城市新移民买房前财务规划 真正压力来自于购房

　　真正的压力来自于购房，投资组合、保险配置都必须随之改变。

　　文：蒋颖

　　“乐观派”和“小清新”，“天涯”和“豆瓣”，销售主管和IT客服这就是李尚斌和刘雅琪。

　　2010年，李尚斌辞去了在苏州一家大银行的工作来到上海，实现他从“城市”到“都市”的梦想。第二

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　　李尚斌今年28岁，在私企咨询公司做销售主管，每月的税后薪资在1万元。妻子刘雅琪27岁，在世界500强IT公司做客服，税后月薪也1万元有余，补充公积金、商业医疗保险等各项福利齐全。

　　在经营小家庭时，他们采取财务独立的原则，就是各管各的钱，并分别承担一部分家庭开支。刘雅琪负责每月2400元的房租，个人花费主要集中在淘宝购物和办健身卡。李尚斌则承担家里各项变动开支，从水电煤这样的家庭基本开销，到两人一起出去吃饭，都由他负责。他还给父母买了份重大疾病险，每年需要支出8000元。

　　李尚斌和刘雅琪都在苏州长大，是高中时的同班同学。学生时两人并不熟悉，在工作后的一次同学聚会中，他们重新建立起了联系。他们有共同的爱好，旅游和看书，这也是家庭的两项重要开支。“去年我们去了西藏，今年打算去泰国。”李尚斌说，除了每年1至2次的长途旅行，他们还会经常去杭州、南京这样的周边城市郊游。“雅琪很会过日子，每次都是她查攻略，订到性价比很高的机票和旅馆。”看书他俩也结伴订购，这也被他们称做是“性价比最好的娱乐活动”。

　　最近半年来，他们的生活压力明显变大了。朋友结婚或是孩子满月，李尚斌需要不断外派礼金和红包。但真正的压力其实来自住房问题，他们决定在2013年下半年买一套二手房，先让住处稳定下来。同时，李尚斌想要选择一份重大疾病方面的保险，这被他称之为“安定后方”，但目前仍无从下手。

　　此外，他们家庭目前的总资产超过20万元，其中5万元是基金。每个月他们还能结余1万元，其中2500元由李尚斌负责定投基金，剩余的钱主要是存银行定期。刘雅琪觉得这样存储蓄可惜了，考虑配置些货币基金或者其他收益更高的安全投资。

　　好运支招

　　01 / 避免在两三年内再换房

　　李尚斌打算2013年下半年在上海杨浦区买套二手房，40至60平方米的一房或是两房。父母可以资助他们40万元交首付，其余的部分需要贷款。以目前的经济情况，他能支付的总房款不能超过120万元，最好控制在100万元左右。他拿不定主意，是该先买一居室过渡，等两三年后再换房生孩子，还是直接购买两房？

　　中原地产杨浦区延吉分行经理斯郁磊认为，以李尚斌目前每月1万元的存款速度计算，两三年后换房的计划很不合理。按照现行的政策，第二次贷款需要首付6成。如果现在贷款购买100万元的房子，乐观估计三年后抛售并归还贷款后的余额在50万元，加上三年36万元的新增存款，86万元首付对应的总房款在140余万元，而这样的房子并不会比眼下120万元总价的房子好多少。同时，李尚斌需要承担更高的税费。

　　如果现在购买总支出在120万元左右的两居室，可以考虑不选在特别好的地段，比如杨浦区殷行路板块或是五角场镇北侧地区。120万元包括支付给房东大约115万元的到手价，以及5万元左右的税收和手续费。由于苏州父母的房产证上有李尚斌的名字，他现在属于购买二套房，需支付3%的契税。

　　02 / 有刚性支出必须稳健投资

　　对于目前已经存有的20余万元资产，李尚斌计划10万元用做装修，剩下的可以做一些中长期的投资。过去一年，他的基金定投基本上没有赚钱，也没有亏，目前还是5万元。因为基金的微盈部分被各种管理费抵消了。2013年，定投的品种是不是需要更多地调整到股票基金的方向上？

　　招商银行投资理财分析师潘滢认为，如果下半年会有买房、装修这样的刚性支出，那么投资最重要的前提就是稳健。因为计划用120万元购房、10万元装修，但在实际操作中可能会出现超标，所以要留好余地。建议目前的15万元现金在上半年购买银行固定收益类理财产品，锁定收益，下半年改投货币基金，增加资金的灵活性。

　　如果李尚斌个人非常看好2013年股市，并能确定这笔定投会维持两三年以上，那么可以根据自己的意愿适当调整为股票型基金，但高收益势必存在高风险。对于定投的品种，也可以考虑ETF300这类的指数型基金。不过，调整定投的品种不会减少管理费。

　　03 / 需增加重疾险保障

　　李尚斌在私企工作，福利保障相对外企工作的妻子要差很多。他想给自己买一个保险，作为重大疾病方面的保障。毕竟未来他是家里的顶梁柱，并且职业方面有发展空间，买了房子后，万一生大病需要几十万元的费用，家里无法负担。

　　工银安盛人寿产品总监汪懿认为，李尚斌现在只有28岁，如果购买重疾险，那么首先应该考虑的是产品的保障期间要尽量长一些，免除后顾之忧，其次就是产品最好具有分红条款，可以为家庭增加一些额外的收入。

　　目前来看，李尚斌未来的家庭收入主要还是用于存钱买房，每年的保费支出不宜太高。目前重大疾病的治疗费用从几万元到几十万元不等，保额低于10万元的对重疾治疗费用的作用不大，超过30万元的投保费用较高。如果是投保工银安盛人寿御立方这样的保险，按十年缴费期计算，建议他目前先每年投入5700元左右，这样可以拥有10万元的保障，也没有太大的经济压力。但是40岁以后人的身体健康状况会明显下降，届时可以随着经济压力的减轻和年龄的增长追加重疾险的投入。(文中李尚斌和刘雅琪为化名)