城市满足这些条件，2015年，一定不是一个不能买房的年份。”吴晓波说。

　　而退休的“大炮”任志强(微博)依然火力不减，对于2015年能否买房，他更是说，只要有钱，任何时候买房都是合适的，因为有政府在给你保底。

　　任志强说，对于老百姓买房子什么时候最合适的问题，这是最傻的问题，都问了十几年了，还在问，只要有钱，什么时候买都行。

　　克而瑞研究报告分析称，考虑到依然处于高位的库存压力，2015年房价的整体走势应是先降后稳，目前宁波、沈阳等城市去化周期均超过18个月，去化压力巨大，房价还有进一步调整的空间。在这样的背景下，去库存仍将是市场的主旋律，房价有进一步下探的可能。刘杉：政府买房能救中国房地产吗

　　“从来就没有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要创造人类的幸福，全靠我们自己”。用这句歌词来看待中国的房地产市场，也颇为贴切。在经济规律面前，任何的人为力量，最终都无能为力。

　　1月24日，福州市政府下发了《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该意见称，市民手头有多余商品房或安置房，可以卖给政府。

　　此举解释为，政府购房直接用来安置无房群众。该政策出台背景是，政府无法按期完成棚户区改造任务，同时还要向社会提供急需的安置房，而通过回购市民多余住房，实际起到一箭双雕作用，一方面满足安置住房需要，另一方面可以活跃住房销售，最终达到消化住房库存目的。

　　有报道说，包括四川在内的多个地区都开始试行这种方法，这种一哄而上的政府回购住房行动，被舆论称之为对新一轮房地产政府救市。

　　不可否认，这样的集体行动有它的合理性，这也是在住建部政策指导下进行的。按照住建部长的话说，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

　　正是有了统一的思想认识，回购安置房就成为一个潮流。不过需要提出疑问的是，这样的“救市”政策，真的能救房地产吗？

　　最新数据显示，截止2014年末，全国商品房待售面积6.2亿平米，其中住宅待售面积4亿平米，比上年增长26%。这些待售住宅主要集中在三四线城市，相对于当地的购买力，庞大的住房库存消化起来并不容易。如果以每套90平米算，4亿平米大概为440万套住房，而国开行一年提供的货币资金仅能消化100万套左右。这样看，仅凭政府回购安置房这种手段，显然无法达到去库存目的。

　　然而，房地产市场的最新变化，也给市场造成错觉，似乎认为房地产周期调整很快就会结束。

　　不久前，北京土地拍出总价格“新地王”，楼面价继续攀升，再加上各地大声势“救市”，导致市场对今年房地产市场回暖重新抱有希望，更出现下半年房价回升的判断。

　　这样的判断或许夹杂着更多美好愿望，但现实很残酷，因为这一次的房地产调整，的的确确是长周期调整，而向下拐点还在验证中。由于房地产具有地域性特点，北京市的状况不能反映全国普遍规律，而即便是北京市，人们看到的仍只是新房的供求关系，而忽略了存量房的潜在供应量。如果考虑到人口结构、消费偏好、经济周期和货币政策的变化，再加上酝酿中的房地产税，北京存量房的入市数量，很可能是意想不到的天文数字。

　　需要提醒各方注意的是，既不能用现在北京市场走势看待全国房地产趋势，也不能用北京住房的供需现状，判断未来的趋势。

　　先说经济和人口。

　　支撑经济长期增长的要素是劳动力供给和劳动生产率。而现实是，劳动力供给开始出现结构性矛盾，局部虽有就业压力，总体上用工紧张，其对房地产市场的影响是，劳动力人口增长速率下降，对住房的所谓刚性需求强度下降。

　　15-64岁劳动力人口在总人口中的占比逐年下降，到2013年末为73.9.%。用于计算劳动人口对非劳动人口抚养数量的指标总抚养比，也开始逐渐向上爬行，并表现为少儿抚养比逐渐下降，老年抚养比逐渐上升。这也意味着，劳动力人口占比下降同时，国民生育率不足，幼儿人口增长缓慢。换个角度理解，就是住房需求压力高峰已经过去。

