养老地产升温 保险系面临成本高拿地难问题

　　在养老地产市场，“保险系”正加紧步伐跑马圈地。目前，泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。《第一财经日报》记者获得的数据显示，据不完全统计，今年前五个月 ，泰康人寿率先在国内推出与养老社区相结合的保险产品销售已超过千单。

　　目前，养老地产逐渐形成如“央企系”、“房企系”、“保险系”等系别，与“房企系”相比，“保险系”由于寿险资金久期长、可实现产品与养老社区的挂钩以直接满足客户的保障要求等原因成为养老地产市场上的一支“生力军”。

　　申银万国研究报告分析称，保险公司投资养老地产是大势所趋。一方面，中国正在经历史上速度最快的老龄化进程，发达国家每千人床位数在60张左右，而中国目前仅有20张，仍有很大投资空间，养老市场规模在万亿级别。

　　另一方面，保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长与保险公司负债的久期契合度高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励其投资于养老产业。

　　险企加速布局

　　作为首吃螃蟹者，目前泰康人寿在北京小汤山、上海崇明和海南三亚都在建设高端养老社区，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。继泰康人寿之后，多家险企纷纷进军这一市场，以期分得一杯羹。

　　中国太平选择“借路”地方政府。继先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议后，中国太平29日还与山东省政府签署战略合作协议，内容涵盖保险服务、基础设施债权计划、区域总部建设等一系列合作。而在战略协议中，均提到养老社区建设。

　　自建养老服务基地、配套综合服务亦是险企进军该领域屡见不鲜的方式。作为中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地，国寿（廊坊）生态健康城已在河北廊坊开工，总投资约100亿。中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，投资170亿，同时平安还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区。合众人寿在养老地产领域亦多有斩获，此前合众人寿曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。之后，合众人寿在地产领域已投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。

　　不“挂钩”入住

　　在险企大踏步迈进养老地产市场过程中，潜在风险亦不容忽视。在投资端，盈利模式不成熟、配套政策解决方案缺失均为目前“红火”的养老地产市场所面临的问题。而目前险企采取的运营模式大致分为投保人入住缴纳月租服务费和通过实物租赁的方式实现收益两种。

　　投资成本高、拿地难则是险企在进军养老地产时首要面临的问题。此外，养老地产的商业模式也有待研发，目前尚无可供复制的成熟商业模式。申银万国研究报告指出，“只租不售”亦束缚了运营的灵活性。

　　而在消费端，床位是否充足、是否能够入住、相关配套措施是否齐全则是核心关注点。今年年初，北京保监局针对泰康人寿与“养老社区”入住挂钩的保险产品专门发布了消费者风险提示，称监管部门没有审批或备案过与“养老社区”入住挂钩的保险产品，市场上也没有保险产品明确提供此类延伸服务。

　　据一位中型寿险公司人士介绍，泰康人寿发布的此款产品目前保单保费大概在200万至300万，投保人可选择趸交或者10年期缴的形式，购买该养老计划的客户有入住泰康社区的资格，但并非买保险就送入住，入住还需缴纳其他费用。

　　另据业内一位资深人士分析，目前泰康人寿的模式相对比较成熟，但亦存在风险。如卖出保单超出计划床位后如何处理，配套设施是否能够如期完成等均为潜在风险。