房地产信托项目屡屡遇险 临兑付洪峰涌违约暗流

　　三峡全通项目的兑付风波刚刚出现转机，中信信托又要应对另一个棘手的兑付难题。3日，中信信托一款信托计划的抵押物青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司(下称“舒斯贝尔”)、青岛乾正置业有限公司(下称“乾正置业”)项下的土地使用权在山东省高级人民法院(下称“山东省高院 ”)司法拍卖厅进行了第三次拍卖。其中，二号标的流拍，一号和三号标的以接近参考价的价格拍出。

　　随着信托业的快速扩张，信托产品兑付问题引发市场高度关注。“兑付风险一旦出现，对投资者信心将造成极大打击。其中，在政府对房地产调控力度不断加大的背景下，市场对于房地产信托产品兑付风险切不可掉以轻心。”6日，好买基金分析师朱世杰对经济导报记者表示。

　　兑付危机有惊无险

　　中信信托此次的问题产品“中信·舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”是一款房地产信托产品，成立于2010年8月，发行规模7.1亿元，分为优先级受益权和次级受益权。其中，优先级受益权5亿元，次级受益权2.1亿元。信托期限2.5年，预期年化收益率为9%至13%。资金用于购买舒斯贝尔持有的“黄岛凤凰湾综合项目”和乾正置业持有的“即墨温泉住宅项目”的特定地块开发收益权。

　　信托计划若有闲置资金，可用于银行存款，禁止用于股票市场等高风险投资产品，但由于受房地产调控影响及项目方管理不当，舒斯贝尔项目施工进度缓慢，导致难以回款，预期无法如期兑付的中信信托选择强行拍卖该项目的抵押物。去年年底，山东省高院对该信托计划中的上述两个地块进行查封，查封期限两年，并于今年1月8日进行了首次拍卖，但以流拍告终；第二次拍卖则在开始前被山东高院临时叫停。

　　根据山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司发布的拍卖公告，拍卖的3个标的包括青岛市黄岛区长江东路南侧、滨海大道北侧土地使用权(商服)两宗，共计约107.92亩，参考价为3.02亿元；青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地使用权(住宅)约99.82亩，参考价为3.11亿元；青岛即墨市温泉镇新兴街8号土地使用权(商业金融)约107.28亩，参考价为1.09亿元。

　　第三次拍卖后，中信信托通过处理抵押物获得了4亿元左右的资金。中信信托表示，通过处理抵押物能够保证投资人收益，现已经完成对普通投资者的兑付。

　　负责该项拍卖工作的山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司封姓经理对导报记者表示，8日，山东省高院将就流拍的二号标的发出再次拍卖公告，预计拍卖时间将在本月24日或25日。

　　“从上次拍卖情况看，竞标人并不是很多，积极性也不高。截至目前，二号标的仍没有出现竞标人。其实，从标的本身看，存有一定利润空间。”封姓经理表示。

　　至此，舒斯贝尔项目兑付可谓有惊无险，安全过关。此外，首例进行拍卖的地产信托中融信托青岛凯悦项目、安信昆山·联邦国际资产收益财产权信托等也都进行了刚性兑付。

　　房企无奈之举

　　即便房地产信托项目屡屡遇险，但因最终都实现刚性兑付，市场对其依然热度不减。

　　据统计，4月市场共计成立41只房地产信托产品，共计募资额度达到64亿元，平均预期收益率达到9.97%。其中，预期收益率居前的包括中原信托宏业76期、国民信托乐居1号以及中铁信托西安高科尚都信托，上述3款产品的预计年化收益率分别为10.50%、10.00%和9.80%，存续期均为24个月。

　　用益信托胡姓销售经理对导报记者表示，虽然近年来房地产信托产品兑付风波不断，但其颇高的收益率依然对投资者具有很大吸引力。“一些收益率较高的房地产信托产品，成立没几天就被预约一空了，十分抢手。”

　　此前，出现兑付危机的舒斯贝尔项目和中融信托青岛凯悦项目均为青岛企业，但这并没有削减青岛房地产企业取道信托进行融资的积极性。

　　据导报记者了解，3月4日起，安信信托推出青岛海泉股权投资集合资金信托计划，发行规模2亿元，产品期限36个月，预期年化收益率为8.5%至10.8%,资金用于向青岛海泉置业有限公司进行股权与债权投资，主要用于“岭海·香澜郡”项目开发建设及债务结构调整。

　　在土地抵押及股权质押担保方面，青岛海泉置业有限公司以其合法拥有的186亩土地使用权(评估价值24880万元)抵押给受托人；青岛森和置业有限公司将其持有的项目公司4000万元股权质押给受托人。青岛森和置业有限公司、项目公司法人代表唐晓章及其配偶提供连带责任保证。

　　青岛海泉置业有限公司办公室负责人向导报记者证实了该项信托计划。对于取道信托融资的原因，该负责人显得相当无奈，“房地产企业融资当然首选银行贷款，毕竟银行贷款利率低，融资成本低，但并不是每家房地产企业都能申请到银行贷款的，这太难了。”

　　在其看来，房地产企业选择信托融资纯属无奈之举，由于国家采取稳健的货币政策，各大银行严控资金流入房地产业，“融资难是共性问题。”

　　“目前，通过信托融资的主要有两种房地产企业，一种是不知名、实力较弱的中小房企，一种是现金流较差的大型房企，但也不排除一些质量较高的房地产信托项目。”朱世杰表示。

　　收益率将入下行通道

　　中国信托业协会数据显示，今年房地产信托总还款额约为3100亿元，兑付高峰将在二季度出现，保守估计约为1301亿元。

　　“目前，绝大多数房地产信托产品还是安全的，但不排除个别黑天鹅事件出现。”朱世杰说，一些发行信托产品的房地产企业，在手头现金流充裕的情况下，首先想到的并不是兑付，而是继续借新债，扩大企业规模。“这导致行业借债规模不断攀升，增加信托业的长期兑付风险。”

　　同时，在朱世杰看来，刚性兑付对于信托业的长远发展是弊大于利的。“可以说，刚性兑付是支撑信托业资产规模快速增长的引擎，但这样一个年收益率在8%至10%，且能实现刚性兑付的投资品种的存在对其他投资产品来说几乎是摧残，对股市、债市等正面推动力微乎其微，也不利于金融市场的完善。如果有风险的话就应该让它暴露出来，如果不具有兑付条件就不能兑付。”

　　朱世杰认为，随着信托业人员配置、相关法律法规以及市场环境等软硬件设施的完善，刚性兑付终将结束。

　　对于房地产信托产品的收益率走势，朱世杰表示，随着社会融资渠道的逐渐完善以及信托发行渠道的日渐增多，收益率将进入下行通道。

　　作者：韩祖亦 (来源：经济导报)