黄金时代一去不返 2015年楼市能否回暖

　　房企卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去化变成房企求得生存的关键点。而有观点认为，房地产政策的继续放松，这一因素将成为支撑整个国内2015~2016年楼市企稳、复苏的核心力量。2015年的楼市能够有所回暖吗？

　　文／本刊

　　2014年，我国楼市告别了高

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　　房企纷纷跨界转型

　　2014年市场降温，新房成交量不断萎缩下滑，成为近十几年来第二个下跌的年份。库存居高不下、房价持续回落、市场分化明显是过去一年的主要特征。为此，越来越多的房企已经在2014年开始跳出单纯的“造房子卖房子”模式，试图迈开跨界经营的步伐。

　　龙头房企的转型走在了行业的前列。2014年10月，恒大新西兰咔哇熊乳业生产的咔哇熊婴幼儿配方奶粉亮相中超赛场，标志着恒大正式涉足乳业领域。这是继民生住宅、文化旅游、快消体育产业后，恒大又一次重金步入新领域。除了恒大，万科、万达等龙头房企也在加快转型。万科从专注住宅开发向商业地产、养老地产及旅游地产等多领域进军。万达从商业地产向文化产业、旅游、电子商务延伸。

　　由于土地成本、开发成本、人力成本都在增加，房企的销售价格不再能像以前一样实现高速增长，所以房企的利润空间在收窄。为了寻找新的盈利点，房企开始探求多元化发展。

　　房价有望软着陆

　　虽然高增长可能一去不返，但对于2015的楼市走向，中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心及社科文献出版社日前发布的《中国住房发展报告(2014-2015)》还是做出了回暖的预判：2015年我国住房市场整体延续衰退态势，不过一二线城市楼市在2015年下半年复苏，限购政策也有望在一年内全面退出。

　　报告指出，2014年住房投资投机全面退潮，大中城市由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升，住房市场进入自发调整阶段，“买方市场”时代来临。2015年一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降。具体而言，2015年商品房房价大概下降5%，销售面积降低12%，住房开发投资增加9%。

　　“一、二线城市房价将继续下滑的主要原因是市场投资属性过高，住房空置严重，居民投资理财渠道增加，住房投资全面退热，单靠刚性需求或改善性需求难以消化已有商品库存和支持房价上涨。”中国社科院财经战略研究院城市与房地产研究室博士邹琳华表示，2015年房价将以软着陆为主，不会出现整体崩盘，在住房结构性过剩的条件下，一年内一线城市住房限购政策有望全面退出，更多地通过市场价格而非行政手段调节市场供求。

　　年末量升价跌

　　而实际上，年末的全国楼市已经有些许“止跌”的迹象。

　　国家统计局日前发布的2014年11月70个大中城市房价数据显示，70个监测对象城市的房价环比无一上涨。由此，从2014年9月开始，70城房价已经连续3个月止涨。

　　房价保持止涨状态，降幅却变化颇大：11月，70城中降幅超过1%的仅有5个，比10月份锐减了14个；降幅比上月收窄的城市多达48个，比10月份又多了4个。

　　与成交价相对的是成交量，11月70个大中城市新建商品住宅成交量则较10月份有所放大，为2014年年内新高。分析认为，在2014年整体楼市下行、销售状况欠佳的情况下，年末终考临近，多数房企只能随行顺势、以价换量。另有预计称，12月的成交还可能创2014年月度新高。

　　另外，不少城市在年末已经处于“止跌”通道。其中，北上广深四大一线城市的表现尤为明显：北京、上海、广州10月的环比跌幅分别为1.3%、0.7%、1.2%，11月，三地环比跌幅大幅缩减到0.2%、0.4%、0.4%，深圳则在连跌6个月之后首度持平。

　　沪楼市高调收官

　　在上海，房地产市场甚至还迎来了一小波暖冬行情，翘尾势头明显。数据显示，截至2014年12月28日，申城12月新建商品房成交量已攀至111万平方米，创下年内月度之最。业内观点据此认为，在央行930新政及首套房标准重新认定等政策的惯性刺激下，市场看跌情绪将继续减弱，2015年楼市将复苏上行。

　　在年底政策放松和开发商低价双重刺激下，上海楼市不断“蹿高”。据统计，2014年12月22日~12月28日这一周内，上海市商品住宅成交面积为32.80万平方米，环比前周上涨18.54%，成交均价为31530元/平方米，环比前周上涨7.03%。

　　12月末周，上海市商品住宅成交量创下2014年以来的周成交最高值，也使得12月成为年内月成交最高点。不仅如此，沪成交均价也突破了3万元/平方米大关，为31530元/平方米，与成交量一样达到了年内最高。另一方面，不少开发商也在年底保持了相当的供应实力，不少项目的供应量都达到了3万平方米以上，其中小户型精装楼盘占了主导地位。

　　2015有望走暖？

　　业内人士分析认为，上海的年末翘尾行情反映出，在央行降息等利好政策驱动下，市场情绪逐渐被带动起来，入市节奏也在加快。尤其在目前房价环比跌幅持续收窄的态势下，部分购房者担忧未来房价出现止跌反弹的态势，市场情绪趋于高昂，将使得去库存压力进一步减少，促使房价出现止跌的态势。

　　进入2015年，在楼市持续性降温的影响下，走势坚挺的上海市场也步入了存量房时代。沪上研究机构报告称，房地产市场目前已探明底部，看跌情绪在进一步淡化，预计2015年将迎来复苏上行的行情。观点进一步认为，房地产政策的继续放松，这一因素将成为支撑整个国内2015~2016年楼市企稳、复苏的核心力量。随着限购限贷政策的进一步放宽，加之宽松货币政策的继续实施，房企去库存速度加快。此外，得益于楼市销售渐趋转强，房企资金压力将会有所缓解，这将使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。