转路信托融资 恒盛风险凸显

　　一直缺钱的恒盛地产，又将融资触角伸向了信托。

　　近日，本报记者从中融信托内部拿到了一份关于“中融—融盛一号集合资金信托计划”的推介书，上面显示，中融信托拟募资12亿元为上海鑫泰房地产发展有限公司发放信托贷款，专项用于“恒盛尚海湾豪庭（资料、团购、论坛）”项目后续的开发建设，预期年化收益率为9.5%～10.5%。而上海鑫泰房地产发展有限公司的母公司即为恒盛地产。

　　记者注意到，位于徐汇区黄浦江南延伸段的恒盛尚海湾项目从推出至今，由于受到调控影响，除一期的部分房源外，价格一路下跌。2012年12月初，恒盛上海的恒盛尚海湾豪庭售出43套房源，成交均价仅为33960元/平方米；而网上房地产数据显示，这一批房源预售证登记时最低报价为55600元/平方米。最高峰时，恒盛尚海湾项目价格达80000元/平方米。

　　“恒盛尚海湾豪庭在该区域并不具有竞争力，加上其前期的降价促销，二期的项目很难卖得高价，该信托的风险可想而知。”上海嘉豪投资咨询有限公司市场总监何方雷在接受记者采访时表示。

　　一位熟悉港股的分析师表示，恒盛地产短期负债压力较大，2012年由于资金问题，位于长三角的很多项目都无法及时完工，拟新募集的这12亿元资金的不可控因素很多。

　　对此，本报记者拨通了恒盛地产办公室电话，但对方表示，“对此事不知情，不方便接受采访”。

　　项目成融资工具 前景未卜

　　恒盛尚海湾项目是由上市公司恒盛地产开发，距离项目首次开盘至今已近6年，而在这6年中，该项目不断成为恒盛地产融资和炒作的工具。

　　2008年恒盛地产首次上市计划搁浅，之后集团实际控制人张志熔就在资金压力之下一直寻找融资途径。2009年6月，上海实业控股有限公司公告称，已与恒盛地产达成一系列协议，拟以20亿元价格收购恒盛全资控股的上海尚海湾豪庭项目4幢在建楼盘。3年后，恒盛有权通过旗下子公司回购该项目，其间上实控股有望获得股权收益9亿元。当时这一股权变动从表面上看来，只是恒盛把尚海湾豪庭的4幢在建楼盘卖给上实，不过仔细分析可发现该变动意味深长：上市久拖未决、3年来依靠高杠杆进行扩张的恒盛地产，资金链已然吃紧。有分析人士即指出，恒盛这种“倒项目”方式类似于过桥融资，在业界并不常见。而张志熔就是凭借这种“倒项目”方式最终使恒盛渡过难关，成功敲开了资本市场大门。

　　2012年4月，尚海湾项目再次成为了炒作工具，其对外宣称被投资公司一次性抛售，其实是开发商为了避免引起老业主的不满而想出来的权宜之计。实际上，尚海湾的销售历史一直是非不断，最终结果也不尽如人意，项目的前景一直悬在半空。

　　2008年6月，尚海湾13、15号楼内183套房源以3.3万元/平方米的单价一次售罄，大大超过了该项目的日常销售水平。当时，有不少业内人士猜测，这两栋大楼的房源应是被整体收购的。

　　但在2009年4月，上述183套房源却突然被集体撤销，这一反常现象还一度被不少业内人士解读为开发商“自买自撤”以造成楼盘热销假象的把戏。

　　公开资料显示，尚海湾共有土地储备75万平方米，楼面平均地价仅611元/平方米。撇开在建的酒店，目前网上可查尚海湾已开盘的住宅部分不到30万平方米。记者在现场发现，尚海湾二期已经有两幢房源基本完工，其余几幢正处在打地基阶段。粗略估算，尚海湾后期应还有大量面积待开发。恒盛地产仍有望在尚海湾项目上继续赚个盆满钵满。

　　但是，这一切美好愿景的前提，还要依赖当下开发商最求而不得的资金支持。一位熟悉恒盛地产的开发商告诉记者，恒盛地产资金链一直很紧，在诸如南通（楼盘）、合肥（楼盘）等地的项目，不断地出现因资金问题而停工的现象。尚海湾二期项目要如期募集到资金很难。况且在“新国五条”的压力下，恒盛尚海湾这种类高端项目首当其冲。

　　资金堪忧 信托求金

　　过去一年，恒盛地产销售一直低迷，由于资金链紧绷，加之受张志熔卷入中海油收购加拿大油公司内幕交易案等负面消息影响，恒盛地产一直被机构诟病，并被冠以“年内表现最差内房股”。

　　恒盛地产2012年年报显示，恒盛地产2012年度的净利润仅为10.8亿元，大幅减少51.2%。截至2012年底，恒盛手中现金33亿元，其中23亿元为受限制现金，但一年内到期的债务为61亿元，1~2年到期的债务为64亿元。据招银国际分析，2013年，恒盛地产土地出让金及建筑开支的资本支出预计为9亿元与55亿元。

　　早前，恒盛地产发布公告称，公司已向香港联合交易所优先公司申请批准其以发债方式，仅向专业投资者发行于2018年到期本金额为2.5亿美元，年利率为13.25%的优先票据上市及买卖，所得款项为其现有债务再融资及作为一般营运金。对此，评级机构标准普尔给予恒盛地产优先美元票据B-评级，反映了公司流动性不足，资本结构薄弱及执行能力较弱。

　　尽管寄希望于2013年推向市场的21个项目，但在一些销售业绩尚佳的区域出现的“质量”问题为其品牌蒙上了阴影，新推出的楼盘销售是否会受到冲击，现在还无法得知。