最赚钱信托披上“基建”外衣信托公司认定房地产

　　⊙记者 邹靓 ○编辑 于勇

　　各路数据都在表明，房价止跌回升，房地产信托正在缩水。然而，与房地产信托此消彼长、蓬勃兴起的基础产业信托，却不时透出与房地产千丝万缕的联系。

　　受监管控制的影响，今年以来房地产信托的新增规模和占比都处于最近三年的低位，四季度 仍将延续颓势，但是对信托公司而言，一概而论往往会掩盖事实的真相，“与房地产有关的信托”依然是最赚钱的项目，关键在于项目如何选择。

　　房地产、基建不分家

　　在刚刚过去的“金九银十”，搜房网发布的9月百城均价环比上涨0.17%，其中一线城市环比上涨0.24%；二线城市环比上涨0.34%；三线城市环比上涨0.09%。

　　楼市回暖，开发商的资金链也跟着开始好转。整个上半年，开发商新增资金43329亿元，其中房地产信托只有1213亿元，信托占比只有2.8%。信托对开发商、对楼市的影响力都非常有限。

　　为控制房地产信托风险敞口，监管部门收紧房地产信托发行，今年以来，房地产信托的新增规模和占比都处于最近三年的低位。前三季度，房地产信托发行规模为1339亿元，同比减少46%；房地产信托成立规模为1130亿元，同比减少52%。三季度发行423亿元，同比减少37%；成立330亿元，同比减少60%。

　　以整体信托发行规模而言，房地产信托发行规模和成立规模在三季度占比都仅为19%，处于2009年一季度以来的低点。与之形成鲜明对比的基础产业信托，则乘着“稳增长”的大船风生水起。

　　根据用益信托工作室对市场公开数据的不完全统计，2012年第三季度基础产业信托产品共有293款发行，发行规模为780.63亿元，在发行数量和规模上均超过了房地产信托产品。

　　从目前形势来看，房地产信托“节节败退”与基础产业信托“阔步前进”的趋势很可能持续到今年年底。但有一点被忽略了，那就是“相比其他实体经济，房地产受经济放缓冲击最小，房地产信托规模缩减，是因为监管的控制而不是信托公司的选择”，一中型信托公司总裁这样表述：“其实，很多基础产业信托本质上也是房地产”。

　　“最赚钱的还是房地产”

　　诚然，在基础产业信托类集合信托公开信息中不难发现，旧城改造、安置拆迁工程、新城综合开发工程、国家旅游度假村工程此类字眼并不少见。打着“国有资产处置”的旗子，基础产业信托拥有比其他资金投向更高的潜在信用，即便逊色于房地产信托，并不妨碍其受投资者追捧。

　　但现实是，基础产业信托不仅在发行数量和规模上超过房地产信托产品，在预期收益率方面也具有一定优势。用益信托的分析数据显示，今年二、三季度，基础产业信托的平均预期收益率分布达到了9.23%和9.17%。而房地产信托可参考的预期收益率，在今年9月为9.79%，首度跌破10%。目前，基础产业信托的预期收益率已经逼平房地产信托。

　　一信托公司副总经理认为，基础产业信托与房地产信托收益差距的缩窄，不排除两者“同质化”的因素，“很多基础产业信托已经和商业地产信托很类似，只是融资方属性不同”。

　　近期，有多家信托公司人士在公开场合表示，看好商业地产及旅游地产项目，并有信托公司大手笔以股权投资形式介入商业地产，这需要双方积累相当高的信任度。最具代表性的典型，是外资信托与万通地产在今年9月合作的富祥13号（天津万通中心项目）投资基金集合资金信托计划，该信托计划持有天津和信项目48.96%的股权。

　　一家中型信托公司总裁透露，其所在公司于9月刚刚操作过一单房地产分级信托项目，“15亿元的A级产品加上5000万的B级产品，刨去给客户的收益和中间费用，（信托）公司能赚一个亿”。

　　以该产品为例，15亿元A级产品（优先级）由单一银行理财资金认购，期间还遇多家商业银行争夺。无怪乎上述总裁笑谈，“这年头最赚钱的还是房地产”。 (来源：上海证券报)