各方专家把脉蛇年楼势：刚需仍是购房主力军

　　刚需仍是购房主力军 政策趋稳房价或微升

　　随着春节假期的到来，楼市成交开始步入“ 降温期”。节前，开发商和购房者“休眠”观望态度明显，而节后高位成交行情能否延续，还得看市场的供需结构是否合理。 2月4日至2月17日上海市内无住宅项目明确表示上市，时隔一年再度呈现春节零开盘的态势。不过节后，将有13个住宅将在2月底集中入市。

　　[蛇年楼势预期]

　　楼市量稳价升，政策预期稳健

　　就蛇年楼市大势而言，出现变数的机率并不会太大，房价基本呈现微涨的趋势。汉宇地产研究部分析师朱春峰从政策和市场面作了以下预测：

　　政策预期稳健。无论是党的十八大还是中央经济工作会议，中央对楼市的态度依旧较为明确，“稳”、“微调”是楼市调控的主基调。当然这个前提是楼市的房价并未出现大幅度的上涨。

　　市场走势是量稳价升。2012年下半年起，沪上的土地市场开始活跃，频频爆出多幅地王地块。从土地市场的回暖也间接反映了房企拿地信心的增强，在土地开发周期的缩短以及楼盘的大卖双重推力下，蛇年开发商将会加大新盘的供应量。从购房者的角度看，由于刚需需求的支撑以及房价预期转变的催化刺激，2013年的需求量依旧处于旺盛期。此外，受到政策环境、通货膨胀、经济增速、置业者追涨心态等多重因素的影响，蛇年的楼市行情基本是微涨的趋势。

　　刚需依旧是购房主力军

　　与往年相比，蛇年楼市中以下两个面向值得关注。

　　刚需需求依旧成为购房中的主力军。

　　根据汉宇地产研究部对上海市二手房住宅刚需份额（总价段200万以下）成交走势的监测显示，全年刚需份额成交走势基本维持在85－90%。根据目前的人口结构，未来几年，包括2013年成交主力依旧以刚需盘为主。

　　随着房价的攀升，中央会否出台新的楼市政策成为影响楼市的一个变数。目前随着楼市回暖步伐的加快，房价也在逐步攀升，使得两会期间出台相应楼市政策的想象空间越来越大。

　　如果新的楼市政策出台，它是否会使回暖的楼市再次转而回冷呢？

　　一手房

　　节后或现集中推盘，将成首季楼市风向标

　　与屡屡跌破冰点的气温相反，春节前的楼市在频频升温。2月4日至2月6日，上海住宅市场总计成交1645套。上海搜房数据监控中心分析师夏俊卿认为，2月由于春节档期隔断成上下半月，在推盘量上也呈现头尾集中开盘之势。

　　由于受到春节因素的影响，各房企放慢了楼盘上市的步伐。与此同时，在买卖双方的价格预期发生扭转后，二手房市场中跳价、撤牌、惜售现象日趋严重，供应量也呈明显下滑的趋势。在成交方面，虽然目前置业热情不减，但随着蛇年春节的临近，需求量也随之有所降温。过年期间的上海楼市行情基本呈现价稳量跌的局面。21世纪不动产上海区域市场研究部对2007年至2012年每年春节假期成交分析结果显示，春节假期所处月份整月新房成交，往往较前一月有4成以上的降幅。且从年度成交总量排位来看，其也都处于该年成交量排名的末位。而春节后续一个月的成交量，其成交量环比春节月份虽有100%以上的增幅，但就成交总量来看，其近4年来也多处于年度成交排位的偏后位置。而2007年至2012年的6年间，也仅有2008年的节后月份成交高于年度月均成交水准。

　　而从2月份的开盘计划看，开发商普遍希望在2月底有所预热，这也意味着春节假期内购房者很难从新房市场获得惊喜。根据上海搜房数据监控中心的统计，2月预开盘住宅共计17个。其中，公寓项目16个，别墅项目1个。

