楼市将冰火两重天:中心城市房价会涨得不可理喻

　　关键词

　　土地市场

　　土地溢价的地方，几年内地价都不会降

　　日前，尽管楼市受调控影响走势未明，但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出，部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为，现在土地的投资价值不断上升，说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变，税收制度没有恢复正常，政府只能经营土地。并且，作为地方政府，很多税收是收不上来的，只能靠卖地。以凤凰古城为例，当地旅游发展再好，饭店生意好，但没有一个老板愿意交税，当营业税征不上来，政府只能靠卖地。同时，她也指出，“现在并不是所有地方的土地市场都好，比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方，这几年内都不会出现地价下跌，而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”

　　精彩言论

　　“以为狼来了，结果是一头猪。”

　　叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政，土地就要保持增值，这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税，对房地产市场当然有抑制作用，但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。

　　“决定城市房价的，不是收入，也不是资金回报率，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”

　　日前，谢国忠表示，中国房地产泡沫数月内破裂，引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出，在计算合理房价的时候，谢国忠以房价收入比和租金回报率两个经济学公式来计算，理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动，货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下，来研究收入和房价的关系，租金和房价的关系，今天的房子肯定卖不出去。其实，房地产经营的是空间的价值，是使空间价值达到最高效用的分配和使用。在这个分配的过程中，货币就像无形的手，经营着货币的空间溢价，这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的，特别是决定高端物业房价的，不是收入，也不是资金回报率，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。