解密土地流转信托：农地确权是前提

　　继中信信托旗下国内第一单土地流转信托花落安徽宿州之后，中信信托、北京信托相继推出近10单土地流转信托。

　　昨日（3月11日），北京信托一位土地流转项目负责人告诉《每日经济新闻》记者，从项目选择的角度而言，目前土地流转项目主要集中在经济较为发达的东部地区，因为这些地区农地确权颁证工作相对比较完善。此外，土地流转信托的周期一般在10年以上，市场是否有长期稳定的“耐心资金”，也是信托涉足土地流转信托项目面临的最大考验。

　　信托首选东部地区

　　自中信信托第一单土地流转信托落户安徽宿州之后，其在山东、贵州的项目也相继落成；北京信托也在江苏无锡、句容，安徽铜陵等地开展土地流转信托。

　　《每日经济新闻》记者注意到，无论是中信信托，还是北京信托，其土地流转项目主要集中在经济较发达的东部地区。对此，北京信托相关负责人解释称：“从调研的情况来看，各地农地确权颁证的情况千差万别，我们现在做的几单土地流转信托项目都集中在经济相对较发达的地区，这些地区确权工作相对较完善，这是信托能够顺利介入项目的关键。”

　　目前，我国农村还有大量土地未进行确权登记颁证，这也是政府未来5年的工作重点。已完成确权颁证的土地大部分是在上世纪90年代完成的，由于当时的测量精度、制度等问题，造成实际土地面积与凭证面积不符，这在土地流转项目的实际推进中造成诸多不便，需要信托公司重新梳理土地确权工作。因此，项目所在地区土地有确权颁证是信托介入的前提，选择土地确权情况明确的项目对于信托公司的介入更加有利。

　　除了选择地区，对土地经营者的选择也至关重要。“目前土地流转信托还在试点阶段，并不像房地产等传统业务有那么多既定的行业标准用来挑选交易对手。但是信托公司也有自身严格的风控体系，不是所有的项目都能通过内部风控审核，主要是考虑到经营者的综合实力，对于农民固定地租的保障是最基本的考核标准。”上述人士表示。

　　目前盈利点还未成熟

　　细数目前推出的10多单土地流转信托，“财产权信托”+“资金信托”推进的“双信托结构”成标配。

　　《每日经济新闻》记者注意到，相对于农业生产的周期性质，土地流转信托的周期一般在10年以上，相较于信托公司经营的传统行业而言，周期较长。市场是否有长期稳定的“耐心资金”，也是信托涉足土地流转信托项目面临的最大考验。

　　“财产权信托和资金信托是两个相对独立的信托，土地流转信托的期限较长，但是资金信托我们会根据项目的运营情况设计，目前已经推出的一些项目，资金信托周期在2至6年不等。”上述北京信托相关人士介绍称。

　　目前，土地流转信托项目的盈利模式仍然是业内关注的核心。

　　对此，上述人士表示，土地流转信托盈利模式肯定有，只是目前盈利点还未成熟。他们不会通过前端的农民市场盈利，而是通过后端获得一定的收益。“不同于传统业务，信托仅仅充当一个融资借贷的角色，对于土地流转信托而言，信托扮演的是搭建平台进行资源整合的角色。就我们调查了解的情况而言，农业普遍的问题是有资源缺要素，有些时候资金不是最关键的问题，市场才是。信托公司可以利用自身丰富的资源平台，整合农业生产、经营、销售等各个环节，寻求盈利。”

　　此前，中信信托与顺丰旗下运作食品电商业务的子公司顺丰优选合作，针对冷链食品设计了一款定制的消费信托。

　　或许，信托公司在土地流转信托项目中，能够明确获得的收益是第三方经营商对土地经营后的部分超额利润。但是更大的蛋糕在于，信托公司围绕土地流转信托，整合平台资源获取的隐形收益。

　　因为项目的盈利点并不在前端的农民市场，信托公司想获得盈利整合平台资源，后期项目的管理至关重要，需要投入大量的人力、物力。

　　“我们的模式已经相对成熟，针对各地不同的情况，会有创新和改进。即将在四川推出一单涉及土地流转面积更大的项目，在模式上会有很大的创新。土地流转信托模式不是最重要的，最重要的在于公司是否有能力进行资源整合。”上述人士表示。

　　据了解，目前中信信托有10多个团队参与土地流转信托项目，欲打造地信托与云信托相结合的运营方式。