警惕商铺包租暗藏陷阱:包租不保险政策擦边球

　　承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。今年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的 商铺业主才如梦初醒自己的投资可能打了水漂。

　　包租不保险

　　售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。

　　通常来看，商业地产具有“总价高、风险大、回收期长”等特点，有能力购买商业地产的投资者相对而言毕竟为数不多；即使有能力购买，一些投资者往往也不愿将大笔资金积压在回收期漫长的商业项目上。这就使得开发商面临了买家难觅、资金回笼困难的局面。为了解决上述矛盾，吸引投资者，开发商不得不在营销模式上有所创新，“分割出售”、“售后包租”等营销模式应运而生。“三年包租，租金回报24%”、“十年包租，年回报9%”等充满诱惑性的字眼，吸引了无数投资者的眼球。但是矛盾很快出现，问题随之而来，由于市场不景气、盈利能力低下等因素导致了许多商铺包租项目的承诺日后不能兑现，售后包租并不保险。

　　政策“擦边球”

　　其实国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式。如住建部在2006年夏就对开发商包租行为发出了风险提示，2011年最高人民法院还曾针对非法集资犯罪公布了一份司法解释，其中明文规定了售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判10年有期徒刑。然而，售后包租依然是市场中较为常见的一种销售模式，不少开发商都利用“售租分离”的模式来打政策的“擦边球”。

　　原来，《商品房销售管理办法》中虽然禁止开发商以返本销售、售后包租等方式进行商品房销售，但并没有限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。因此开发商一般采用以自己名义与购房者签订商铺买卖合同，而另外通过直接或间接控制的所谓投资管理公司名义与购房者签订《委托经营协议》，来规避相关规定，售后包租便可披上合法的外衣。

　　风险自己把握

　　显然，由于一般业主没有自主经营权，都是交由物业经营公司统一经营的，其允诺的年回报率无论多么丰厚，都不是掌握在投资者自身手中的。而很多时候，账面上的回报率又只是一个噱头，并不靠谱。一些售后包租收益实际已经打入房价，开始几年的包租收益往往还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了。

　　业内人士建议，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目、自行计算和考察项目的价格水分和未来前景、谨慎对待开发商的空头支票及所谓投资管理公司的资质，才是切实关乎投资者利益的实际举措。防范投资过程中的风险，而不是被动地等开发商将风险“转嫁”到自己身上，是每个想要投资商业地产的业主都应自己去把握的。

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　　作者：徐卓航 (来源：理财周刊)