政策宽松美国楼市回暖 “两房”股价一日涨逾五成

　　2013-03-22 来源：上海证券报

　　⊙记者 王宙洁 ○编辑 毛明江

　　曾经备受金融危机打击的“两房”如今终于可以卸下支付股息的沉重担子。美国联邦住房金融局20日在一份报告中认为，在新协议条款生效后，由抵押贷款公司联邦国民抵押贷款协会（房利美），与联邦住房抵押贷款公司（房地美）组成的“两房”将恢复盈利能力，并可能提前还清政府援助贷款。

　　受上述消息提振，“两房”的股价在20日的交易中暴涨50%以上。事实上，伴随房地产市场的复苏，美国不少房产商相关企业的盈利前景不断优化。而美联储持续维持的宽松利率环境，被认为是背后的推手之一。

　　“两房”解困在望

　　美国联邦住房金融局20日表示，根据修订后的救助条款，“两房”有望比预想时间更早偿还纳税人的资金。

　　2008年，突如其来的美国次贷危机令“两房”陷入困境，此后美国政府出手接管了这两家抵押贷款巨头。财政部买进了“两房”发行的抵押贷款支持证券，并从每家公司各收购10亿美元的优先股。作为救助条件，“两房”无论是否盈利，每季度都需要向财政部支付10%的高额股息。自那时起，纳税人已经拨付1880亿美元的资金帮助“两房”度过难关，而后者已经向财政部派发了约580亿美元的股息。

　　不过，按照当时的救助条款，“两房”在盈利不佳的情况下仍需向财政部派发股息，因此它们不得不向财政部借钱以支付这笔款项。而按照新条款，“两房”只需要将盈利全部上缴财政部作为股息，若无法实现盈利，则无需兑现这笔支出。

　　联邦住房金融局的官员表示，新条款打破了“两房”从财政部借钱来支付后者股息的循环，这可能帮助“两房”更快地将更多资金用以偿还救助金。

　　受上述消息影响，在20日的交易中，“两房”的股票双双暴涨。房利美、房地美均报收1.08美元，分别上扬50.42%、54.33%，本月累计涨幅均超280%，

　　伴随美国房地产市场的回暖，“两房”的境况也渐入佳境。本月初公布的业绩报告显示，归功于房价和房屋销量的反弹，房地美去年实现109.8亿美元的盈利，为2006年以来首次“转正”。

　　而美国政府也在不断推动住房融资改革。美国联邦住房金融局负责人爱德华·德马科本月4日表示，房利美和房地美将联合成立一家新的房贷证券化公司，以此作为减弱政府在抵押贷款市场作用的垫脚石。

　　房屋市场复苏加速

　　自去年以来，美国楼市便在不断积聚能量。美国商务部本月19日公布的数据显示，美国2月房屋开工量环比增长0.8%，其中，独栋房屋开工增长0.5%，达到2008年6月以来最高水准。房屋建筑许可环比则跳增4.6%至94.6万户，同样为2008年6月以来最高。而美国建筑业2月新增4.8万个就业岗位，也是自2008年以来的最大涨幅。

　　这些迹象均表明房屋市场的复苏正在加速。而楼市活动也正在帮助抵御财政政策收紧对经济带来的不利影响。有更多的购房者开始摆脱房产“资不抵债”的境地。

　　数据商CoreLogic在19日公布的数据则显示，美国房价节节升高，在去年四季度帮助更多屋主的资产价值高过抵押贷款，这同样是房地产市场改善的最新迹象。CoreLogic称，2012年四季度，有1040万屋主欠下的抵押贷款高过其房屋价值，低于第三季的1060万。而上个月公布的数据显示，美国去年12月标普/凯斯·席勒房价指数同比跳升6.8%，为2006年7月以来最大涨幅。

　　CoreLogic的经济学家山姆·哈特尔表示，“房屋净值是最大的财富来源，如果房屋净值上升，将对家庭支出和消费心理产生非常大的影响，这种影响会渗透到从房屋中介到家具店的每个环节。”

　　而除了一般的商业住宅，在经历了2011年的疲软表现，美国的豪宅市场也从去年开始复苏。海外媒体评论认为，推动这股趋势的各种因素，包括买家信心增强、国外需求强劲、抵押贷款利率较低、卖家更现实，以及挂牌出售的房屋数量大幅下降。

　　房地产数据公司DataQuick MDA的数据显示，2012年前9个月，价格在100万美元以上的房屋销售数量同比增加9%，达到四年来的最高水平。而房产信息网站Zillow的数据显示，从2012年年初至10月，有近2000套价格在百万美元的豪宅被银行止赎，这一数量和2011年同期相比下降33%，和2010年同期相比降幅超过50%。

　　美联储促进经济增长的努力被认为在一定程度上推动了房地产行业的复苏。“利率敏感行业——其中最突出的就是住房和汽车行业，已经开始加快了增长步伐。”穆迪分析公司首席经济学家马克·詹迪表示，“这反映出了美联储激进货币政策和由此而来的超低利率，以及消除多余泡沫之举所发挥出来的共同作用。”

　　美联储在2月份公布的季度调查中称，消费信贷需求在去年12月末以及1月初出现强劲增长，住房贷款需求尤为强劲。接近34%的受调查银行称，购房贷款需求走强。

　　此外，也有评论认为养老金基金的流入也是扶持房地产市场的重要因素。美国房地产服务企业仲量联行统计显示，养老金和房地产基金等投资者投向商业地产的年投资额在2012年达到了近4500亿美元，到2030年有望增长1倍以上，超过1万亿美元。