房子涨价时舍不得卖房，想留着再涨涨。房子降价了，租又租不上价，又纠结是不是现在卖房亏了。没房愁，有房的更愁。到底该怎么算这笔房产投资账呢？
房价下降周期
租金不敌理财，长沙房东欲“转身”
“房子还是租不来钱，实在租不出去就卖掉算了。按市价，大三居住房卖110万元不成问题，早两年贴进去了几万元做装修，现在一年租金回报也就4万多。”黄兰兰说，以后开征房产税了也会是个负担，不如卖掉房子。
记者昨日咨询开福区伍家岭附近一家房屋中介，一位林姓工作人员透露，黄兰兰这套住宅所在的小区，目前市价约为8000元/平方米，类似面积的同一小区毛坯房报价大约是112万元。“想想也是的，这套房子起码能卖个百来万元，拿着这笔钱找一款1年期的银行理财产品，年化收益率6%的还不随随便便挑？”黄兰兰笑称，一年理财收益6万元，比自己工资收入都高。
购房3年多，卖掉竟亏12万元
相比之下，同样打算置业做房东的长沙80后陈辰（化名）就有些悲催。
2010年，陈辰自筹首付贷款在河西桐梓坡西路某楼盘购置了一套90平方米住宅，房屋总价52万元，其中贷款36万元。“新房一直没装修，本想出租当房东，好歹有些进账冲抵一下月供，谁知道3年都没租出去。”陈辰表示，前不久房屋中介联系他是否有意卖房子，一问报价才48万元。“太划不来了，首付加贷款加这几年的按揭还款，累计也有60万元，如今居然只能卖到48万元，眼睁睁就亏了12万元！”
现在把房子卖了还是出租？
其实，关于这样的烦恼，很多人都有，大多数人权衡之时，无非关注的是楼市的大势和自己的财务。
名家说：
史蒂芬·罗奇：华尔街最具影响力的经济学家，以对全球复苏的悲观预测闻名。但他在近期的采访中表示房地产并非中国经济的基石，楼市泡沫不会引发经济崩溃。罗奇认为过去30年来中国的城镇化趋势非常强劲。据从国务院发展研究中心得到的数据，这个数字在接下来的15到17年里将继续增长15%到20%。这种趋势让他给中国的城镇化打分A-。
巴曙松：国务院发展研究中心金融研究所副所长。他在谈到楼市问题时指出:市场自有因果。住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。
市民说：
张隽：目前很多人都有这样的经验，那就是轻易不卖房。当然前提是资金周转正常，财务状况健康。
一般而言，你的投资资产超过净资产的50%，你的年度投资收入大于家庭全年日常支出时，其实你的财务状况已经很好了。
CUI21：你大可把房子作为你的退休金。毕竟，养老多靠被动收入，比如储蓄、房租或基金分红，而这些都需要提早规划。有多套房，租金自然可以作为弥补退休金的不足。另外，最好先保证自己目前的自住房已经没有贷款，因为自住房的贷款是负债。
朱琳：我当初换房的时候，一个银行朋友告诉我，关于楼市情况她只看三个数据：每年在上海落户的新上海人有多少？每个月自己银行发放的房贷有多少？周边想换房的各类刚需有多少？很多人说未来上海的小朋友不需要买房了，可是算算时间哦，继承那可是二三十年后的事情吧。
投资买房子对外出租，真的不划算吗？
专业人士说，这也不一定。
工商银行河南分行一位理财师告诉记者，出租房屋能否赚钱，有一个租金回报率，如果高于这个回报率，那就划算，如果低于这个回报率，那干脆就直接把房子卖掉。
据了解，很多投资者并不知道房地产投资回报还包括租金回报率，即使有投资者考虑到了租金回报率，但是为了选择价差回报最大化，把此部分给忽略了，只是考虑到了房屋升值潜力。
他说，对于那些钱多，又以长线持有为目的的投资者来说，出租回报率高于银行定存利率2%，还是值得持有的。但对于那些钱不多，必须依赖贷款来买房的投资者来说，就要慎重考虑出租回报率了。
他分析，目前商业贷款的利率接近5%，一般买家的贷款约为总房款的60%~70%，而首付钱也是资金占压，首付就要损失一部分利息，再加上还贷，隐性成本和显性成本之和才是总成本，根据出租总收入，可以算出来年租金收益率具体公式是：年租金回报率＝（全年所得－每年需要支出的费用）／购房所花费用（例如装修费、购房款、办房本费等），出租回报率至少达到4%才能弥补自己的资金成本。
有人说，租金只要高于贷款月供就可以投资这套房，其实这也要看租金高于月供多少钱，这种情况下出租回报率底线也要为4%。
此外，旧楼由于价格上涨空间较小，因此投资者要重点考虑出租回报率。但无论投资什么，投资者还要考虑自己的资金成本和风险承受能力。
短期低迷，专家建议现金为王
黄兰兰想要卖房买理财的做法是否可行？昨日，长沙首届金牌理财师得主、华融湘江银行长沙分行零售部负责人马珂表示，楼市已经毫无疑问地进入下行通道，对于非自住、非刚需的房子，若前期投资回报比较可观，而手头又有其他投资选择，则可以考虑卖掉。不过，当前市面上的存量房较多，一些地段欠佳的房子不容易脱手，是否卖房还得看具体情况。
对于下半年的理财建议，马珂表示：“现金为王，建议投资者手中的闲钱仍优选银行中长期理财产品，提前锁定收益。”
记者观察
刚需族宜放下投机心
黄兰兰2007年买房时总价60万元，之后装修和添置家电合计花了约10万元。如今市价110万元，7年间升值了近40万元，另有租金回报。算起账来，她的这笔投资并不亏，而这样的财富，需要一家人不吃不喝勤奋工作多年才赚得到。
过去一段时间里，这种房产投资一度成为不少家庭的备选项。但如今，随着政策调控抑制投机性、投资性购房，靠房子发财变得越来越难。尤其对于刚需人群而言，房产投资并非你的菜，不如放下投机心态，安居乐业怡然自得。
资料来源：长沙晚报、河南商报、申江服务导报
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