激进的中铁尝苦果 4款地产信托18亿风险敞口

　　“项目发行规模增长与今年问题的出现可以说不无联系，业务扩张的同时项目管理要跟上才行。”

　　2014年是信托产品兑付的多事之年，融资方资金链断裂、老板跑路、债务危机等桥段轮番上演。中铁信托则多次成为事件的牵连方。

　　年内中铁信托先后有4款运行期内产

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• 宜华地产

　　这或与此时点内公司房地产项目略显激进的发行不无关系。

　　4款问题产品

　　2013年一季度，中铁信托“优债1304期城中村改造二期项目集合资金信托计划”、“优债1309期城中村改造一期项目集合资金信托计划”先后成立。募资金额分别为5亿元和6亿元。

　　两款信托结构类似，融资方是武汉铁机中润置业有限公司，信托资金通过受让铁机中润对普提金集团的应收账款，用于武汉市洪山区铁机村城中村改造H1、H2、H3地块还建房项目建设。

　　据了解，铁机中润是房地产开发商普提金集团的下属子公司，而就在信托计划发行当年底，普提金集团已因借款合同纠纷开始被当地金融机构申请财产保全，同时项目担保方湖北凯旋门持有的汉口银行全部股权亦被悉数冻结。

　　同于2013年一季度成立的“成渝钒钛贷款项目集合资金信托”也撞上债务问题的枪口。

　　该项目募资3.5亿元，向成渝钒钛科技有限公司信托贷款，根据记者了解到的情况，贷款资金最终用于成渝钒钛新区修建。

　　然而，就在今年7月，成渝钒钛的母公司川威集团被宣布实施债务重整。原因即是成渝钒钛修建新区时的超百亿贷款，致使公司财务费用过高，还款压力大，引起资金紧张。

　　接着，“宜华系”老板事件曝光，中铁信托又一款产品陷入危局。

　　2013年2月，按照与宜华地产全资子公司广东宜华房地产开发有限公司签署债权转让协议约定，中铁信托“优债1314宜华项目集合资金信托”成立，募资3.5亿元，用于受让广东宜华对宜华地产不超过3.5亿元的应收债权。

　　虽然融资方问题重重，中铁信托披露的运行管理报告中，几款产品运行状况都显示为正常。

　　对此，中铁信托方面并未做出回应。

　　2013年房地产激进

　　这或许不是个巧合。

　　在4款产品成立的2013年上半年，中铁信托在发行房地产项目上照比往年颇显激进。用益信托数据显示，中铁信托上半年共成立房地产集合项目36个，募资规模89.28亿元，是前后5年里，同期发行房地产集合项目规模最大的一年。今年上半年，发行规模亦出现明显下降，成立规模仅34.74亿元，比2013年下降61%。

　　而彼时正值房地产调控政策进行时，虽然各地“新国五条”及细则出台并未给房地产市场带来明显影响，一二线城市房价仍上涨迅猛，但住房供需在一二线及三四线城市之间的分化已经明显可见。

　　中铁信托一位信托经理曾表示，房地产项目融资方一般是规模较大、抗风险能力较强的大型房企，且风控措施非常严格，对抵押物进行细致审核。

　　的确，观察其项目，其中不乏恒大集团、碧桂园等知名开发商，但中小房企的身影也隐现其中。

　　如上述普提金集团，公开资料显示，截至2013年3季度末，其当年主营收入约1亿元，但同期流动负债达45亿元。

　　而宜华地产虽为上市公司，但其土地主要布局在二三线城市，且融资成本偏高。本身债务问题严重，高融资成本更是雪上加霜。与中铁信托的债权回购条款中，信托计划期满时，宜华地产应收债权回购的年化溢价率为13.3%。

　　中铁信托在年报中披露，2013年公司异地业务占比继续上升，异地项目管理也给项目组前期尽职调查和后期监控带来了一定难度。为此公司已着手增加风险管理员人员编制，确保所有异地集合项目由风险管理员面签合同并办理抵押登记手续。

　　“项目发行规模增长与今年问题的出现可以说不无联系，业务扩张的同时项目管理要跟上才行，但这只是一个方面，根本原因还在市场环境。”一位信托公司内部研究员对理财周报（微信公众号：money-week）记者表示，“目前的信托产品行业出险率排名中，第一位是矿产，第二位就是房地产。”

　　同时，2013年中铁信托正在加快发展速度。中铁信托高层曾表示，公司主要采取成本优化的战略来吸引项目，从而提升信托规模与市场份额。据了解，中铁信托的项目综合成本仅行业平均成本的70%。

　　如何风控

　　“实际上，信托产品在运行过程中出现问题很常见，也不一定会向投资者披露，公司在定期检查时发现了会主动处理，以保证项目正常运行。”一位华南地区信托公司高层向记者坦言。

　　“处理方法可能是找接盘方，提前结束项目，对抵押物提前处置等。依据项目增信措施而定。”

　　据了解，中铁信托正在逐步完善自身风控。

　　中铁信托表示，在2013年公司强化了项目后期管理和风险监控的职能，项目组人员通过贷后管理跟踪项目进度，每月召开预审计会议，对六个月内到期的项目进行逐个风险排查，及时掌握交易对手情况变化。

　　其还表示，在确保第一还款来源可靠的基础上，对同一债权设置保证、抵押、质押等多重担保，确保第二还款来源充足。

　　对于问题项目现在的处理状况，中铁信托方面并未给出正面回复。

　　前述研究员分析：“前述4个项目在风控上均包含土地抵押和集团公司担保，但目前由于担保方自身债务等问题，担保责任或难以完成。”

　　“但像宜华项目有广东宜华以外砂项目拟开发一期365亩土地提供抵押担保，抵押率不高，如果真的出现问题用于信托回款应足够。”目前该地块估价约为12.47亿元，信托贷款抵押率为27.43%。

　　与其亡羊补牢，不如未雨绸缪。在多位信托业内人士来看，虽说房地产信托能够为公司带来的收益最为可观，但项目选择仍应慎重。

　　从中铁信托今年成立的房地产信托数量和规模上来看，规模上明显比去年有所收缩。上半年发行规模是2011年以来最少的一次。