甘犁：“公积金新政”最多增加270万套住房需求

　　2014年上半年，房地产市场政策总体在朝着宽松的方向发生变化。继6月25日，呼和浩特市房地产开发监督管理处正式发布文件，宣布成为第一个取消限购的城市后，目前全国41个城市陆续松绑、取消限购政策。在短短的三个月后，中国人民银行、银监会在9月29日正式宣布出台“认贷不认房”的房贷新政。近期，公积金异地也能买房的新政似乎更是让开发商看到了“春天”。取消限购、限贷以及公积金新政的政策效果究竟有多大？对此，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁在由西南财经大学和新加坡管理大学联合举办的“西财－新大‘经济转型期的管理-以中国及新加坡为例’国际论坛”上一一进行了解答。

　　取消限购，总体效果不明显

　　多套房家庭是被政府严格限制再次购房的群体，CHFS数据显示，与非限购城市相比，限购城市取消限购后，购房比例并未上升，多套房家庭购房比例并未上升。与此同时，第三季度，更多城市开放限购，但CHFS数据显示, 城镇家庭对住房价格的预期进一步悲观。由此可见，即使取消限购，人们并没有改变当前对楼市的悲观预期，取消限购没能起到刺激多套房家庭增加购买住房的需求。

　　央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放

　　9月29日，中国人民银行、银监会出台房贷新政，全面放松限贷。然而，甘犁在会上表示，预期限贷的解除将在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放，但这对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房，实属杯水车薪。

　　根据CHFS数据，目前，中国城镇地区，68.9%的家庭拥有一套住房。这些家庭中，有19.7%既没有负债，同时也计划在未来五年购房。我们预期限贷的解除将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。

　　“在考虑这些家庭是否有能力购房时，我们以家庭金融资产或家庭已有房产能否支付首付款作为标准。”甘犁解释说。由此可推算出，当首付比例为6成时，这些有房无贷并同时计划购房城镇家庭中，仅57.8%的家庭能支付首付款，当首付比例降至3层时，这部分需求可实现的比例将上涨至76.3%。据此估算，限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放。数据显示：其中，一线城市中，在有房无贷并且计划购房的家庭中，可实现的住房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市为从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的住房需求约为50万，二线城市约为200万，三四线城市约为300万套住房需求。

　　“政府此次救市房地产，客观上的效果是将房产市场的风险由开发商转至普通老百姓。因此，政府应该反复告知老百姓房产市场的风险，同时大力鼓励二手房交易，取消二手房交易环节的各种税负甚至给予一些优惠政策，让能够并且愿意承担风险的家庭来买单。”甘犁补充说。

　　公积金新政策最多增加270万套住房需求

　　住房公积金新政策的出台能否如愿帮助房地产市场回暖呢？有学者称，此轮公积金新政可唤醒沉睡的公积金并释放更多刚性需求，但甘犁却在今天的会上地指出：“公积金新政”最多增加270万套住房需求，“救市”效果有限。

　　首先，根据CHFS数据，自2005年以来，外地户籍家庭异地购房占当年商品房销售比例呈逐年攀升的态势， 2005年销售的商品房中，外地户籍家庭购买的比例仅为1.9%，2013年该比例上升至10.3%。不可否认，外地户籍家庭在本地城镇购房保持着强劲的增长势头，但这并不意味着公积金新政能够释放巨大的异地购房需求。CHFS数据显示，外地户籍非农就业家庭中，仅有18.8%的比例拥有住房公积金，远低于非农就业家庭的28.9%的全国平均水平。由此得出，公积金异地互认至多刺激100万住房需求，其中一线城市30万，二线城市45万，三线城市仅25万套。

　　其次，就公积金缴存时间长度来看，拥有公积金的家庭， 94.2%的缴存期限超过1年，缴存期限超过6个月但低于1年的比例仅为2.7%。据此估算，这项新政策使得新增的可达到公积金购房门槛的家庭的比例仅为0.78%，因此公积金门槛降低最多增加170万套住房需求，这对城镇现有的约2700万套空置商品房和约400万套待售房来说，仍显“尴尬”。

　　综上可以看出，取消限购对刺激购房需求的整体效果虽不甚明显，但“认贷不认房”的房贷新政在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放，且住房公积金新政策的出台或能增加270万套住房需求，这对缓解房市的供需矛盾起到了一定作用，但不可否认的是，中国的房地产市场形势依然严峻。