4年翻3倍车位单价居然高过房价 你是买还是租？

　　究其原因：地下车位资金投入大，销售周期长，变现困难

　　｛典型案例｝4年翻三倍

　　｛三大诱因｝致车位价攀升

　　政策背景：

　　《关于机动车位配置数量调整》2008年起实施规定，二环路以内每100平方米建筑面积需要配备0.7个

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　　停车难，难于上青天。或许，你会觉得有点夸张，却是不争的事实。正是在这种背景下，个别小区标准二手车位的售价已经高达35万元，远远超出主体住宅的单价。

　　主、配价格倒挂如此之大，究竟是价值使然还是泡沫所致？当车位价格已经远远高过车辆价格时，我们还有必要不惜血本去购买车位吗？面对天价车位，我们应该如何理性选择？我们凭什么非得为4年翻了两番的价格埋单？

　　一个案例

　　4年翻三倍车位单价比房价高

　　在很多人看来，小区车位只是住宅的配套，甚至压根没想到车位的价格有一天会高过房价。

　　“中海·龙湾半岛的车位价格一直稳步上行，2009年迅速攀升，时至今日，车位均价已达当初开发商开售价的3倍。”美联地产龙湾店的一位工作人员告诉记者，小区车位价格高企，仅仅经历了4年左右的攀升时间。当时开发商出售时，标准车位11万左右，稍大的子母车位16万上下。2010年，标准车位20万—25万，子母车位也才30多万元。“2010年3月，当时我手上成交了一个紫苑的子母车位，29万元，这个价格低于同类车位好几万元。”他说，目前该小区的标准车位已突破30万元大关，有的业主甚至开出35万元/个的报价。如果按照标准车位16平米的使用面积来算，车位已突破2万元/平米。而该小区普通电梯住宅的均价才12000元/平米。而据成都透明房产网统计，去年上半年，成都市中心城区车位均价为9.6万。

　　部分行业人士认为，国家对于车位面积有着严格的标准，对室内停车位的法定尺寸标准是35平米，但由于不同小区对行车路、坡道、柱子等公共部分的不同设置，车位的最终净使用面积通常有着大小不等的差异，一般情况下，剔除公共部分的标准车位的面积12—16平米。而在计算车位价格时，基数是35平米，不是实际使用面积。这样一来，车位的单位价格通常就会较住宅单价低得多。

　　市场调查

　　弃买转租10万元车位受欢迎

　　记者在调查中发现，车位问题一直困扰着很多业主，也容易发生纠纷。比如一些高端住宅区，在当初修建时由于各方面原因，小区车位配比存在严重不足的现象。随着汽车消费市场的火爆，好多的高端小区家庭，大部分拥有两辆以上的汽车，使得原本就捉襟见肘的车位，更加难以满足业主停车需要，而小区的露天停车场和小区外街道两边，现在都成了业主私家车的车位。

　　记者随机采访了一些市民，绝大多数人对车位价格过高的现状表示了担忧和不满。“就一般家庭而言，车子价格10万—25万居多，而车位价格却比车价高，有点本末倒置的感觉。”中海龙湾半岛紫苑业主王先生称，考虑到车位成本居高不下，他先后多次放弃了购买车位的想法，转而选择租用车位。“我们小区每个月的租金500元左右，一年下来，才6000元，20年才12万元。相比购买车位，租用车位显然要划算得多。更何况，我能在这里住20年吗？几率很小。”

　　在采访中，和王先生持相同观点的业主并不在少数，普遍认为车位在10万元左右能够接受。但对于配比较低的小区来说，即便是租用，也面临着僧多粥少的难题。“我通过物管和中介，花了大半个月都没能在小区租到车位，后来我开始将目光转向临近小区的车位，刚开始觉得不太方便，时间一长也就习惯了。”中海龙湾半岛紫苑的业主苗小姐说，没有车位的业主不得不舍近求远。

　　据成都透明房产网统计，去年上半年，成都市中心城区车位4万元/个-20万/个，从成交份额上看，中心城区8－11万元区间价格的车位占据市场34%的份额，5-8万元区间价格的车位占整个市场的30%，20万元以上车位仅占1%。

　　作为小区配套，车位价格“喧宾夺主”的底气究竟来自哪里？这样的价格体系是虚高还是物有所值？租买之间，究竟哪个更划算？车位究竟是必需品还是奢侈品？

　　原因解析

　　多种诱因导致车位价格攀升

　　1、刚性需求 汽车保有量增长过快

　　相关数据显示，截至今年6月底，成都汽车保有量已超200万辆。从市场角度来说，这样的供需关系无疑对车位价格的上涨起到了推波助澜的作用。

　　今年7月，由于家中添丁，家住中海龙湾半岛的赖小姐又在城南购置了新房，搬家后，打算把空着的车位租出去，她在业主群里随便发了个出租信息，不到半小时就收到5个求租电话，原本打算租400元/月，后来直接提到600元/月，双方在当天下午就签订了租用合同。“我真的没想到现在的车位居然这么俏，细细想来，可能是由于现在车辆越来越多，导致车位需求旺盛，加之小区车位本来就不多。”赖小姐说。

