□房报记者 沈忠民
新的一年，房价是继续飙涨，还是掉头向下，错过“买房好时机”的是否要出手抢购?手中有多套房的是否要逢高了结?了解一下2014年可能出台的房产新法规，预判一下房产相关政策的新动向，对您作出判断或许会有不小的帮助。
《房产税法》
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在日前举行的“第三届首都金融财税法论坛”上，国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长透露，全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针，2014年将新立3部法律，其中包括《房产税法》。
看点：立法需要多少时间；
试点城市范围会否扩大；
税率高低、征收对象，是否涉及存量房。
一部法律从着手立法到出台，需要诸多法律流程，包括社会意见征询，整个流程走完需要一定的时间。国内也曾有很多法律立法多年至今未见出台的先例，在诸多利益的牵制下，这也是房产税法何时落地的一个变数。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，征收方向上，房产税法会存在几个基本要点。1、向存量房铺开，基数过小，征税收益过低；2、全国联网执行，等于进一步放大税基；3、合理起点，这个起点有可能涉及部分高端的第一套房，第二套房基本会大面积赋税；4、市场现价作为纳税依据，而不是入手价，兼顾法律面前平等性；5、阶梯征税。
《不动产登记条例》
是否引发抛房潮？
2013年3月29日，国务院发布了《国务院机构改革和职能转变方案》，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，并且在2014年6月底前出台不动产登记条例。
看点：“以人查房”是否被限制。
同策研究中心研究总监张宏伟分析：自2012年下半年以来，全国各地出现“房叔、房婶”等事件之后，中国多地出台房屋信息查询规范，严控“以人查房”，甚至也以防止个人信息泄露为由，推迟联网进度，这一定程度上使地方城市个人住房信息系统与联网迟迟不能完成。
与“以人查房”有直接关联的，就是房地产信息联网。“以人查房”几乎成为了房地产信息联网的一大障碍。在不动产登记事宜最终交付给国土部之前,住建部曾经承担着房地产信息登记和联网的工作。住建部曾在2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作,又在2012年要求在2013年6月底前完成500个城市住房信息联网。但实际上,最多只完成了第一阶段联网工作。
严查小产权房
哪些城市冲击大？
2014年初，国土资源部执法监察局负责人表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批小产权房，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。
看点：查处力度有多大。
去年11月，国土资源部、住房和城乡建设部联合部署小产权房查处工作。国土资源部已组织人员先后赴5省（市）督办小产权房违法用地查处工作。目前，北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已组织拆除了一批小产权房。
普通住宅标准
今年是否会调整？
是否普通住宅，在二手房交易过程中意味着营业税、个人所得税和契税的征收标准不同，虽然前两项名义上向卖方征收，但实际上，市场普遍接受的是卖方到手价，所以这三项税费基本都由买方承担。(见表一)
看点：调整幅度是否与房价涨幅同步。
目前，上海市的普通住宅必须同时满足以下3个条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、坐落在内环线（以中山路环线）以内的总价低于330万元/套，内环与外环之间的总价低于200万元/套，外环线以外的总价低于160万元/套。
银行房贷策略
首套房能否有优惠？
业内人士预计，2014年房贷市场或现全年从紧的局面，带来的后果是总体利率水平上升，受影响最大的可能是首套购房者，一旦银行房贷额度紧张，首套房贷的利率优惠就会成为泡影。
看点：基准利率会否成为行规。
2014年，购房者不但要关注房价走势，也要密切注意银行房贷利率走势，否则，很可能好不容易等到房价下跌，却不得不付出更多贷款成本。比如，一笔100万元的商业房贷，30年还款期，分别按8.5折或1.1倍利率计算，利息总额将相差近40万元。（见表二）
2014年房价涨? 跌? 再看数据
□房报记者 张之花
2013年楼市已经过去，无论多么辉煌，也都已成历史。对普通人来说，2014年房价是涨是跌更有看点，什么板块楼市具有增值潜力更值得研究。下面，房报记者与您一起，寻找2014年的楼市数据，用数据说话，今年的楼市，会是什么样？
5%
预计今年房价涨
世联地产在最新一份报告中表示，2013年房价在不同城市出现显著分化，预计2014年房价将上涨5%，城市间分化的局面还将加剧。
