买房地产信托 悠着点

　　核心提示

　　据业内人士提醒，按照以往的做法，信托计划到期时如果出现兑付困难，信托公司一般会采取提前清算、延期展期、借新还旧、寻找下家接盘等方式来保证兑付，为投资者兜底儿。“但是如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险，信托公司的资金无法垫付产品本息的话，‘刚性兑付’这一行业潜规则必然会被打破，最后承担后果的只能是投资者。毕竟，迄今为止还没有任何法律条文强制信托公司要‘刚性兑付’。”

　　股市行情拿不准，银行理财产品节后收益率持续走低，房市调控加码，在诸多投资渠道暂时难尽人意的情况下，一些投资者把目光转向了信托，“好歹还有信托公司给托着底儿，资金年化收益率8%以上，门槛虽高，可以组团来买。”有类似想法的投资者助推信托“蛋糕”越做越大，但风险也如影随形。业内提醒，房地产信托兑付高峰将至，买信托，您谨慎为上。

　　房地产信托热得烫手

　　中国信托业协会最新公布的2012年4季度信托公司主要数据显示，截至2012年底，全行业信托公司管理的信托资产规模再创历史新高，达到7.47万亿元，与2011年底相比，增速高达55.30%，并且在信托资产规模上首次超过了保险业7.35万亿的规模，一跃成为仅次于银行业的第二大金融部门。而央行公布的1月社会融资规模数据显示，2013年1月信托贷款增加2054亿元，同比多增1807亿元，信托行业仍处于高歌猛进的阶段。

　　新年以来，房地产信托表现尤为抢眼，不少人甚至将之称为“龙回头”。用益信托披露的2013年1月份数据显示，房地产信托1月份成立规模达到了169.05亿元，在成立的全部信托产品中占比达到了29.49%，远高于去年 22%-23%的平均水平。2月份，房地产信托更是量价齐升，产品数量为55只，占比高达30.22%，募资总规模在整个行业的占比超过四成。其平均预期收益率也居于首位，达到9.21%，大幅领先于其余投资领域产品：基础设施、其他领域以及工商企业信托产品平均预期收益率分别为8.87%、8.80%、8.72%，金融信托平均预期收益仅为6.64%。

　　本市某信托公司一位经理告诉记者，房地产信托强势回归，一定程度上“得益于”基础产业信托的发行乏力去年12月24日财政部等发文“关于制止地方政府违法违规融资行为的通知”对政信合作有较大影响，政信合作主要是基础产业类信托。基础产业类信托此后新成立规模不断下滑，今年1月份募集资金规模仅为142.6亿元，环比下降超过30%，在成立的全部信托产品中占比仅为24.88%。此消彼长，房地产信托和工商企业信托一下子壮大了不少。

　　不要盲目迷信“刚性兑付”

　　房地产信托的平均期限为两年左右。信托业协会的数据显示，房地产信托2011年共新增余额为2558亿元，2013年势必迎来兑付高峰。业内预计，整个兑付规模达2847.9亿，二季度更是兑付高峰中的高峰，达1247.61亿元，兑付压力不容小觑。事实上，2月以来，有关信托风险案件的报道已经多了起来。“成都立体城市项目迟缓，12.7亿信托本息兑付面临考验”、“温州13亿烂尾楼僵局：开发商神秘失踪政府垫资”……在如此大势之下，对投资者而言，谨慎选择房地产信托产品显得至关重要。

　　上述信托公司经理提醒，投资者脑子里首先应有“买者自负”的观念，不要盲目迷信“刚性兑付”。按照以往的做法，信托计划到期时如果出现兑付困难，信托公司一般会采取提前清算、延期展期、借新还旧、寻找下家接盘等方式来保证兑付，为投资者兜底儿。“但是如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险，信托公司的资金无法垫付产品本息的话，‘刚性兑付’这一行业潜规则必然会被打破，最后承担后果的只能是投资者。毕竟，迄今为止还没有任何法律条文强制信托公司要‘刚性兑付’。”他指出，投资者除了关注信托产品的预期收益率和期限外，还需关注融资方的资质、担保方的综合实力等，“尤其应搞清楚所募资金所投项目的基本情况。”一般来说，房地产信托所融资金，有的是用来买地、有的是已经买完地融资来开发，还有的是融资后进行后期物业建设。在房地产调控背景下，“如果是一线城市地产项目，后期开发的信托产品风险会相对小一些；而用于买地、前期开发的，如果政策面偏紧，开工进度受阻，风险就会大得多。”

　　本报记者 岳付玉 实习生 胡萌伟

　　作者：岳付玉 胡萌伟