之前此起彼伏的矿产信托兑付风险尚未完全结束，青岛房地产信托再刮旋风。明天(5月8日)，青岛舒斯贝尔建设发展有限公司(简称“舒斯贝尔”)旗下882亩土地使用权将被司法拍卖。同时，公司关联人青岛安都商贸所持青岛国际高尔夫俱乐部有限公司43%股权也面临拍卖压力。而两起拍卖或缘起青岛安都商贸未能按期偿付一款信托产品。面对5月即将来临的房地产信托兑付高峰，以及时下“流行”的房产打折销售，业内人士认为房地产信托其实怕的不是降价，真正怕的是去化率缓慢。
青岛爆房地产信托危机
消息显示，青岛地产界一人士透露，上述两起拍卖缘起青岛安都商贸以及青岛舒斯贝尔资金链断裂，未能偿还到期信托资金，即2011年10月14日，中航信托成立的天启182号信托计划。该信托计划发行规模3.5亿元，募集资金用于受让青岛安都商贸持有的青岛国际高尔夫43%股权的收益权。期限为18个月，即便是中航信托可视情况将期限调整为24个月，明显该产品早已到期。不过，南都记者未能就此消息与中航信托相关负责人证实。
而上述青岛地产界人士分析认为，中航信托或已经成功脱身。中航信托应该是在信托兑付日到期前，将青岛安都商贸、青岛舒斯贝尔相关权益转让给了中国华融资产管理公司，以此实现了信托计划的“刚性兑付”。中国华融作为接盘者，则继续追讨相关信托资金。而两宗资产拍卖，起拍价合计7.69亿。
启元财富产品经理范曜宇对南都记者分析，7宗土地使用权，每亩价格仅为53万元，楼面地价每平方米仅835元。其实在国内的信托产品抵押物里，算是最便宜的一批了，但由于当地的房价水平很低，且市场承接能力有限，底价在当前市场上也不会很有吸引力。而高尔夫的股权，产业并购的资金通常也不会参与。不过在用益信托研究员帅国让看来，此次拍卖是否成功，关键看7宗土地的7宗土地的拍卖价值，只要土地无瑕疵，所处位置不差，应该问题不大。
舒斯贝尔拉多家信托下水
事实上，为舒斯贝尔提供融资的信托公司除中航信托外，还有中信信托、新时代信托和昆仑信托等，舒斯贝尔以分公司、项目公司和关联公司等为主体与这些公司合作。
而此前，成立于2010年8月的“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”总规模为7 .1亿元，信托期限2.5年，预期年化收 益 率 为9 %-13%。该信托项目最后的处理结果显示，相关抵押物于2013年1月8日公开拍卖，但首轮流拍。中信信托于2月24日先行兑付自然人投资者信托份额。直至5月24日，经过四轮拍卖，中信信托共收回资金6.5亿元，覆盖本息支付。
北京一信托公司人士透露多家信托公司曾“败走”舒斯贝尔。其认为，舒斯贝尔背后存在复杂的融资关系并涉及多起官司，信托公司存在尽调失误，房地产行业近年来受到调控重创，尤其是大多数中小房企均面临着资金链紧绷的问题，深陷民间借贷、资金挪用的开发商并不在少数。
采写：南都记者 刘国珍
多家信托公司曾“败走”舒斯贝尔。舒斯贝尔背后存在复杂的融资关系并涉及多起官司，信托公司存在尽调失误。
[投资方向]地产信托不怕降价，怕去化率缓慢
一系列投向包括房地产以及煤矿等银行被要求避开的行业信托产品将从5月开始进入兑付高峰。据用益信托统计，5月有68只房地产信托产品到期，融资规模185.7亿。
地产信托依然热火
尽管房地产信托兑付面临压力，但是依然阻挡不了房地产信托的欣欣向荣。据用益信托统计，今年1季度，房地产信托融资规模占据绝对优势，成立的236款产品共募集资金506.81亿元，占总规模的29.95%，平均预期年收益率9.69%。而最近一期数据统计显示，3月成立的产品中，收益最高的仍然是房地产信托，平均收益为9.77%，远高于本月产品的平均预期收益，较上月上涨了0 .2个百分点。
范曜宇透露，此前由于对于销售速度的担忧，哪怕能在1年期结束的房地产项目，房地产信托都会设计成2年，留下充足的回旋空间。“房地产信托其实怕的不是降价，因为地产信托通常给自己留下近50%的下跌空间(按抵押物计算)。房地产信托怕的是去化率依旧很慢的三四线城市，或供给过大的城市中存在一些中小地产商的项目。”
抵质押物容易变现是关键
帅国让对南都记者表示，投资房地产信托时，通常还应看融资方的资金用途及还款来源。其次，看信托公司的实力及专业水平，包括其资产状况、组织结构、诚信度、内部管理水平和历史业绩等。最后，看具体项目的风控措施。对抵押或者质押要注意优先选择抵质押物充足并且抵质押物比较容易处置变现的信托项目。对于保证担保措施，投资者应当尽量选择保证人履约意愿和履约能力较强的项目。
而在普伴中国高级理财规划师万强军看来，还要遵循“不要将鸡蛋放在一个篮子里面”的原则，可以投资于多个信托计划。不过，其亦表示，信托计划的起点均在100万以上，而且优质的信托计划起点甚至达到了200万-300万。“如果投资者本身的实力雄厚可以考虑，但是对于绝大部分人来说有一定的难度，而且由于投资者的专业能力有限也很难同时购买到多个优质产品。”
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