　　受到春节假期的影响，2月将被分割成2个推盘节点：2月初开发商试水推出小量的新房型，为春节后推主力房源做市场定位；2月末则是另一个推盘节点，2月末不仅是真正意义上中国新年的开始，它还承接着3月的行情，2月末入市项目将起提前预热的作用。业内人士预计，将有更多刚需盘在2月末3月初集中入市，这或将引导3－4月乃至上海楼市上半年的成交走势。

　　二手房

　　1月成交因此涨4倍 节前房东“惜售”撤牌

　　今年1月是传统的淡季，尽管成交量相比去年12月有所下跌，但是相比去年同期大幅上涨了4倍多。随着成交的活跃，市场上业主“跳价”的现象越发增多。由于近期挂牌可选房源有限，部分购房者正好借春节放假时期休整观望，节后再做购房计划。

　　根据德佑地产市场研究部监测的二手市场数据显示，今年1月全市二手房共计成交22605套。1月全市总价200万元以上的中高端二手住宅共计成交3284套，仅比去年12月下跌0.5%，跌幅远小于全市整体跌幅，是导致全市均价上扬的重要原因。去年年末以来频频出现的房东跳价行为，也一定程度上拉动了均价的上涨。

　　与去年12月相比，全市17区县中有9个区县的二手住宅成交套数出现下跌，但下跌幅度普遍较小，仅青浦区的跌幅超过10%。成交量上涨的8个区县中，其上涨幅度也大多在10%以内，静安区的涨幅最大，达到39.2%。德佑地产研究主任陆骑麟表示，目前全市二手住宅挂牌量已经从去年年初的16.5万套滑坡至14.1万套的水平，市场的主动权进一步向卖方转移，房东“跳价”行为有愈演愈烈之势。

　　价格上，从21世纪不动产在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示，1月末二手房买卖交易价格同比增幅分别为：大户型5%、中户型4.2%、小户型5%。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等，仍是构成涨价的重要原因。

　　相关人士表示，2013年元旦至今一些板块内的成交自1月中旬后即呈现逐步回落的态势。除了近期困扰多时的挂牌稀缺因素外，市场买卖双方对于价格预期的进一步分化也是构成成交回落的另一因素。近期一套上海康城二手房的挂牌房源，12月份挂牌价尚在180万元，已较2012年上半年同类房源高出近20万－30万元，但1月中旬该房源业主再次主动将价格调至190万元，且更在近日表示“撤牌”惜售。该业主的“撤牌”理由即是其认为节后可能还会有一波看涨行情，生怕当下出售可能会卖亏。

　　中介

　　延后成交案例多 有中介门店大年初四后就开门

　　春节期间也能淘房？中介门店和售楼处是否开门营业？答案自然是肯定的。置房心切的购房者可选择年初四后前往中介门店淘房。

　　“基本上各家的指标都能完成。”中华企业市场部经理戴正芳表示，春节期间基本上不会有人出来看房，加上之前的积累，春节基本都会放假，没必要“坚守售楼处，节后再战。”也有一批楼盘在节前突击开盘。2月2日，宝山、嘉定有三个刚需新盘推出新房源。嘉定的合景叠翠峰推出一批90平方米的三房房源。销售负责人称，项目是典型的刚需房，去年年底以来销售情况一直不错，为了保持平稳的节奏，不要大起大落，因而在拿到了预售许可证后，马上推出新房源，而不是等到节后再开。而春节期间，除夕夜至年初二还是放假的，到年初三开始，售楼处就会有工作人员来轮流值班。

　　与一手房类似的是，在经历了去年12月以来连续两个月的高成交后，节日期间各中介门店也将“歇歇脚”。记者从相关渠道获悉，春节期间，新房售楼处基本不会开门营业，对于二手房的中介门店而言，春节期间的前半期不会开门营业，而大年初四之后，中介门店便会陆续开门营业。

