兑付危机频现 房产信托风险暴露(图)

　　业内人士预计，今年涉及房产信托产品的兑付金额有望达到 4000 亿元，规模将接近2012年的两倍，特别是随着今年二季度的兑付洪峰来临，预计兑付危机在接下来的日子里还会接连上演。

　　近年来，房地产信托产品因具有颇高的收益率，对投资者吸引力很大，地产信托市场也因此显得十分火爆。然而，今年随着数千亿元的兑付洪峰，以及一波接着一波的监管“紧箍咒”等因素影响，“涉房”信托频现兑付危机，表明房产信托蕴含的风险已开始显现。

　　“涉房”信托接连出事

　　从去年开始，房产信托就已显现兑付危机，只是没有出现人们预想的危机，因为出现风险的项目通过接盘、拍卖、以新债还旧债等方法化解了风险。然而，进入2013年，随着房产市场迅速降温，“涉房”信托在刚性兑付压力下接连出事。

　　今年1月29日，中信信托发布公告称，因三峡全通公司的违约行为，相关信托计划优先级信托受益权无法于预定到期日届满时获得足额兑付，公司决定将其到期日延期3个月。虽然4月底中信信托与三峡全通债权受让人达成协议，中止了该项目的公开拍卖，使这场兑付危机得到化解，然而此事件对房产信托市场的负面影响不可小视。

　　就在“三峡全通项目”的兑付风波刚刚得到化解时，中信信托在5月份又要应对另一个棘手的兑付难题，而这次依旧是“涉房”信托。据了解，此次“涉房”信托为“舒斯贝尔项目”，因受房地产调控影响及项目方管理不当，项目施工进度缓慢，导致难以回款，预期无法如期兑付，最终中信信托不得不启动司法程序，在5月3日对抵押物进行拍卖。据悉，在5月3日的拍卖会上，1号与3号标的物顺利拍出，中信信托回款约4亿元，但由于参考价3.11亿元的2号标的物流拍，使得直到现在该项目兑付危机仍悬而未决。

　　“中信信托作为行业老大，近期连陷刚性兑付漩涡，着实让市场捏了一把汗。”四川一信托公司研究员表示。记者发现，实际上除中信信托的“涉房”信托接连出事外，其它信托机构也遭遇房产信托的兑付难题。像四川一信托公司的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”提前被终止，也被疑为是俊发地产资金链断裂。虽然近期该信托计划实现了如期兑付，兑付疑云获澄清，但仍让整个信托市场胆战心惊。

　　房产信托迎兑付洪峰

　　“实际上，从去年开始，房地产市场就开始出现兑付危机，只不过信托机构通过拍卖、接盘等方式，让每次兑付危机都能比较顺利地化解。但今年房地产信托将迎来兑付洪峰，估计并不是每一次兑付危机都能化解。”一信托公司高管告诉记者。

　　据用益信托估算，2011年、2012年、2013年集合资金房产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。可见，今年房产信托兑付金额将是近三年来的一个最高峰。另外，数据显示，今年的兑付洪峰将出现在二季度，预计兑付金额1300多亿元。另外，来自中金公司的统计数据，今年房产信托的兑付规模更高，预计到期房产信托规模将达2816亿元，总还款额约为3100亿元。

　　“实际上，今年要兑付的房产信托金额远远不止上面的数字。”上述信托公司的高管分析，随着限购、限价等房地产调控政策的实施以及银信合作叫停，房企面临的资金压力越来越大，房企融资难会愈演愈烈。“为缓解房企缺钱的压力，一些房企联合信托公司发行"隐形"房产信托。所谓"隐形"房产信托是指这些信托为了逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产收益权、矿产、艺术品为包装，但实际投向领域却是房产。这就是常说的房企通过信托市场实现曲线融资。”

　　该高管预计，今年涉及房产信托产品的兑付金额有望达到4000亿元，规模将接近2012年的两倍，特别是随着今年二季度的兑付洪峰来临，预计兑付危机在接下来的日子里还会继续上演。

　　未来发展速度将放缓

　　记者发现，按以往信托市场的发展规律来看，春节过后都是房产信托的旺季之一，然而从今年的情况来看，房产信托的发展速度已开始明显放缓，并出现了逐月减少的态势。

　　据用益信托公布的数据，今年1月份新成立的房产信托产品融资规模为86亿元，而2月份下降到65亿元，虽然3月份融资规模又冲到了123亿元，但4月份的融资规模又降至了69亿元。另外，从实际发行规模来看，今年前3个月房产信托的实际发行规模分别为140.53亿元、138.48亿元和85.32亿元，而进入4月份，房产信托的发行规模已降70亿元，与3月份相比，下降了近20%。

　　四川地区一家信托公司项目管理部人士对记者表示，从目前来看，预计接下来房产信托市场还会继续降温，发展速度也会进一步放缓。

　　首先，今年以来“涉房”信托接连上演的兑付危机，将对整个房产信托市场产生明显的冲击。其次，近两年，房产市场持续遭遇宏观调控，加之限购、限贷等措施的影响，房产市场光环正在褪去，投机炒作热情正在降温，这也会导致信托公司的资金来源不支撑房产信托市场继续高速扩张。最后，随着适度宽松的货币政策以及日益激烈的行业竞争，房产信托整体收益出现明显下降，也会使信托机构在发行房产信托时更加谨慎。本报记者卢建波