泰国房地产投资路径:曼谷中心区公寓年回报率5%

　　泰国房地产投资路径

　　理财周报记者 刘梦/文

　　曼谷，湄南河三角洲入海口旁的国际大都市，气候湿热，年平均气温在27.5℃。由于旅游业发达，且汇聚了各种神秘的东方文化，曼谷的房地产市场近几年来快速增长。

　　事实上，近几年间，曼谷和其他泰国的城市，已渐

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　　距离中国仅三个小时行程的泰国，正在成为走出国门的“中国大叔”们的选择，此前，马来西亚、新加坡几乎是这些富裕起来的中国人在东南亚屈指可数的选择。

　　不过，投资泰国有一个绕不过的法律高地，外国人在泰国只能购买公寓，至于别墅，外国人只能获得最长期限为30年的租约，当然，外国人也同样无法获得泰国别墅的土地产权。

　　曼谷中心区公寓年回报率5%，

　　每平米售价超2万

　　6月6日，曼谷一家地产中介的王先生匆匆给中国客户打去电话，推介一座在湄南河边的顶级公寓：“这套比市场价低出600万泰铢（折合人民币120万元），又是绝版地段。”

　　这套公寓位于湄南河边，在曼谷香格里拉酒店河对岸，并非泰国最繁华地段。两卧室、130平方米，售价1690万泰铢（折合人民币约339万元），均价约2.6万元/平方米。这个价格，与深圳福田区中档公寓的房价相当。

　　“曼谷最热门的地段的价格，都是2万元人民币/平方米起价。最旺盛的商业区，集中在Sathorn（沙吞）、Silom（是隆）、Sukhumvit（素昆逸）、Rachada（拉查达）几个区域，这里也是曼谷最适合进行投资性购房的区域。”王先生说。

　　Sathorn（沙吞）处于曼谷中心地段，聚集了不少跨国公司以及各国大使馆的办公室，其周边公寓价格在2万元/平方米出头。

　　Silom（是隆）是曼谷有名的商业区。今年光线传媒投资拍摄了电影《泰囧》，取景于泰国，主角们入驻的酒店正是位于Silom(是隆)商业区的曼谷艾美酒店。Silom（是隆）的帕蓬夜市，也是著名的红灯区。Silom（是隆）开发比较充分，空置房相对其他区域并不多，多数为中小户型公寓，整套价格在100万元左右，均价也在2万元/平方米出头。

　　Sukhumvit（素昆逸）的房价跨度相对较大，也是公寓、别墅聚集地，个别公寓甚至可以提供1.7万元/平方米甚至更低的价格。“如果对户型要求比较高，找大房子，这个区域是最多的。”

　　Rachada（拉查达）是曼谷新兴商业圈，也有不少高级酒店公寓，房价在四个区域中最低。

　　另外，曼谷中心区的写字楼出租价格多在每月每平方米500泰铢至750泰铢之间，折合人民币100元至150元，也与深圳非中心豪华地段写字楼的价格相当。

　　曼谷的规划似水波状，最中心的是大皇宫、寺庙以及部分官方建筑。第一外圈是商业区，第二外圈是住宅区，第三外圈是贫民窟。商业圈中，最繁华的几个地段，包括挽叻区的是隆路、王家田广场、施乐姆街、唐人街等。

　　“中国人在曼谷所购置的房产，可以出租。年租金在房价的5%至6%。”前述曼谷地产中介王先生回应，“一般一套100万元人民币的别墅，装备齐全。出租时，可每月收取1万元左右的租金，年回报也有6%了。10年左右可以收回本金。”

　　记者了解到，一套在Sukhumvit（素昆逸）售价350万元泰铢（折合人民币70万元）的公寓，出租后，每月可以获得1.75万泰铢的租金收入。一年租金折合人民币4万多元，年投资回报率为6%。

　　房地产市场增速近两年放缓

　　2000年至2010年，曼谷黄金地段的公寓价格以每平方米6万泰铢到11万泰铢的速度增长。之前几年，泰国房地产价格以每年10%左右的速度增长。

　　根据泰国央行公布的数据，由于国内经济增幅加快和消费者信心增强，2010年曼谷及周边地区的房产交易量从2009年的16.1万套增长至17.8万套，新建成并注册的房屋从9.5万套增至10.5万套，为此央行还提高了房地产建设贷款额度上限的比率。

　　这也吸引了国内地产开发商前往曼谷淘金。2012年底，国内地产公司绿地集团在泰国曼谷、芭提雅分别开发了两处房地产项目。绿地集团高层曾向媒体表示，在曼谷和芭提雅这两个旅游城市投资建设酒店式公寓，是考虑到泰国有大量中国游客，市场需求旺盛。