世联地产表示，2013年以来，核心城市主流产品价格上涨明显与三四线城市去库存并行，这反映出一线城市的涨幅。同时，不少三四线城市，供给压力巨大而总量的需求有限，很多新盘从年初到年底价格几乎没有涨过，即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，例如武汉、重庆和成都，也是供给非常巨大而涨价压力不大。
国家信息中心之前也曾发表预测文章，认为2014年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价涨幅在5%左右。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，2014年上海房价继续跑赢CPI和通胀。去年上海多区域土地价格均出现明显上涨，以奉贤南桥新城、青浦新城、临港新城等诸多卫星城为代表，甚至出现地价翻番迹象，而这些地块开工建设，后期以高价状态入市成为惟一选择，届时也会带动板块、整区乃至上海楼市成交均价联动上扬，房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。
153
新盘今年将上市
新浪乐居楼盘中心数据显示，截至2013年12月26日，上海2014年预计开盘的项目数量为153个，其中全新盘31个。开盘项目主要集中在浦东新区、嘉定区和宝山区，其中浦东新区共32盘入市，占比21%，雄踞第一位。
除浦东新区外，其他区域推盘数量相差不大，浦东32个新盘，嘉定22个新盘，宝山17个新盘，奉贤15个新盘，闵行12个新盘，松江11个新盘，普陀10个新盘，其余7个区域均低于10个新盘。从环线分布来看，新盘依旧以外环外为主，仅有3个新盘位于内环内，分别是浦东的花木绿城锦绣兰庭、黄浦的黄浦滩名苑和静安的嘉天汇。
8.5折
首套房利率很悬
沪上银行收紧首套房贷优惠的举措，在今年元旦后进一步升级。工商、农业、中国、建设、交通五大银行及多家商业银行普遍收紧首套房贷优惠举措，除极少数优质客户可享受最低9折的优惠外，大部分将实行基准利率，这意味着8.5折优惠利率可能会全面退出。
汉宇地产分析师认为，目前多家银行取消首套房贷8.5折优惠利率，主要基于2013年楼市火爆导致的贷款量激增，还有今年信贷额度偏紧、资金面压力大的考虑。目前楼市处于“降温期”，但也积压了大量的刚性需求，作为首套房贷的受众群体，取消优惠利率，必然会打压他们的入市积极性，对于后市的影响较大。此外，随着首套房贷利率上浮至基准线，不排除后续二套房贷利率有再度收紧的动作。整体看，在楼市政策调控的高压下，今年信贷政策不容乐观。
八成
经纪人看涨房价
2013年二手房市场受到“新国五条”催化，呈现出供需两旺、成交量保持高位的局面。此外，二手房价格也随之水涨船高，相比2013年年初均有明显上涨。
针对这一现状，搜房网日前推出中国房地产经纪人信心指数研究，最新调查数据显示，超过八成的上海房地产经纪人判断2014年上海二手房价格将上涨。超过七成的上海经纪人对2014年上海二手房市场发展预测趋于乐观，其中51.45%对市场比较乐观，22.62%非常乐观。另外，66.29%的上海房地产经纪人认为2014年上海二手房市场需求量将有所上升，23.15%认为将大幅上升。
5条
轨交将正式运营
2014年，5条轨交将建成运营，包括轨交9号线三期松江段、11号线北段二期、12号线、13号线一期和16号线，线路长度约145公里，共计77座轨交站点。
目前，上海轨道交通运营总长将突破500公里，跃居世界首位。上海楼市版图不断扩张，很大程度上来自四通八达的轨交建设。“轨交一响，黄金万两”，这5条轨交线路运行，将对周边板块和楼市带来较大利好，“房价跟着轨交涨”。
90%
商铺在非核心区
高力国际统计显示，2014年，上海有金虹桥国际中心和虹桥城在内的七个项目完工，面积约54.8万平方米。其中，90%多的未来供应将坐落于非核心零售区，不少项目租金将低于市场平均水平，从而拉低整体租金。
甲级办公楼市场方面，2014年上海核心商务区将迎来5个新增甲级办公楼，合计供应规模约29万平方米，考虑到上述数据低于过去五年的平均供应水平和吸纳量，办公楼市场空置率或将小幅下降，办公楼租金也将受惠金融和专业服务领域的需求而上涨。
千亿元
房企扩容至九家
CRIC研究中心发布的 《2013年中国房地产企业销售TO P50》 排行榜数据显示，2013年，由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，千亿元房企扩容至7家，销售额超500亿元房企升至21家。而基于不少房企2013年前十个月已经完成全年销售任务，业内人士相信，开发商几乎没有主动降价的可能。
CRIC研究中心认为，从2014年的市场大势来看，成交持稳是大概率事件。房企仍在上演“强者恒强”、“大象起舞”的竞争格局。从趋势看，今年TOP50门槛有望达到200亿元，行业集中度将进一步上升。其次，千亿元、百亿元企业将继续大幅扩容。2014年有望首现双“两千亿元”格局，万科、绿地将双双进入2000亿元行列，“千亿元俱乐部”有望扩容至8-9家。
