相比于“（5月12日）人民银行召开住房金融服务专题座谈会”这篇正式通稿，5月13日下午在网上广泛流传的那个会议纪要，透露的信息显然要多得多。我个人最感兴趣的，还是银行界和地方政府对这个会议的解读方式。
如果既没有参加会议也看不到会议纪要，仅看新闻通稿，将眼球吸引不足。譬如，央行通稿第一条“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，这句话几乎是老调重弹，2011年开启此轮房地产调控后，就是这么说的。
但在流传的那份会议纪要里，央行副行长刘士余提醒各商业银行，要有社会责任，房贷利率要合理定价，且要加快房贷审批发放速度。
我可以放心地重复自己多年前就呼吁的一个建议，对居民首套房，应该执行首付两成、贷款利率7折优惠，而且要固定下来，最好是写进正在制定中的《住房保障条例》。因为给予首套房贷款优惠，就是保障居民的基本住房权。
但是，曾经是银行最优质产品之一的个人住房贷款，现在成了鸡肋，成了微利。因为理财产品和中小企业贷款的利率要高得多。在主要银行都已是上市公司，房贷利率已然市场化的今天，资本天然地要追求更高的利润。于是，有些银行连首套房利率，也要在基准利率的基础上，上浮10%。一般人能拿到基准利率就不错了，至于优惠，想都不要想。
央行这次重申保障首套房的贷款需求，可谓一箭双雕的政治正确。对下，这是个民生问题，谁都不好意思说“不”字；对上，这是稳定经济增长的大问题。事实上，如果能确保首套房的消费，它就将与棚户区改造一起，构成支撑房地产投资的重要基石。
按照奥地利学派的理论，稳定经济增长不关央行什么事。而在中国，稳增长是各宏观调控部门的头等大事，央行不可能置身事外。还是那句话，理论归理论，现实是现实，经济学家与民粹主义、自由主义都不能治国，他们的声音主要是起提醒的作用。
央行发放，银行怎么看？银行界对央行“5·12会议”的反馈大概是，短期还是要理解要跟从，首套房能回归基准利率的尽量回归，但中长期来看，行政命令代替不了市场。房贷利率是市场化程度最高的领域之一，哪怕强势如有关部委，又怎能长久令它扭曲？
这个微妙的时刻，地方政府的表现就很重要了。如你所知，3月份以来，一些城市救市的传闻就没停过，也确实有几个城市耍了些小动作。不过，在我看来，这些试探性的举措都没敢突破中央现有的调控基调。
但如果传说中的天津放松限购版本一旦实施，就不再是微调了。这个版本的核心内容是：允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房或六区外购买90平方米以下第三套住房，在天津注册企业的法人、非本地人则不限购。
可以肯定，假如天津敢如此放松限购，早已酝酿多时的杭州、长沙、温州、宁波等一批城市，必定会跑步跟从。这几个城市之所以还不敢放松，我猜是没摸清中央政府的态度：高层对地方调整部分调控政策的容忍下限在哪里？
假如没有把准脉就贸然出手，是会闹笑话的。两三年前我们就看到过，个别城市刚发布放松调控的文件，就被连夜叫停。在现有经济格局下，虽然我坚决反对全面放松调控，应加大对经济下滑的容忍度，但我同样猜不透高层对楼市调控的态度。
银监会在前不久召开的2014年第一季度经济金融形势分析会提出，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。强调的重点有别于央行口径。所以，我担心央行信号会被有关市场主体误读。因为，我清楚地记得，2012年3月以后，楼市从2011年以来的调整中突然反弹，不过就是银行恢复了对首套房贷款利率的优惠。（编辑 袁一泓 徐炜旋）
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