房子!房子!房子! 我如何在10年间让房产价值1亿?

　　我如何在10年间让房产价值1亿？

　　TREND • CASE

　　从第一套13.8万元的小房子到他最近买入460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套。

　　在房地产加速发展的这些年，张启胜靠房子创造了财富，又靠房子成倍地复制财富。

　　房产价值和投

相关公司股票走势

• 世联地产

　　2007年他听了朋友的建议，考虑到要分散投资，就投资500万元买指数型基金和股票型，一段时间后也涨到了600多万元，但是很快就跟着股市下跌，现在市值也就200万元了。“如果这些钱我买了房子，加上贷款的杠杆作用，500万元到现在已经变成3000万元了。”从第一套13.8万元的小房子到他最近买入的460万元的商铺，10年间，在他名下买进卖出的房子超过100套，目前他持有的房产市值1亿元。

　　2000年，张启胜刚来上海。为了租房子住，他通过中介找房，很快发觉中介的主要工作就是跟房东、租客交流需求，而每租一套房子，中介要收1个月的租金作为佣金。这个利润打动了他。他和两个朋友租了镇宁路附近的一套底楼房，开了第一家中介小店，白天做办公地点，晚上睡在里面。最开始的1年半里，他们只会做租赁的交易，当时镇宁路附近一套两室户租金2000元左右，一室户1000元至1500元。

　　2003年，张启胜的佳歆地产让他个人的现金达到了10万元以上，他买了第一套房。

　　这套房子也在镇宁路，总价13.8万元，是老式的售后公房，30多平方米。2个月以后他发现这套房子的行情涨到了17万元，马上就挂牌卖掉。买房的时候是5月，签买房合同的时候他穿着衬衫，卖掉房子的时候他还是穿着衬衫。

　　他后来在交易中心特别留意过几次，10年间，这套房子被买进卖出5次，现在市价130万元。

　　张启胜拿着17万元继续买房。这次他胆子大了些，想买两套，于是想到要贷款。他把17万元分成了两份，付了两套房子的首付款：一套是一室一厅，首付8万元；一套一居室，首付7万元。两套房子都是30多平方米。当时贷款还要通过贷款公司办理，一般的中介公司甚至没有直接和银行对接办理住房按揭贷款的业务。

　　当时大部分人仍然觉得单价5000元／平方米的房子贵。但是从投资回报率的角度看，那时的房子租金都很高，非常值得买。张启胜的这两套房，买来就出租，月租金分别是1600元和1300元，年投资回报率是12%和11%。而现在，全上海都找不到回报率超过4%的住宅。

　　但那时候很多人不敢买房，以致更多的人后来后悔没有在那时买房。

　　1997年东南亚金融危机过后，香港楼市经历了一轮暴跌，海南的资产泡沫破灭，广西北海留下了一堆烂尾楼，上海也有开发商因为资金链断裂跑路、楼盘烂尾。很多人判断上海的房价也会跌，都不太敢买房。市政府却是鼓励买房的—买房就能享受退个人所得税的优惠。

　　张启胜也受了这种氛围的影响，有点怕房价跌。为了安全起见，他2005年之前买房子很少贷款，“只要不贷款，房价跌了也不怕变成负资产，而且一直有租金收。其实那个时候胆子还是小了。”谨慎有谨慎的好处，2005年上海的房价暴跌过一次，有两个人因为买房太多贷款太多，房价暴跌了贷款又还不上，崩溃之下跳楼自杀。

　　从2004年开始，张启胜的中介公司每月盈利稳定在15万元至25万元。在持有了类似的7套老式公房以后，张启胜对只买这样的房子不满足了，他要买新一点的房子。

　　2005年，上海次新房的每平方米单价普遍在6000元至8000元，一套两居室的房子至少70万元。同时，他的房子都涨到30万元至40万元，普遍有100%的涨幅。他开始了车轮式换房：卖掉一套，加上公司盈利的30%至40%再买一套。2005年至2007年，他买了近20套次新房，都是两居和小三居，每套总价60万元至80万元，范围绝不超出长宁区和静安区这两个自己最熟悉的区域。

