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最赚钱信托披上“基建”外衣信托公司认定房地产

2012年11月06日02:17
来源:中国证券网·上海证券报
原标题 [最赚钱信托披上“基建”外衣信托公司认定房地产]
  ⊙记者 邹靓 ○编辑 于勇

  各路数据都在表明,房价止跌回升,房地产信托正在缩水。然而,与房地产信托此消彼长、蓬勃兴起的基础产业信托,却不时透出与房地产千丝万缕的联系。

  受监管控制的影响,今年以来房地产信托的新增规模和占比都处于最近三年的低位,四季度 仍将延续颓势,但是对信托公司而言,一概而论往往会掩盖事实的真相,“与房地产有关的信托”依然是最赚钱的项目,关键在于项目如何选择。

  房地产、基建不分家

  在刚刚过去的“金九银十”,搜房网发布的9月百城均价环比上涨0.17%,其中一线城市环比上涨0.24%;二线城市环比上涨0.34%;三线城市环比上涨0.09%。

  楼市回暖,开发商的资金链也跟着开始好转。整个上半年,开发商新增资金43329亿元,其中房地产信托只有1213亿元,信托占比只有2.8%。信托对开发商、对楼市的影响力都非常有限。

  为控制房地产信托风险敞口,监管部门收紧房地产信托发行,今年以来,房地产信托的新增规模和占比都处于最近三年的低位。前三季度,房地产信托发行规模为1339亿元,同比减少46%;房地产信托成立规模为1130亿元,同比减少52%。三季度发行423亿元,同比减少37%;成立330亿元,同比减少60%。

  以整体信托发行规模而言,房地产信托发行规模和成立规模在三季度占比都仅为19%,处于2009年一季度以来的低点。与之形成鲜明对比的基础产业信托,则乘着“稳增长”的大船风生水起。

  根据用益信托工作室对市场公开数据的不完全统计,2012年第三季度基础产业信托产品共有293款发行,发行规模为780.63亿元,在发行数量和规模上均超过了房地产信托产品。

  从目前形势来看,房地产信托“节节败退”与基础产业信托“阔步前进”的趋势很可能持续到今年年底。但有一点被忽略了,那就是“相比其他实体经济,房地产受经济放缓冲击最小,房地产信托规模缩减,是因为监管的控制而不是信托公司的选择”,一中型信托公司总裁这样表述:“其实,很多基础产业信托本质上也是房地产”。

  “最赚钱的还是房地产”

  诚然,在基础产业信托类集合信托公开信息中不难发现,旧城改造、安置拆迁工程、新城综合开发工程、国家旅游度假村工程此类字眼并不少见。打着“国有资产处置”的旗子,基础产业信托拥有比其他资金投向更高的潜在信用,即便逊色于房地产信托,并不妨碍其受投资者追捧。

  但现实是,基础产业信托不仅在发行数量和规模上超过房地产信托产品,在预期收益率方面也具有一定优势。用益信托的分析数据显示,今年二、三季度,基础产业信托的平均预期收益率分布达到了9.23%和9.17%。而房地产信托可参考的预期收益率,在今年9月为9.79%,首度跌破10%。目前,基础产业信托的预期收益率已经逼平房地产信托。

  一信托公司副总经理认为,基础产业信托与房地产信托收益差距的缩窄,不排除两者“同质化”的因素,“很多基础产业信托已经和商业地产信托很类似,只是融资方属性不同”。

  近期,有多家信托公司人士在公开场合表示,看好商业地产及旅游地产项目,并有信托公司大手笔以股权投资形式介入商业地产,这需要双方积累相当高的信任度。最具代表性的典型,是外资信托与万通地产在今年9月合作的富祥13号(天津万通中心项目)投资基金集合资金信托计划,该信托计划持有天津和信项目48.96%的股权。

  一家中型信托公司总裁透露,其所在公司于9月刚刚操作过一单房地产分级信托项目,“15亿元的A级产品加上5000万的B级产品,刨去给客户的收益和中间费用,(信托)公司能赚一个亿”。

  以该产品为例,15亿元A级产品(优先级)由单一银行理财资金认购,期间还遇多家商业银行争夺。无怪乎上述总裁笑谈,“这年头最赚钱的还是房地产”。 (来源:上海证券报)

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