京七条出鞘夹心房胎动遭非议 恐加速商品房价涨

　　北京市酝酿半年之久的自住型商品房，终于在10月23日出台具体方案。该方案被称之为“扩大调控的七项措施”，也被称之为“房地产调控长效机制”。

　　北京市住建委等部门联合发布的这7项措施，分别为加强限购监督、严格资金监管、强化价格引导、严格差别化信贷政策、增加自住型商品房的供应、加强市场监管、加强信息公开等。其中，对市场影响最大的新政策为增加自住型商品房供应。按照北京市的计划，年底前将完成2万套供应，明年预计完成5万套。

　　业内人士认为，自住型商品房是改善供应结构，解决夹心层住房问题的调控新思路(有人简称其为“夹心房”)。但从以往保障房运作情况来看，腐败与寻租恐难以避免。

　　7万套冲击新房市场

　　所谓“自住型商品房”，实际上就是北京曾试行的通过“限房价、竞地价”而建的商品房。北京市明确规定，该类商品房套型建筑面积以90平方米以下为主，均价低于周边商品房30%。该类商品房获产权证5年之后才可上市转让，并需向政府缴纳30%增值收益。

　　据北京市相关人士解读，自住型商品房明年推出5万套，相当于新房市场的50%，可20%的刚需人群。所谓销售均价低于周边商品房30%是按照土地上市时计算，而转让时需缴纳给政府30%增值收益具体细则仍待确定。

　　对于购买人群，北京市相关负责人称，凡是符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买。这意味着不是北京市户籍但在北京拥有5年以上纳税和社保记录的外地居民，也可购买自住型商品房。惠及范围扩大。

　　今年1月20日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示：到2012年末，北京常住人口已达2069.3万人，比上年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上的外来人口达到773.8万人，他们中的一部分无疑十分渴求自住型商品房。

　　国务院发展研究中心研究员任兴洲在会议现场称，由于北京房价上涨较快，该政策符合北京实际，非常有必要。这相当于政府让渡了一部分土地收益，有利于夹心层买得起房。

　　该政策对市场的影响，业内人士判断不一。

　　某品牌开发商相关负责人认为，北京市调新政策对商品房房价影响不大。2012年，北京市计划建设收购保障房16万套，竣工7万套，供应量也不小，但实际上并未对普通商品房产生任何影响，反而，普通商品房由于供不应求，房价上涨速度仍然加快。该人士甚至判断称，由于自住型商品房要进一步挤压其他商品房用地，反而会加速商品房价格上涨，尤其是高端商品房。

　　值得提醒的是，由于自住型商品房限房价、竞地价，未来开发商比拼的就是压缩成本的能力。而从以往保障房建设经验看，一旦压缩成本，质量就很难保证。

　　21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，自住型商品房将分流一部分高价商品房的需求，从而有助于抑制商品房价格的上涨，但后者的建设用地也将大幅减少，并导致纯商品房有效供应量的减少。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“自住型商品房”无法解决房价上涨问题。这看似解决了不够保障房资格、又买不起商品房的夹心层的住房问题，但从廉租房、经济适用房、两限房、公租房到如今的“自住型商品房”来看，解决一个夹心层，依然会有新的夹心层出现。

　　僧多粥少，投机难避免

　　大家普遍担心，自住型商品房可能会催生新一轮不公、腐败以及寻租行为。

　　按照北京市自住型商品房的政策设计，《意见》严格设定了限制条件，按照一个家庭只能享受一次的原则，《意见》设定了相应限制条件：一是，购房家庭只能购买一套自住型商品房；二是，如将该类商品房出售，以后将不能购买该类商品房，并严格购买程序，加强监督。具体摇号由开发商组织，优先购买人群优先摇号。

　　桑豫峰表示，自住型商品房的推出，以及“门户开放”政策，必然会受到大量在京工作多年的外地人士的欢迎。但僧多粥少，轮候摇号的时间会比较长。同时，鉴于经济适用房、限价房在建设和分配过程中存在诸多不公平的现象，希望有关部门加强监管，坚决杜绝“自住房”摇号分配时的寻租行为。

　　蒋强(化名)看到大规模建设自住型商品房的消息后相当高兴。蒋强原本家庭名下有两套房，今年房价高点时，他出售了其中一套商品房。他告诉记者，按照北京市的政策设计，他们家完全有资格购买，甚至还可以与妻子假离婚，做到个人家庭名下无房，成为优先购买人群。李丽(化名)是北京户口，名下有多套房，她也认为自住型商品房值得投资。

　　一位不愿意透露姓名的分析师称，如此便宜的事情，关系户肯定会占相当一个比例。一位开发商也表示，对于注定僧多粥少的自住型商品房，具体购买过程中，关系与权力很难不发挥重要作用。

　　一位不愿透露姓名的业内专家认为，自住型商品房和其他商品房一样，都是个人财产收益的一种。即使通过政策设线限制以及摇号等方式来购买，也一定会催生大量不公平。按照政策设计，无论是以往的保障房还是现在的自住型商品房，都应当保证起点、过程、结果都具有公平性。但从实际操作看，三方面都很难做到。

　　中原市场研究总监张大伟张大伟则指出，政策设计有“漏洞”的嫌疑。他举例说，如果买套200万自住型商品房，以首付60万，贷款140万计算，月供9000元，年供11万。而按照最宽松的限价房标准，要求家庭资产76万元内，且4人以上年收入低于11万，但自住型商品房年供房贷就达11万元。二者政策明显相悖。也就是说，如果有保障房轮候资格的家庭，去买自住型住房，将有虚假提供保障房申请资料的嫌疑。

　　“另外，自住型商品要求满5年后再上市需要向政府缴纳30%的收益，但届时如何计算收益并没有规定，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，这将都直接影响投机者的投资收益。而且，在现实二手房交易中，购房者还可以通过做低网签价格等方式扩大收益。”张大伟分析称。

　　胡景晖认为，要想缓解北京房价上涨的问题，更应该认真贯彻“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的政策，政府重点在于加大保障房的建设力度，保证中小户型项目的比重，放开高端市场的开发，且减少或避免通过行政手段干预市场价格，更不能让“自住型商品房”演变成部分人投机楼市的契机。

　　一项新政策出台之初，就饱受非议，实行过程理当慎之又慎。