千万平米
高位成交难持续
2013年上海新建商品住宅（剔除配套动迁）成交1282.25万平方米，10.5381万套。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，2013年新建商品住宅交易量重回千万平方米高位，供求关系也从2010年的供大于求转变为2013年的供不应求。2014年，预计在现有政策从紧的主基调下，楼市趋于平稳，交易量重返千万平方米可能性不大。
一年收入买两平方米？美死你！
2013年收官后，随着房价一路上涨，房价收入比又成为讨论热点。买房难不难？上海房地产有没有泡沫？泡沫会破裂吗？对这些问题，业内和坊间看法见仁见智。日前，《房地产时报》就此话题展开讨论，提供两种不同的观点，仅供参考。
□顾万全
《房地产时报》 上周报道指出，2013年上海职工年平均收入5.6万元，而商品住宅成交均价2.4万元/平方米，折算一下，一年收入只够买2平方米，这一数据再次让普通人积攒多少年收入才能买一套房成为热点。笔者以为，一年收入买2平方米，别美了……
“职工年平均收入”是什么概念？“年平均收入”与“可支配收入”可是完全两码事，“年平均收入”是指单位发给你所有的钱和实物（需折算为现金），且是含有社保等缴金部分的税前收入。说白了，就是你不吃不喝、不用交通费、不买衣服、不生病挤出来的钱。上海2013年职工年平均收入5.6万元，去掉税收和缴金，职工拿到手最乐观的估计也不会超过4万元。也就是说，仅够买不足1.7个平方米，所以，工薪阶层想一年收入买两平方米，还真是做梦。
再说“年平均收入”和“商品住宅成交均价”这两个数据。对我国国情稍有点常识的都知道，我们的数据经常不靠谱——统计居民收入时总是偏高，而统计与民生有关的价格（不仅仅是房价）时却又总是偏低，这收入统计高一点、房价统计低一点，你还能期望自己一年收入能买两平方米？恐怕在此前的1.7平方米上还要再打个折扣。
研究一下“商品住宅成交均价”的数字本身。单就2.4万元/平方米的价格本身，在上海能买到什么地方的房子也是个值得探究的问题。同样是《房地产时报》报道，目前上海楼市已经形成“246”的格局，即外环外2万元/平方米、内外环4万元/平方米、内环内6万元/平方米的房价格局。2.4万元/平方米能买哪里的房子？外环附近！上海现有“四环”：内环、中环、外环、郊环。郊环就是郊区，外环则基本在郊区与市区边缘行走，有些地区如莘庄虽然离市区较近，但房价也已与市区接轨了。对于工薪阶层而言，外环买房、市区上班已经成为大多数人不得已的选择。2011年统计显示，上海人均上班所花费的时间在46分钟，可是环顾周边，46分钟能有几人？
工薪阶层一年收入究竟能买几个平方米？分析一下数据，原来一年收入换两平方米仍是“美梦一场”……
（作者为房地产时报主编）
换个角度看，买房或许没那么难
□张之花
买房这个事难不难？难！尤其是对一些无老可啃、无外力可借、无老本可吃的年轻人来说，太难！但是不是绝对不可为呢？
最近，笔者接到一位女性朋友的电话，这位女性朋友是不少新上海人的缩影，硕士研究生毕业，在上海远郊找到一个“清汤寡水”的事业单位工作，收入除了房租外，能积攒起来的钱不多，男朋友也没有着落。2013年5月，这位女性朋友研究了一堆房产政策后，准备了一堆申请材料，以大龄单身青年的身份，去申请经适房。2013年底，朋友说：“托政策的福，松江泗泾的经适房批下来了，50多平方米的一房，总价30多万元，只有周边房价的三分之一，我以后再也不用搬来搬去了。”
这个故事是2013年N个买房故事中的一个。面对2.4万元/平方米的商品住宅均价，实在买不起，转向保障房，也是一个很好的选择。如果你再抱怨说，保障房太远了，等待的时间太长了，想享受政策红利，又抱怨多多，就有点不厚道的嫌疑了。
纯粹从数据看，2013年上海职工年平均收入5.6万元，商品住宅成交均价2.4万元/平方米，一年收入只够买两个平方米，无论怎么看这个数据，都让大众感伤甚至悲伤。但往深里研究，撕开平均收入的表面，至少有几点值得关注：一是高收入人群。这群拉高上海职工平均收入的群体，买房自然不难。二是对老上海人来说，大多数家庭都有住房，或大或小而已，如果改善居住条件，卖小买大，压力就小很多。所以曾经有专家认为，对这个群体来说，房价收入比不如差额收入比，更能说明买房难易度。三是对很多家庭来说，买房已经不是一个家庭的事情，父辈甚至祖父辈都倾囊而出，三代供一套房，压力也减少。当然你可以说，啃老是可耻的，但这类“中国式买房”的确是真实生活的写照。四是现实中还有数目不少的利益阶层，灰色收入不菲，根本不用依靠工资收入买房。
所以换个角度看，买房也许没那么难。对更多的人来说，痛苦的是，眼光总是比生活高一点，看中的买不起，买得起的看不中。抨击高房价也好，叹息高房价也罢，说完之后，骂完之后，还是实实在在行动起来，理性、客观地考虑自己条件，“私人订制”买房方案更佳。
（作者为房地产时报编辑部主任）
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