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十八届三中全会释放出的政策支持信息，是土地流转信托能够循序推进的重要信号
随着10月份国内第一单土地流转信托落地，以及十八届三中全会释放出的政策支持信息，土地流转信托再一次受到市场的热议。
目前，国内已有中信信托、北京信托两家信托公司推出土地流转信托
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北京一家信托公司管理层人士对《证券日报》记者表示，土地流转信托涉及多方利益的协调，在现实中推动起来比较困难。此次十八届三中全会释放出的政策支持信息，是土地流转信托能够循序推进的重要信号。
期待政策呼应
随着十八届三中全会的闭幕，关于土地流转信托的发展前景再一次引发热议。
“政策支持是土地流转信托能够循序推进的重要信号。土地流转信托涉及到土地确权以及地方政府、产业资本和农民多方利益的协调，在现实中推动起来比较困难。此次十八届三中全会释放出了加速推进土地流转，赋予农民更多财产权利的信息，这与土地流转信托的服务理念趋同，也会刺激信托公司推进土地流转信托的研究。”北京一家信托公司管理层人士对本报记者表示。
如果政策能够顺利推进，逐渐解决目前困扰土地流转信托实现的土地确权等方面的问题，土地流转信托将迎来非常广阔的发展前景。
从法律层面来讲，中国的土地承包经营权的确权工作仍未完成，“土地无法确权，也就难谈归集以及后续进行流转信托等操作。”
此外，土地流转信托还有最核心的收益问题。其产品能否保障农民收入以及投资人的投资收益也是该类信托亟待解决的问题。著名财经评论员叶檀认为，“农业企业赢利能力通常不高，通过农业及相关行业的赢利作为信托的利基，风险较大，信托公司、企业与地方政府的精诚合作至关重要”。
“信托公司往往通过委托第三方管理者来具体运作农业产业项目，不过农业企业及项目的盈利能力普遍不高，且农产品价格波动较大，这使整个信托计划需要低于一般信托计划的成本的资金来源；且信托公司对农业企业的选择与管理也十分重要。”上述人士指出。
有研究报告指出，土地流转的价值创造来自于规模化连片后，由专业服务机构增加投入，提高土地的科技化、集约化运用而带来增值。这不仅事关提供土地的农民切实利益，也与参与其中的信托公司以及地方政府密不可分。因此，选择合适的产业合作方是成功运作的必备条件，产业合作方不能盲目对接，在选择上必须考虑经济综合实力，包括公司的长处和本地适应能力等。
土地流转信托的先行范例
十八届三中全会对土地制度改革大方向的定调，让土地流转信托迎来了更为广阔的发展前景。
目前，多家信托公司都在对土地流转信托进行政策方面的研究。但是，因土地流转信托面临的土地确权，产业资本配合以及收益率等多方面的问题，多数公司对土地流转信托的研究仍处于理论阶段，并未有实质性的进展。
目前，中信信托和北京信托实现了土地流转信托产品的落地。
中信信托的土地流转信托的信托计划为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。据介绍，中信信托该笔信托计划采用“两次代理模式”的交易结构，即第一次代理是通过承包人农户将持有的土地承包经营权委托给安徽省宿州市埇桥区人民政府，签订《农村土地承包经营权委托流转协议》，实现分散土地承包经营权的归集；第二次代理是宿州市埇桥区人民政府作为A类委托人，统一将归集的土地承包经营权信托给中信信托，设立信托计划。
而在中信信托的第一单土地流转信托推出之后不到一个月，北京信托的土地流转信托随之落地。
据介绍，北京信托的土地流转信托采用了“双合作社模式”。即以村民自愿为原则，村民以其享有的、已经确权到户的土地承包经营权作为出资，并按照规定依法履行相应的土地评估作价流程，入股土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地经营权；同时，土地股份合作社将归集的土地承包经营权委托给北京信托设立财产权信托产品，信托不设定固定期限，但不少于15年。
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