购房贷不了款纠纷谁之过 该不该退回首付和定金

绘图：吴文锋

　　因为楼市调控买房贷不到款，这是购房者的错，还是房地产商的错？

　　自佛山实施限购以来，因不符合购房条件贷不到款的楼市纠纷频繁发生，而“到底是谁之过”？“该不该退回首付和定金”也成为了购房者与房地产商之间博弈的关键所在。

　　买房遇限购 退款遭拒绝

　　2011年6月2日，消费者任小姐看中了南海里水某楼盘的一套单位，于是，与楼盘开发商签订了《商品房认购合同书》，并当场交付90万元的首付款，同时还支付16000元的代办费用给该楼盘销售部，约定由开发商为其办理贷款事宜。

　　然而，几个月过去了，虽然期间任小姐也曾多次催促开发商，但却迟迟不见贷款批复下来。直到去年的4月25日，该楼盘的销售人员才突然告知任小姐，称她申请的贷款无法办理。百般无奈之下，任小姐只能选择退房、退款，可不曾想却遭到了开发商的一口拒绝。

　　该楼盘的销售负责人认为，虽然己方承诺代为办理贷款业务，但房贷没有批复下来主要是因为任小姐个人已经是第三次购房，不符合佛山的限购政策，这才导致银行无法放贷，因此，责任不应由开发商承担，也不能退款。

　　本来没买到房就郁闷的任小姐，如今又要平白无故损失近百万元，她当然不干，于是将此事投诉到南海消委会里水分会，称在签订合同时就已经将自己的情况告知了开发商，但其仍承诺可以办理贷款，因此责任肯定在开发商一方。

　　政策存漏洞 侥幸有风险

　　“其实双方都不是导致合同不能继续履行的原因，而是银行因政策原因不能放贷所致。”佛山市消委会律师顾问团律师董玉乐表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者可以要求解除合同、退还购房首付款，其中不可归责双方原因包括像国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等。因此，开发商不仅应同意解除认购合同，还须返还任小姐购房首付款90万元和16000元代办费。

　　事实上，自从佛山在2011年3月份正式实施限购政策以来，因消费者不符合购房条件而贷不到款或备不了案的楼市纠纷就频繁发生，特别是刚实施限购的前期，这类事件更因为政策没有设立缓冲期而成为买卖纠纷的重灾区。

　　不过，随着政策的持续实施，该类事件也日趋减少，但期间依然有部分开发商或消费者抱着侥幸心理，以为能通过打“擦边球”或歪门邪道完成交易。就像本案，开发商和任小姐都知道该交易属于限购范围但仍继续签订合同，双方其实都存在一定的过错。

　　“如果政策在制订之初能更细致些，在实施过程中能更到位些，这些纠纷本不应该发生。”有房地产业内人士表示，由于佛山出台限购有些仓促，配套措施没有及时跟进，许多细节也没有考虑到，导致政策实施前期存在着诸多漏洞，如各区房产备案系统没联网、能一次性补缴个税或社保……这才最终引发了许多该类纠纷。

　　南方日报记者 洪俊武