房地产信托发行暂缓 部分产品实际募集金额大幅缩水

　　本报记者 张晓赫 北京报道

　　房地产信托发行规模重登信托总规模榜首的宝座尚未捂热便已生异象。

　　4月1日至7日的当周，一直表现强势的房地产信托竟然发生了“挂零现象”，没有产品成立。而这已经是房地产信托连续第三周发行放缓。

　　这是偶然，还是房地产信托将进一步放缓的先兆？伴随着地产行业的继续调控以及依旧高悬的兑付风险，地产信托的发行似乎又走到了一个观望的节点。与此同时，受制于信托业收益率整体呈压的大势，地产信托“高收益”光环的稳定性也正在遭受怀疑。

　　“年初相对较低的收益率，有市场资金面趋向宽松、房企融资渠道选择多的因素，也有楼市回暖，近期项目资质较好的因素。不过，地产领域的信托收益率相对于其他仍是比较稳定、比较高的。”考虑到地产行业持续调控、银根定向收紧、城镇化进程等因素，上海一家信托公司的风控主管人士在接受记者采访时表示，今年地产信托将会面临比较好的发展机会。

　　观望之春

　　相较于2012年规模的首次下滑，地产集合信托在2013年一季度实际上走出了一波相当强势的回暖行情。

　　从市场的公开数据来看，一季度除了1月份外，房地产信托均荣登当月信托融资规模榜首，一吐久被基础产业信托压制的快意。用益信托工作室1～3月份的成立统计数据显示，今年前3个月共成立了186款房地产信托，募集资金499.68亿元，占总成立规模的30.18%，对比去年全年21.83%的占比，大大提升。

　　对于此番回暖，市场曾报以很大的乐观。

　　“去年土地市场的升温，就已经预判了今年开发商融资需求会增加。”中融信托的产品经理在接受记者采访时表示，随着楼市的逐步回暖，开发商的投资意愿正逐步复苏。“天气转暖，开工面积增加，是传统的融资旺季。这些都是有利因素。”

　　在此基础上，“新国五条”则成为了乐观者眼中地产信托融资渠道兴旺的另一推手。逻辑链条则是，信托融资与信贷融资一向此起彼伏，银根的定向宽松会让开发商转而寻求其他融资渠道。

　　除此之外，在前述风控人士看来，去年年底以来监管部门对政信信托的管制，一定程度上也将信托公司的注意力重新往房地产方向靠拢。

　　然而，进入3月份，地产集合信托的表现却开始与乐观者的观点发生偏离。逐周的统计数据显示，房地产信托的发行节奏正在放缓。这是偶然，还是趋势的新苗头？

　　“众所周知，监管层对房地产信托的监管未曾有放松迹象，房地产信托能否在监管层的严格管控下扩大规模还是个未知数。”用益信托工作室研究员颜玉霞在分析中称，除开3月包含小长假的影响外，行情的演变还需要进一步观察。

　　不过在另一部分谨慎人士看来，在行业调控的背景下，地产信托很难一枝独秀，在回暖的同时，下行压力也将存在。

　　“不能为了业绩一味偏好地产，上一轮扩张的兑付风险还没过去。”在一位并不主张信托行业在地产领域过于扩张的信托人士看来，尽管借新偿旧、延期等措施保证了整体兑付的安全，但不断曝光的发生兑付困难的个案对于信托公司乃至信托行业的信誉仍是极大的伤害。

　　这并非杞人忧天。按照用益信托工作室的估算，2011年、2012年、2013年集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。2013年仍然是房地产信托的兑付高峰期。而按照中金公司的统计，2013年的兑付规模数据则更高，预计到期信托规模2816亿元，总还款额约3100亿元。

　　“未来曝光的违约个案肯定还会有，信托公司在开展业务时，肯定也会考虑到地产持续调控背景下的项目资金流动性等问题”，中融信托的前述产品经理表示，公司在战略上仍会比较谨慎。

　　收益之辩

　　在整个信托行业收益承压的大势下，有关地产信托收益率下滑、募集额不足的声音也逐渐响起。

　　日前，因为实际募集金额大幅缩水，部分地产信托产品开始成为了坊间关注的焦点。以3月份四川信托推介的“民发商业广场装修贷款项目集合资金信托计划(第3期)”为例，至推介期结束，相较原计划的8040万元，实际只募得2280万元。

　　“实际上缩水与收益率高低并没有太大关系，地产信托收益率还是相对较高的。一些销售渠道较差的信托公司都是依靠第三方，包括银行代销，但这些渠道都在慢慢收紧。”一位专向银行寻找信托资金的推介人员向记者表示，自从监管机构收紧银行的理财产品、提示地产等行业风险，已经有城商行关闭了地产信托的代销通道，“现在都要强调是非地产项目，地产项目的募集肯定受影响”。

　　祸不单行，除了银行募集渠道受限，近期有关“第三方理财机构推介信托产品也将牌照化”的传言也在坊间不胫而走。在业内人士看来，一旦此传言属实，部分信托公司在产品募集上将面临更大的困难。

　　与此同时，地产信托一向标榜的高收益也正在遭受市场的考验。用益信托工作室的统计数据显示，自去年下半年以来，伴随着信托行业整体收益率的下滑，房地产信托的收益率也开始出现波动。

　　对此，前述风控人士认为，并未明显感受到地产信托的收益下降。“年初市场资金流动性较充裕、楼市回暖、地产融资主体资质好转都会影响到具体的产品收益率。”

　　从前述中融信托产品经理提供的今年以来的数款地产信托推介书中，收益率也一直较平稳地维持在10.5%左右。“高级客户收益率更高。”该产品经理补充道。

　　一度因为产品预期收益率低而被关注的中海信托，在其内部人士的解析下，也并不具备行业参考性。在接受记者采访时，该内部人士曾表示，该公司并不会过多关注地产信托，仅做有限的政府重点项目与工程。