　　泰国房地产公司——素帕莱房地产（SPALI）的董事经理阿提普曾表示，2013年泰国房价将上调5%至10%，公寓价格将随着土地价格上涨而快速上调，曼谷捷运沿线公寓住宅项目销量明显增加。此外，在2015年成立的东盟经济共同体，将吸引大批投资商到泰国投资房地产业，推动泰国房地产市场需求增长。

　　不过，近两年来，泰国房地产市场正面临减速和调整，曼谷房地产市场的增长速度也不及其他区域。曼谷的新注册公寓数量增长速度，也慢于北榄府、巴吞他尼府、暖武里府、龙仔厝府等地区，近两、三年来，泰国外府土地价格涨幅均超过曼谷。

　　“今年与去年房地产市场交易相比，热度降温，但是从总体看还在持续增长。”泰国房地产投资顾问阿努查说。

　　外国购房者的法律瓶颈：49%的产权限制

　　与东南亚其他地区的房地产投资不同，海外人士在泰国购房，面临产权限制。“你可以买一栋楼里的很多间公寓，但是不能买一栋楼的产权。”前述曼谷地产中介说。

　　按照泰国《公寓法》规定，外国人可以在泰国购买公寓，但该公寓所有外国人购买的面积合计不得超过整栋公寓总面的49%。”外籍公民最多只能拥有一栋公寓49%的产权。外籍人士需要提供将购房款自海外转账至泰国国内银行的凭证，并有银行开具的证明。因而，外籍公民想要获得房屋产权，需要与泰国公民“合作投资”。

　　但是，由于这种“合伙”的形式存在风险，目前采用与泰国公民合伙购房的案例并不普遍。更多去泰国投资的外籍人士，选择租用长期产权的方式，获得房屋使用权。

　　按照泰国政府规定，外籍人士可以租用泰国房产30年。到时限后，可以到泰国土地管理部门延长30年使用期。期间，房屋使用权可以转让。

　　另外，外籍人士可以在泰国注册公司，并通过将房产登记到公司名下的方式，实现对泰国房产的持有。但是，在泰国注册公司，同样要受到49%的比例限制。据泰国《土地法》规定，外国人在泰国设立的公司，泰方持股至少达到51%，即外籍公民持股不得超过49%。

　　投资移民门槛：1000万

　　相比“合伙”、“租用”、“开公司”，更彻底的是进行移民投资。

　　记者查阅泰国官方发布的移民细则获悉，外籍人士可以通过投资，获得泰国居住许可证。外籍人士在泰国至少投资4000万泰铢（折合802万元人民币）并持有该投资至少5年。外籍人士的投资，可以购买泰国政府或国债、房地产共同基金单位，或投资促进委员会鼓励的其他投资。

　　经过泰国内务部批准后，满足投资条件的外籍人士可以购买用于居住，且面积不超过1莱（折合1600平方米）的土地。另外规定，购买的土地必须位于曼谷、芭提雅或其他市区的居住区域，在购买后的两年内用于居住。

　　但是，相比起马来西亚，移民泰国可能存在部分不便。“扭扭捏捏”的泰文，对不少中国游客来说，已经是一个头疼的问题。

　　过户手续一个月内可完成

　　在曼谷购房，通常一两个月可以完成购房手续。泰国购买房产的流程包括：看房、签合同交付订金、汇款、到银行开具汇款证明和支票、购房人带上护照及银行汇款证明和支票到土地厅办理过户。

　　一般而言，外国人在看中曼谷房产，并洽谈好价格后，可以聘请律师介入，帮助完成合同等一系列手续。“签署合同后，一般首期支付房款的10%，当作押金。”前述曼谷房产中介说，“如果到时候后悔，这笔支付金是不予退还的。”

　　在泰国购房，需要缴纳一些税费，包括过户费2%，特种商业税3.3%，印花税0.5%，并依据房产及持有人的情况缴纳个人所得税。值得一提的是，对于业主持有房产超过5年，或业务户口落在房产上超过1年的，可以免去特种商业税。

　　总的过户费用约在6%，最终费率约在4%。在泰国，这项总费用通常由双方平摊支付。“一般，中介费都是由卖方负担。”前述地产中介说。另外，按照泰国新的土地税法，土地减税措施在2013年3月到期。按照新法律，住宅必须交纳税捐，居民必须缴税0.01%-0.5％，细分为3个税项：第一，一般建筑物及土地税，征收不超过税基的0.5％；第二，没有用于经营的商业住房，缴纳不超过税基的0.1％；第三，农业用途的土地税，不超过税基的0.05％。外国人在泰国购房可以申请贷款，但必须满足资格，即有工作证或永久居留证，需要提供公司在职声明，相关公司的营业执照或结婚证明。且申请人年龄加贷款期限不得超过60周岁。