　　21世纪不动产长宁东区经理李栋表示，门店将从大年夜放假至年初四，年初五开门营业。“同一个公司各分行上班的时间可能都不一样，有的本地员工多，那么可能节后上班早，如果外地同事多，那么开门营业就会晚一点。”李栋表示，1月份的生意不错，不过部分已经付好定金的买家要等到春节后再正式签约。“像这样的延后成交案例我们这里大概有七八单。”

　　德佑地产西七区总监孙成平同样表示有不少合同都要到节后再签。“一方面过年大家都要回家甚至出国度假，没有时间完成交易，另一方面也有买家担心房东节后会涨价，所以干脆先付好大笔定金，让卖家不敢轻易违约。”

　　需要提醒的是，节日期间购房者如需淘房，可去规模较大的居住社区淘淘看，因为区域内供应楼盘较多，这样对于买家而言，自己的选择面就相对较广，可以降低看不到房子、或者联系不上房东的尴尬情况。还可选择一些居住氛围成熟、配套完善的社区，这样所选楼盘的人气相对较旺，而对于刚需置业者而言，也可以选择一些价格相对低廉，刚需楼盘较集中的板块。

　　租赁

　　节前租赁市场平稳 节后租金恐现“补涨”

　　去年12月和今年1月，全市二手房成交量连续两月维持在2万套以上的高位，火爆的成交让房东“跳价”成风。二手房房价迅速上窜，让不少本轮“踏空”的购房者转战房屋租赁市场。由于春节长假等因素影响，业内人士预测，今年的租金上涨很可能将在春节后，新一批出租房源上市后才会真正拉开序幕。

　　虽然短期内租赁市场并未出现普遍提价的情况，但是与去年年初相比，市区各区域的租金仍同比出现普遍性上涨。不少房屋租赁中介反映，目前的租金相比去年年初大多出现了10%－20%的增长。但是，与买卖市场疾风暴雨式的跳价不同，租赁市场的价格上涨更为循序渐进，尤其是已挂牌出租的房源，跳价的情况较为少见。德佑地产富平店负责人表示，目前该店周边的愉景华庭、美隆大厦等楼盘的租赁情况都颇为可观，1月以来该店的租赁套数已接近20套。尽管如此，周边租赁市场中并未出现房东提价的情况。由于门店周边的大华、万里板块是传统的大体量居住区，向市场供应的房源十分充足，远未到一房难求的地步，因此房东尚缺乏充足的涨价资本。另一方面，作为中环以内的价格洼地区域，在此租房的租客普遍经济实力有限，涨价幅度过大也很不利于房源的出租。

　　而在房源较为紧俏的曹家渡地区，标杆楼盘达安花园今年以来租赁情况也颇为火热，仅德佑地产达安花园店就已完成该楼盘6单租赁业务。该店经理表示，目前达安花园的一、二房租赁房源十分受市场欢迎，“一般在挂牌一周以内就能租出。”但目前房东普遍没有提价，也没有表露出提价的意图。

　　业内人士指出，租赁市场价格相对平稳主要是由于其本身与二手房买卖市场存在着一定的差异。出售房产的房东提高价格后，即便房源无人问津，一般也不会有经济损失；但是对于出租房东而言，提价很可能导致出租的延后，这一段的空置时间将直接导致房东租金收益减少，特别对于一些租金较高的房源而言，为了每月数百元的提价而将房源出租延后数月实属得不偿失。记者 徐运 张昱欣 唐 佳

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　　多家银行证实二套房贷并未停贷

　　房产中介：节前未现“贷款难”，大部分客户审批都较顺利

　　记者 徐运

　　晨报讯 最近一段时间，一线城市房地产市场普遍回暖，成交量和价格都有不同程度上涨。与此同时，一则“一线城市二套房将停止贷款”的消息正在网上流传。记者昨天从沪上多家银行了解到，银行并没有接到关于“二套房停贷”的通知，二套房贷款首付比例和贷款利率等暂时没有发生变化。“我们没有接到二套房贷停贷的通知。”农业银行滨江支行工作人员告诉记者。而工商银行、中国银行的客服人员也表示，目前二套房贷业务正常受理，首付和贷款利率也没有变化。