　　虽然原先的老式公房涨到100%以上才卖掉，但租金却没有相同幅度地上涨，60万元的房子月租金4000元，回报率降到了8%。他卖掉第二次买的两套小房子的时候，回报率则已经从12%左右下降到6%左右—36万元卖出的那套一室一厅，租金是1900元。

　　租金回报率的下降，没有让张启胜对买房投资的前景产生任何怀疑，因为快速上涨的房价让他的重点从赚租金转移到了赚差价上。

　　2006年至2007年，作为2010年世博会的基础建设部分，上海地铁建设的发展突然加快。报纸上有很多地铁通车、在建、待建、规划地铁的信息—站点、走向、开通时间。几乎是只要通了地铁，周围的房子都马上上涨。张启胜发现了这一点，开始琢磨地铁房、期房。

　　他买房的思路并不复杂，从公布的地铁规划里找地铁站点附近的楼盘。那两年他陆续在宝山大华、宝山顾村、嘉定江桥买了近10套房子，每套总价70万元至80万元。近10套房子里一半贷了款，一半全款支付。2007年底至2008年，美国次贷危机的影响开始波及中国的金融业和实体经济。2008年房价很快下跌，张启胜买的房子也开始下跌。但是因为贷款不多，只占到这些房屋市价的25%以内，他并不急着脱手，打算等等看。

　　张启胜很快等到了国务院在当年10月底出台的购房优惠一揽子政策：卖房营业税免征期限从持有5年改成持有2年、住房商业贷款利率7折。这些在他看来都是市场要大幅上涨的大利好，于是在那三个地方又买了10套期房，而且这回还特别挑选旭辉、大华等名牌企业开发的期房。这10套房子，每套房子都贷了款，而且贷款比例前所未有的都超过了房款的50%，“当时7折的商业贷款利率只比公积金贷款高一点点，多划算啊。”

　　这些优惠和4万亿投资计划一起，推动了2009年最疯狂的一轮房价上涨。他在2008年买进的房子经历了2009年这轮行情，涨价近100%。

　　从2003年买第一套房，到2009年结婚之前，张启胜投资房子甚至不分自住和投资，只要价钱合适的，自己正在住着的房子也说卖就卖，在那几年里他一直在不停地搬家。

　　如果2010年开始，没有接二连三地出台“营业税免征期限2年改5年、第二套房限贷、第三套房限购、征房产税”的调控政策，张启胜可能还会继续投资住宅。这一系列政策针对的正是像他这样的投资者。但当一个房地产投资者的资金雄厚到一定程度，政策只能改变他们的投资方式和方向，并不能阻止他们投资。

　　他不能再买住宅，卖掉手里的一些房子也要缴税。他能涉足的还有不被调控的商业地产，从2011年开始，张启胜逐渐把30套左右的住宅，调整成了住宅10套以下，商铺20套以上的结构。买商铺时他对地段的要求更高，一定要是静安、北外滩这类黄金地段的成熟社区商铺，并做长期持有赚租金的准备。他的公司还有200家门店要管理，为了不被这30套房子尤其是20多套商铺分散太多精力，张启胜又注册了一家资产管理公司专门负责这30套房子的买卖、租赁和日常管理。这些商铺带给他的是每年5%以上的投资回报，即每月数十万元的租金。

　　临近分别时，他从车子里看见了一个楼盘，“前面那幢楼看见了吗？静安枫景苑。2002年开盘的时候，这里的房子卖8000元／平方米，100平方米就要80多万元。报纸上都说它贵，我也觉得贵，那会我买房的胆子也不够大。如果当时付个首付，贷款买下来租给外国人，月租金1200美元，按当时1:8的汇率，一个月光租金就能收1万元。知道现在卖多少吗？600万元！”

　　张启胜 34岁

　　佳歆地产 总经理

　　投资房产 10年

　　张启胜创业靠房地产服务，资产增值同样靠的是一套套房子。