家有两套房产 购车换房以贷换贷算仔细(图)

　　专家支持：工商银行福州晋安支行国际金融理财师郭祥锋

　　理财咨询

　　读者夏天的雪（318***@qq.com）来信咨询：

　　我老公开公司，我是全 职太太，儿子三周六，念幼儿园小班。家庭的收入来源主要是老公的工资和投资分红。他的年收入有50万~60万元左右。投入公司的现金总额为20万元，另20万元免息借给亲人，估计中长期无法回收。现有存款50万元，这段时间老公的公司还有15万元的分红到账。

　　家庭月支出2万（含房贷）。有2套住房，一套85平方米自住（市值105万），月供2000元，房贷还剩24万元左右；一套单身公寓2013年底交房（总价75万），贷款52万，7年供完，月供8000元。我和老公有医保、社保，老公还有一份中国人寿保险，一家三口还有一份泰康人寿的“爱家之约”商业险。

　　请理财师帮忙解答：1.现金该如何支配？2.两套住房的贷款是否需要提前还？怎么还贷更好？3.怎么实现配置30万元左右的车？4.如何在1~2年时间内通过抵押其中一套住房来置换大的套房（约150平方米，总价180万左右。）

　　理财建议

　　该家庭总现金流50万+15万=65万，总负债24万+52万=76万。理财目标包括车30万、换房180万。

　　综上，建议有三：第一，先生是家庭经济支柱，故购买保险的保额要全面覆盖目前家庭的负债及将来（近30年）家庭的平滑消费水平（保持现有消费），保额达到600万元，较为保险。第二，分两年提前还完单身公寓的房贷，每年50%，两年后卖掉换大房。第三，买车可选择银行购车分期。

　　1.保障规划

　　先考虑补足先生的商业保险保额至600万，再购买太太的养老金保险或年金保险金额（可自己自由选择），预估购买金额大约年缴7万。剩余现金65万-7万=58万，拿一半购买银行的理财产品（年底到期的），另外一半做日常流动备用金，可选择货币基金、工行灵通快线等流动性较强的产品。

　　2.还贷规划

　　分两年还完单身公寓的房贷，2013年年末先还掉房子的剩余房款的50%。单身公寓2013年月供总额为0.8万×12=9.6万，剩余房贷款为52万-9.6万=42.4万，还款50%即21.2万，从而月供减少约0.4万。2013年年末现金剩余58万+55万（年收入）-24万（年支出）-21.2万-7万（保险）=60.8万。

　　3.购车规划

　　2014年购车，选择银行的购车分期。以工行三年期为例，首付30%，36个月分期还款。三年手续费一次性收取10.43%。现金付购车款及费用为30万×30%+2.2万（分期付款手续费）+4万（税及保险）=15.2万，月供为0.59万元，每月的支出调整为2万-0.4万+0.59万=2.19万，这样的支出只比原来增加0.19万，是可以接受的。2014年单身公寓房贷余款21.2万-0.4万×12=16.4万。2014年年末现金剩余60.8万+55万（2014年年收入）-15.2万-2.19万×12-7万-16.4万=50.92万。

　　4.换房规划

　　2015年卖掉单身公寓，置换大的套房，目前福州的二套房首付60%即180万×60%=108万，50.92万+75万=125.92万，足够付首付款。其余72万做商业贷款或（组合贷）25年，月供大约0.52万，调整后月支出为2.19万-0.4万+0.52万=2.31万，且剩有存款17.92万，两年后车贷结束可以减少月供0.4万，总负贷在可以接受的范围。

　　温提馨醒

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　　栏目主持：陈思敏