拥有"硬通货" 全球性通胀30年后帮你还清全部债

　　能得到海外银行融资的房产投资才是“硬道理”

　　在货币超发的通胀时代，该如何通过合理的资产配置来跑赢CPI？如何选择抵御通货膨胀、平衡投资风险、建立房产投资对冲机制的“硬通货”呢？

　　耶鲁大学终身教授、CCTV2国际经济学家陈志武先生说过，“通胀预期之下（货币超发不止情况下），唯有借出钱来才是赢家”。

　　我引申一步解读：由于货币超发，币值绝对购买力降低，货币贬值，大约5年之后，“通货膨胀”替投资者归还20%的债务；大约10年之后，“通货膨胀”替投资者归还50%的债务；30年下来，投资者的债务像夏日普照下的冰块一样消融殆尽。

　　大家看出答案了吗?

　　当下，已经从银行贷出钱的投资者千万别着急还，因为通胀经济周期下，应更多地持有资产和负债，而非现金（经济通缩下，才会现金为王）；没借钱的投资者应该选择银行贷款，用可以抵押和融资的资产类别进行投资——实现把央行超发的货币转化成自己的财富，让财富规模的增长速度与货币的超发速率同步，才能最大限度地抵御美元弱势下，美国向发展中国家输入的全球性通胀。

　　不同国家对海外投资者设有不同的贷款和融资条件。

　　欧洲的英国、德国、法国等国家，外国人投资房地产、股票及其他资产无法获得当地银行的融资支持。

　　欧洲小国，如塞浦路斯、西班牙、拉脱维亚等，中国人在房地产及其他资产类别的投资也得不到当地银行的贷款融资帮助。

　　美国目前不对国外个人投资者提供房地产及其他类别的贷款服务业务。

　　加拿大可以给海外投资者提供最高60%的房屋抵押贷款（如帝国银行），但条件相对苛刻（需要提供国内收入缴税凭证）。

　　新加坡对于海外投资者购买房产可以提供60%~70%的购房融资。

　　香港金管局在去年11月份出台限贷政策：所有海外人士在香港的投资购房最多提供50%的抵押贷款。

　　澳大利亚由于连续21年GDP的正向增长，对海外投资者在本地的房地产投资保持了一贯的宽容和认可的态度，可以提供最高70%~80%的购房抵押。

　　新西兰金融机构对来自海外的投资者采取了与澳洲类同的购房抵押的宽松政策，可以提供70%的贷款。

　　因此，当国内作为融资和抵押载体的房产无法获得借贷而使资产规模增长的时候，选择可以得到海外银行融资和贷款，且可以创造正向现金流收入的不动产作为选择“硬通货”资产的不二标准。

　　特约作者简介：

　　刘磊：国际理财规划师，私人银行家认证（CPB）海外房地产投资课程讲师，中国银行（ICIE）高端人群房地产投资实务课程讲师、房产投资专栏作者、评论员，澳洲西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师，著有《决胜海外房地产》。