首批房奴解套 房价翻几番房产增值由"奴"变"主"

　　从本世纪初到2003年前后，是我国第一波房贷高潮期。以最普遍的住房贷款期限10- 15年计算，10年过去，很多首批房奴将为房贷画上句号，进入“无债一身轻”的状态。业内指这拨“第一批吃螃蟹的人”进入收获期，他们的房产大幅度增值。

　　遥想十年前的房价，对比今日的房价和房奴，一方面房产增值数倍，另一方面当今房奴压力更胜当年。南都记者采访数十年前购房者感受，多数观点认为与同期工资收入增长比较，买房可算是不赔本的买卖。但广州市房协专委会专家委员韩世同提醒，买房投资“入市时机”比地段、信贷政策等更为重要，逢市场低点入市，在泡沫期保持冷静，才可望稳赚不赔。

　　首批房奴迎来还贷期满

　　十余年前，国家开始大面积施行住房货币化政策。同时银行开始对居民住房贷款“开闸”办理。掐指一算如今正迎来首批房奴还贷到期的密集期。

　　“房奴”的由来，正是源于10年前收入水平不高，贷款买房可能会沦为房子的奴隶，影响生活质量。但从十年间北京、上海、广州、深圳等典型城市的房价涨幅情况看，房价上涨远远超过工资上涨。

　　南都记者采访十年前购房者感受，多数观点认为与同期工资收入增长比较，买房可算是不赔本的买卖。

　　“广州房价相对低，均价4000-5000元/平米，2004年基本是最低位。不过贵的也有单价近万元。当时人们对按揭相对不能接受，不流行负债购房，但房价的发展趋势是不贷不行。”广州市房协专委会委员韩世同接受南都记者采访表示，更多的人一旦有经济能力，都会提前还款，力争10年内还清。

　　光看房价，的确今非昔比。如今根据广州房管局阳关家缘监测数据，广州市区一手网签均价为1.394万元/平米，而中心城区已经高达近3万/平米。从收入涨幅看，可以说收入涨幅基本是不足一倍，但房价已经翻了超过两番。

　　值得注意的是，房价翻番的速度更快，另一方面房价的基数本来就高，一旦翻番，给房奴的压力更大。

　　为什么房价大涨，大家还在买房？据观察，一方面按揭更为普遍，各种按揭产品有丰富的种类可供实际情况选择，另一方面，老一辈也在用积蓄给年轻人供房。事实上这既影响年轻人对社会的消费贡献，也不利于老年人的养老生活质量。

　　“能用10年还清住房贷款当然好，当年总价低，还款时间短。工资在上涨的同时，总体上还贷是越早越好，尤其是商业贷款提早还清有利于规避风险，当然如果是住房公积金那是比较划算的。”韩世同表示。

　　房价翻几番早期购房者大赚

　　10年前的房屋总价多在10万-30万元之间，市民贷款额度大多都在20万元以下，每个月还款则在1000元左右。经过10年时间，百姓收入提高的同时，房价也出现了大规模上涨的行情，当年的房产往往已经增值好几倍。

　　对于如今的工薪族，如要买房，贷款几乎是必须的选择，还贷额度相对10年前甚至上涨数倍。

　　“我做房奴，一是赶上国家借贷政策，自己没钱，按揭是唯一的选择。二是早买早享用，自己有房产，百年之后给后人也有个遗产。”一位微博用户如是置评“房奴”选择。

　　一位北京购房者表示，10年前一套南三环的100平米的房子，总价不过40万左右，10年过去了，南三环房子基本涨到3万一平米，“如果出售大概值个300万正常缴税后，您只好到南5环外或者燕郊、固安买房了，还得再搭进去10多万的装修，外加10多万的代步车一辆，当然还得您是北京人，或纳税过5年且运气极好一摇即中。”

　　值得注意的是房子能升值多少，这跟地段、房屋性质、入市时机等有莫大关联。

　　“房地产的情况现在并不明晰，国内对开发商的发展管控严格，因此现在入市需要慎重。”中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受南都记者采访如是提醒。

　　韩世同也表示，郊区的房子即便买得早，现在出手也卖不上价。“当前入市时机并不理想。经过个人多年观察，房价总体是波动上涨，这需要考虑货币贬值、购买力下降的因素。要稳定受益，必须具备眼光，在市场的低点入市，泡沫期果断出手。”在其看来，一般人奉之为“王道”的“地段”因素，反而不如看准“入市时机”来得重要。踩对点了，才能赚钱。

　　提前还贷胜算几何？

　　首批房贷者即将还清贷款，这笔债背负起来压力到底有多大？提前还款划不划算？业内对此意见并不统一。

　　“购房者应该深入研究银行房贷产品，根据自己的经济实力收入变化情况来确定一款最适合的，这样能节省不少的房贷开支。”广东乾阳投资管理管理有限公司董事长何辉接受南都记者采访表示。

　　据介绍，选择对的房贷产品，最高可节省十来万的房贷支出，因此必须结合自己的经济情况和房贷产品特色来确定房贷类型。

　　对于还清贷款的首批贷款购房者来说，如今“无债一身轻”，房子也升值了。但是值得注意的是，首先房产证70年期限已有损耗，这令房产自身在市场上的价值折损，另外十年前的钱更值钱，购买力更强。

　　韩世同以自身经历表示，此时购房更应充分重视入市时机和地段，否则很可能做赔本买卖，“如果是在郊区或二线买房，算上货币增发增贷导致的贬值，很可能买个房再转手，你会发现自己还亏了”。

　　另外业内人士提醒，还清贷款后，需要撤销抵押登记才能拥有完整产权。同时还要办理的业务包括保险过户。贷款未还清时房屋受益人是银行，提前还款的情况下保险受益期限往往比供房期要长，因此还清贷款后，房屋受益人应转为个人。

　　提前还贷主要的三种方式

　　部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；

　　部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；

　　部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

　　提前还贷的注意事项

　　1解除抵押

　　拥有完整产权。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

　　2可以退保

　　在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

　　3别忘退税

　　提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，可在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

　　南都记者陈琳琳