购房支付宝有利有弊 利息与首期款为最大争议

　　二手房交易资金将纳入监管

　　新快报记者 陈齐

　　二手房交易中，资金的安全问题一直是买卖双方担心的大问题。近日，广州市国土房管局公布了《关于全面开展存量房交易资金监管的通知(征求意见 稿)》(以下简称《通知》)，未来广州市范围内已经取得房地产权证的存量房交易所涉交易资金应当全额存入存量房交易资金专用账户。不过，业内人士认为，该 《通知》执行后，虽然交易过程最多只要延长6个工作日，但卖家不能再像平时一样可以在递件之后就收到首期款，而是要等过户后才能收到首期款，卖一买一不能 再同时进行。另外，由于整个资金监管过程中银行不付利息，可能对买卖双方都不公平。

　　好处

　　有望杜绝中介卷走购房款现象

　　2007年，全国的房地产市场因为调控陷入低迷，而二手中介更是首当其冲，大型中介公司“创辉租售”因为资金链断裂，全国上千家分行关门，其中仅在广州就关掉了上百家。

　　“当时有不少买家将购房款或是首期、定金等交给了这家中介，导致最后遭到巨大损失。”一位中介业内人士向记者透露，这件事对二手中介市场影响颇大，或许是催生此次房管局推行二手交易资金监管的重要原因，尽管已时隔五六年，但总算亡羊补牢，为时未晚。

　　记者了解到，创辉租售后，许多大型中介公司都不再为客户提供二手交易资金托管的业务，房管局也要求中介不得收取这笔钱，但一些小的中介仍会帮忙托管购房款，交易资金安全问题仍然存在。

　　“经常有买家到了递件的时候才说不够钱，最后导致双方因违约打官司，执行资金监管以后，业主就可以放心递件了。”汇瀚按揭高级业务经理莫静告诉记者，二手资金监管的规定出台后，对买卖双方来说都是件好事。

　　根据该《通知》，广州将对全市存量房交易实行资金监管，广州市范围内已经取得房地产权证的存量房交易所涉交易资金应当全额存入存量房交易资金专用账户。

　　简单来说，存量房交易资金专用账户有点类似淘宝上的“支付宝”，可以确保在交易完成后卖家才收到购房款，而买家也不用担心钱付了却没买到房。

　　小贴士

　　银行及中介不得收取手续费据悉，存量房交易资金监管将遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。监管银行须按存量房交易资金监管合作协议的约定，开展存量房交易资金监管业务，不得收取存量房交易双方当事人手续费。

　　另外，各房地产中介机构或执业人员必须主动告知并协助存量房交易双方当事人办理交易资金监管手续，不得直接或间接代收代管存量房交易资金，不得 额外收取服务费。亲属间交易可以无需监管根据《通知》，并不是所有交易都需要进行资金监管操作，例如亲属间的交易就可以有“豁免权”。《通知》中规定，凡 买受人无需贷款的存量房交易，且出卖人为法人、其他组织，或者交易双方为亲属关系的，可以自行交付房价款。出卖人为法人、其他组织的应当提供身份证明，交 易双方为亲属关系的应当向市房屋交易监管中心提供司法、公安或者公证机关出具的双方关系证明，并由交易双方签署《自愿不纳入交易资金监管确认书》。

　　争议1

　　300万元存监管账户损失2万多元利息

　　值得注意的是，此次的征询意见稿中，注明了“存量房交易资金在专用账户停留期间，不产生利息。”这也让不少买家觉得不公平。

　　“虽然从监管账户中办理划转不会很花费很长时间，但由于整个交易环节一般需要一个多月，有些慢的甚至要几个月，上百万元甚至几百万元的资金放在 银行却没利息，这肯定是不合理的。”市民张先生在看完该《通知》后就质疑：“银行只是办理了简单的划拨手续，就可以占有这笔利息，占大便宜了！”

　　记者算了一笔账，按照一套300万元的房产计算，买家如果一次性付款，这笔钱在监管账户中不会产生任何利息，但是如果存银行三个月的定期存款，三个月下来利息大约2.1万元。

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静也向记者表示，该项规定对于买卖双方来说肯定会有损失，尤其是在交易过程中出现其他问题，导致交易无法继续的情况下， 买家的资金会被冻结在银行内，拖得越久对买家越不利，而就算是打官司去解除交易，所耗费的时间也会很长，这将使买家在存在争议的交易中处于较为弱势的地 位。另外，业主方由于本该早就收到的首期款也没有利息，也会受到一定的损失。

　　争议2

　　业主无法在递件时收到首期款

　　根据该《通知》，买受人需办理银行贷款的，首期款及银行贷款均应存入专用账户进行监管。除非是用于为业主提前还款赎契，业主要在完成交易后才能从监管账户中收到首期款，这意味着对急着想收首期款进行卖一买一的业主来说，只有等办完过户才能再买房了。

　　“执行这个政策前，一般买卖双方会约定将首期款在递件收到回执后交给业主，按新规，首期款可能要等过户以后才能给业主，一项涉及按揭的交易短则 三个月，长则半年，卖房半年后业主才能收到房款，这会对业主卖一买一的操作有很大影响。”业内人士表示，如果买家需要贷款，银行放款一般最快也要一个月左 右，而首期款是放款前划拨给业主，还是要等到银行放款后一起划拨给业主，《通知》中并没有详细注明。

　　疑问

　　资金监管会否延长交易时间？资金监管手续最多耗费6天

　　对于市民最为关心的“资金监管会否延长交易时间”的问题，多家中介机构表示相信影响不会很大。“如果在效率上有 太大弊端，客户肯定会有意见，而我们也肯定会尽量为客户节省时间，但实际上办理资金监管后耽误一些时间是不可避免的。”合富房地产交易中心总经理黎意诵向 记者表示，由于在办理资金划拨的同时，买卖双方还可以同时去办理其他手续，因此对整个交易来说并不会耽误太多时间，应该在可以接受的范围内。

　　黎意诵建议，双方最好尽量选择在买家办理贷款的银行办理托管业务，这样会更简单便捷一些。

　　汇瀚按揭高级业务经理莫静分析认为，业主的房子是否有抵押对于办理资金监管的流程并没有太大影响，如果买家一次性付款的话，1-3个工作日就可 以完成资金的划拨，而如果买家需要贷款，6个工作日左右也可以完成手续。她同时也表示，希望在正式出台文件时，对于在办理时间上能够更明确一些。