　　2、配比不足 小区车辆有“家”难回

　　作为中介行业的资深人士，杨洁对于车位价格高企有着自己的理解。“归根结底，还是配比问题。形成这样的局面，其实是有着深层的历史原因。”2004年，成都市规划设计研究院制定的《成都市中心城公共停车场规划》就通过专家评审，对停车位的建设做出了硬性规定，要求此后新建住宅小区要高标准地执行一户一个泊位，避免将停车难的矛盾推向社会。但后来，这几乎成了一纸空文，并没有得到实施。

　　2008年1月15日起，成都市开始实施《关于机动车位配置数量调整》的规定，其中建设用地配比机动车最小控制指标为“二环路以内每100平方米建筑面积需要配备0.7个机动车位；二环路以外每100平方米的建筑面积最少需要配备1个机动车位”。但事实上，由于受不同的住宅形态、档次、地域差异等因素制约，真正达到1：1配比的小区数量并不多。政策难以执行的原因，其实还是资金问题。按100平方米配备1个停车位的新标准计算，修建成本每平方米将增加500元，一个总建筑面积20万平方米的楼盘，成本就要增加1亿元。而且地下停车位资金投入大，变现又比较困难，一般要交房后几年才会卖完，销售周期太长，即使全部售完也可能亏本，沉淀的资金量很大。

　　3、优势明显 投资属性助推价格上升

　　从另外一个角度来说，部分小区车位配比不足，造成车位稀缺，迫使租金和出售价格水涨船高。“车位投资属于商业领域，加之投入资金相对较少，具有易租、易售、易转手的优越性能，是其他投资领域所不具备的。”天来策略机构总经理张帆说，对中心城区来说，现在最严重的供需矛盾不是住宅，而是与住宅相配套的车位。业主买了车会买车位，而车位本身配备不足，始终有一部分业主无法购得车位，这实际上是人为造成一种需求恐慌。加之投资车位风险小，给了很多业主提高售价或租金的底气。当价格被提升起来，车位的投资优势开始显现，从升值空间来看，好的车位并不亚于住宅，但投资的成本却远低于商品房，虽然投资车位纯粹的租金回报不大，普遍在4%-5%，但基本没有维护费用。

　　投资前景

　　车位投资不是稳赚不赔

　　在业内，车位投资所具有的跳跃性被绝大多数人所认同，却被很多业主所忽略。一般而言，当车位需求不是那么强烈的时候，其价值是平缓增长的，可当小区的车位停满时，租金和售价会有一个跳跃性增长的过程。当这个高峰期一过，车位的价值和价格都将从云端重新跌落地面。

　　张帆说，从升值空间的角度来说，尽管有些车位的单价可能已经超过了住房，但并不能改变其作为配套功能的属性。一般情况下，只有拥有小区的房产，才能购买车位。这就给车位投资圈定了相对狭窄的空间，投资者一般是小区业主。由于车位的出租、转手，仅限于本小区周围进行，缺乏其他投资方式的灵活性。而且小区地面停车月租金也就在300-500元，车位售价却高达数十万元。当其他业主在购买车位时，通常会产生较重的抵触心理，继而选择放弃。

　　那么自身的停车难又怎么解决呢？“一般而言，大家都会选择租车位。按照现在的价格，车位月租金300-600元，一年才3600元-7200元，10年也就3.6万元-7.2万元。如果买车位需要35万元，同样的价格却可以租用差不多50年。虽然中间可能涉及到租金上行的压力，但租金的上涨毕竟有限。此外，相比购买车位，租用车位并没有小区限制，因此，租用临近其他小区业主的车位也是一种解决途径。反之，对于持有车位产权的业主来说，如果靠出租回报，这笔投资要很长时间才能收回成本，显然极其不划算。因此，对于这部分人来说，他们的首选当然是卖而不是出租。只要我们理性选择，不盲目跟风，车位价格必将面临下行的局面。综合而言，动辄高达30多万元/个的车位更多还是一种利润想象。换句话说，就是有价无市。”

　　｛车位投资小贴士｝

　　投资车位时要选择车位和住户比例悬殊较大的小区，同时楼盘品质也要相对较高；商业楼的地下停车位，因为车流动性大，不建议投资。目前，成都的政策对购买第二个车位是否办理产权并不明确，只有当车位比例超过1：1之后，业主才能购买第二个车位。目前大多数开发商还不能承诺第二个车位一定可以办理产权，只能承诺第二个车位拥有使用权。