高收益率挑战利润率 信托发行商豪赌房价上涨

　　晨报记者 林劲榆

　　国内房地产信托产品收益率不断飚高，引起业内外普遍关注。有分析师指出，眼下，房地产信托市场确实涌现了多款基金信托产品，由于信托浮动收益率没有担保托底，高收益率在目前的地产市场上又很难实现，发行商很可能在赌房价上涨。

　　高收益率挑战利润率

　　近日，高收益率地产信托产品颇为吸引眼球。一款同样商业地产的投资基金也喊出了可达19.8%的高收益率。

　　国务院发展研究中心近日发布的数据显示，2007年之后，房地产利润率年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。但2010年宏观调控以来，房企利润率明显降低，今年三季报显示，招金万保四大龙头房企的利润率均低于15%。“该款产品是浮动投资收益率，融资方不提供担保，但高收益率并非难以达到。”有关项目融资方向记者表示，目前已经有多个项目在基金团队的考察。未来，由三方面来保障项目的收益率，其一，运营方有望以低于市场均价20%以上的价格取得土地；其二，通过商业经营将获较高的租金及物业增值，其三，商旅文项目所在均为城市核心地段，有望通过销售商铺及住宅等获较高利润。

　　高收益率或有变数

　　业内人士指出，类似的项目预期收益率往往是根据其过去项目的既得收益，加上多种因素模拟预测得出的。如果房价上涨，那么有机会获得超过20%的投资回报率，若房价出现下跌，产品亏损也不是没有可能。正是基于目前的市场环境，房地产基金信托项目大量出现，大部分产品收益率很高，周期很长，甚至可以达到5年。“这可以看成是对赌房价上涨的产品。”该分析人士指出。

　　2012年前三季度，房地产信托发行规模为1339亿元，同比减少46%；2012年三季度房地产信托发行规模占比为19%，成立规模占比同样也是19%。占比处于2009年一季度以来的低点。房地产信托收益率开始下降。2012年9月，房地产信托的平均预期收益率为9.79%。自2011年5月以来，首次跌破了10%。

　　作者：林劲榆 (来源：新闻晨报)