　　而至于城镇化对房价影响，也是言过其辞。尽管统计上的城镇化率有待提高，但真正的常住人口统计并不真实，这可以从农村劳动力以老年人为主来进行判断。新型城镇化显然不是再盖房子，而是为已经在城镇居住的农业人口提供均等化的服务。

　　再看货币和偏好。

　　因外汇储备不断增长导致的货币被动增发周期结束，同时政府和银行“去杠杆”意图明显，因而即便降息降准，都不会对房地产市场带来支撑作用。而对于90后新生代，富裕家庭拥有多套住房，一般青年没有购房能力，因而住房观念改变，应是影响未来住房需求偏好的重要因素，而这是老一辈中国人无法理解的事情。不是你不明白，是世界变化快。

　　对于没有生活压力，为所欲为，甚至追逐创业梦想的年轻人而言，房子或是另一种随时可以更换的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整个世界都是他们的。

　　房地产带动作用下降，是经济下行的重要原因之一，依照这种思路，很容易推导出这样的结论：稳定房地产，就能稳住经济。但反过来看，只要房地产市场出清，中国经济就能触底。既然如此，那为何不等着房地产慢慢着陆呢？90后买房好还是租房好：先具备能选择的能力

　　问：我是一名上海的读者，今年24岁，月收入在7000元左右，目前与父母同住。作为90后，我也想拥有独立生活的空间。父母给我准备了100万元的购房款，至于是不是买房，他们让我自己拿主意。我也看到网上有种说法，说90后不买房，租房更合算。我不知道这种说法对不对，请问标叔，我究竟是该买房好，还是租房好？

　　你这个问题还真不太好回答，因为买房还是租房，不能光从财务方面考虑，更多的时候还牵涉到生活方式和情感的问题。

　　先从总支出的角度看，根据你现有的条件，100万元全部用于首付款，其余的部分采取30年公积金和商业混合贷款，贷足30万元公积金，每月需要还款1475.82元(首套房公积金贷款年利率4.25%)，按7000元的基数计算，你每月的公积金缴纳金额为980元，冲抵贷款后，还差近500元。银行通常是根据月还款不超过收入的50%，计算贷款总额的。除去公积金贷款后，商业贷款部分月还款在3000元左右，折算成贷款额约50万元。将首付款、公积金贷款和商业贷款加起来，你目前可以购买的房产总价为180万元。30年后，你在购房上的总开销约为263万元。如果房价不涨，你实际支付的住房成本是83万元。如果你租房住，1套总价180万元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不涨，你30年花费的租金约为108万元，高于买房的利息支出。当然，这些计算都是在静态的基础上，没有考虑房价的涨跌、租金的涨跌、利率的涨跌以及投资收益等情况，但如果将所有情况都考虑进去，我们恐怕很难得出一个明确的结果。

　　再从现金流的角度看，租房每月的支出是3000元，买房每月的月供是3500元加980元公积金冲还贷，两者相差500元。另外，由于没有支付首付款，100万元资金可以进行投资，就算按最保险的投资银行理财产品计算，每年获得5%的收益，平均到每个月差不多4000元。也就是说租房会比买房每月多出4500元的现金流，对改善生活品质有好处。当然，30年后，房贷还清了，买房的人的支出就要比租房的人轻多了。

　　最后，从生活方式的角度来看，买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。买房的人希望过一种安定的生活，希望有家的感觉。租房的人希望过一种富有变化的生活，一套房子住一段时间后，有点厌烦了，可以换另一套房子。或者是工作单位或地点变了，自己可以很快搬到离上班近的地方居住。另外，买房子的人前期需要承受较高的经济压力，租房的人生活会更潇洒一点。

　　所以，我们很难简单地说，究竟是买房好，还是租房好。每个人的情况不一样，选择也不一样。只要是能让自己感到满意、感到幸福的选择，都是好的选择。当然，你要想有选择的权利，必须要具备能选择的能力。按你现在的情况看，其实可以选择的选项并不多。在上海一套180万元的住宅，不是地段非常偏远，就是面积小、房龄长的老工房，也未必能满足你的住房需要。先努力工作，把收入提升上去，具备了买更好房子的能力，再去考虑买房还是租房不迟。

　　(《理财周刊》)