　　21世纪不动产上海锐丰贷款金融部高级经理吴娅表示，从近期受理的情况来看，申请二套房贷的客户占到全部购房者的九成左右，节前也没有出现“贷款难”的情况，大部分客户审批都比较顺利，从申请到放款一般在三周到一个月左右。

　　汉宇地产市场研究部表示，受到楼市暖冬行情持续影响，1月份商品房成交量依然维持高位运行，使得房贷的需求量激增，也促使了银行加大房贷额度投放。需要指出的是，银行为了实现短期高收益而大幅放贷，很可能会影响后续贷款额度。

　　上海首个拿地的合作建房项目节后进入规划设计阶段

　　首批“股东”30人 多为首次置业

　　晨报记者 徐 运

　　晨报曾报道过的上海首个拿地的合作建房项目春节之后将内部交流，优先由购房者进行投资，而全部土地款项也将在3月初结清。项目发起人日前召开新闻发布会透露，在3月5日报名截至日前，预计有近200名意向购房者成为“股东”。“目前项目总房源大概有100多套，春节后地块将进入规划设计阶段。 ”上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉坦言，临港地块竞得楼面价格3555元/平方米，住宅底价约6500元－8500元/平方米左右（根据方案预算成本），现在周边市场价至少1.5万到2万元/平方米左右。沿街商铺价格2万元到2.5万元/平方米，初步定位休闲、旅游和保健、养生、绿色产品等商业街。作为专业管理个人合作建房的轻质地产公司，他表示，公司的项目管理费用最低为销售额的2%，共同参与投资，施工总承包计划委托国家一级或特级资质，并委托甲级建设监理单位，项目管理选聘十年以上的资深团队。

　　按照钱生辉想法，临港新城项目会采用两轮购房模式，部分购房者作为原始股东，成立开发公司，承担所有资金支持，一旦房屋滞销，他们可能“自己兜进”。原始股东的加入门槛是50万元。这些人的回报可以拟定价格，且能享受更多优惠。由于这些原始股东的抗风险能力比较强，不担心会像其他一些合作建房组织那样，在房屋建设到一半后，由于资金不济而出现烂尾楼等风险。“前期集资付出的心血更大，得到回报也应更多。”其他有意向的购房者提前参与意见征集，共商房屋户型、小区规划等，然后与开发公司签订意向购买协议。

　　钱生辉透露，目前合筑公司的首期股东30人，包括企业主、高级工程师、IT技术人员等。这些新上海人大多是首次置业。他还介绍，预售许可证前，公司将与基金管理机构共同合作，以股权基金的形式筹集资金6000万元左右 （正式预售时转成购房款或者投资回报），余款在预售许可证后全部到位。他表示，目前登记客户一千多人，意向投资合作资金规模超过两亿元，“我们将在春节之后正式内部交流，优先由购房者进行投资，如果资金不足将直接与投资人或集团企业进行合作。 ”钱生辉说。

　　资金问题一直是外界对于合作建房的顾虑之一。在此次拍地前的最后关头，钱生辉也才从股东那儿凑齐了地块起拍价的20%保证金。他向记者展示了两张银行收据，共计2134万元，在3月5日，他将支付土地尾款4600万元。“实际上这部分资金我们已经筹措到位，现在的股东已经从原来20人增加到近30人，在3月5日股东报名截止前，我预计还有近200个意向购房者会加入成为股东。 ”钱生辉笑着说。

　　在资金监管方面，一方面合筑将会与基金管理公司进行合作，另一方面股东也会内部调控。在经过股东推选后，四名股东成为公司资金监管人，公司资金要使用时，只有这四人同时签字，才能从银行划账。“这样能够做到专款专用，也打消股东的担忧。”钱生辉解释道。 (来源：新闻晨报)