有几十万元流动资金 买上百万元房产要合理贷款

理财师名片

　　黄晓琴现任广达支行理财中心理财经理，从业经验13年，2009年被评为福州市“榕城首届十大财神”之一，曾被评为全国金融总工会标兵、建行总行百佳客户经理、建行福建省分行十大杰出青年等。擅长资产配置、量身定制个人理财规划。

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　　理财咨询

　　网友“空间”来信咨询：

　　本人现经营批发兼零售海产品，年收入20万元左右(不稳定，随时可能不经营)。有商铺两间，价值450万元左右，其中一间即将收租，每年租金约10万元，另外一间要到2015年才能收租，租金大概5万元。

　　老家有套房子，目前在福州租房子住，小孩9岁，全家都有万能险，每年支付的保险金额为7万元，家庭生活月支出4000元左右（含房租）。周转资金50万元。已做定投一年，每个月的定投金额为5000元，其中基金3只，每只1000元，黄金定投2000元。商铺贷款30万元，明年5月起开始还贷。

　　明年想买一套市值160万元左右的房子，想实现这个计划，应如何规划？

　　理财建议

　　该读者家庭处于家庭成熟期，主要时间段是从孩子出生到孩子独立的阶段，是家庭的主要消费期，合理安排支出是家庭理财最重要的内容，投资要服从于家庭开支的需求。

　　另外，这个时期家庭资产还不够多，未来预期的开支和风险比较多，如子女教育以及经营方面带来的风险，因此投资要考虑资产收益性的同时兼顾硬性需求的安全性。由于家庭成员相对年轻，能承受一定的风险，闲置资金的可投资期限很长，对于资产较为充足的家庭，可以适当增加风险投资品的投资比例，以提高资产的收益率。

　　该读者属于中等风险承受能力与中等风险承受态度的投资人，具体的理财建议如下。

　　1.备用金购买低风险产品

　　家庭紧急备用金一般为家庭的3~6个月收入为妥，但由于该家庭收入并不稳定，建议至少投入5万元购买银行人民币理财产品或者低风险的货币及债券基金作为家庭紧急备用金。

　　从现金流量表可以看出，目前该读者年净现金流达到12万元，考虑其他不确定性因素之后，建议该客户仍然维持目前每月5000元的定投比例，作为子女教育及养老金的计划安排。

　　2.家庭资产负债规划

　　从一个家庭简单的资产负债情况上看，该家庭基本的生活状况目前还比较良好，收入与支出没有缺口，但是，资产负债是双向的，正如一个企业没有负债率，表示财务杠杆没有得到充分的运用，同样对于一个家庭来说，某些情况下可以合理运用一些身边的财务资源，比如银行贷款、信用卡等等。

　　该家庭450万的资产规模却只有30万的贷款，明显负债比例偏低，建议如果明年购房可采用贷款的形式购买。

　　3.家庭购房规划

　　根据读者的情况，以贷款的形式实现明年160万元的购房计划可行，但是综合考虑到客户今后的贷款偿还能力，需要将资金进行合理配置。

　　目前该家庭储备50万元流动资金，扣除紧急备用金仍有45万元资金，主要作为一年之后购房的储备，建议投资在稳健型的产品中，例如固定期限的银行人民币理财，或债券基金。在挑选银行人民币理财时应重点考虑该理财的投资期限；在挑选债券产品时，建议选择“增强型债券”。

　　通过计算，该家庭明年要实现购买160万的住房，以贷款20年计划，选择等额本息方式，若以该家庭贷款额100万计算，则需年还9万，目前来看相对合理。基于此种假设，一年之内需累积60万首付款项，扣除目前紧急备用金，该家庭已累积45万流动资金，通过一年时间可以增加现金流12万，以及定投资金6万，初步估算可以达到要求；若以该家庭贷款80万计算，还款虽可以实现，但一年之内需累积80万首付款，家庭流动资金45万和一年内增加的现金流12万，再加上之前累积的6万定投，仍有10万的差距，需要动用备用金或者以其他方法筹集资金，增加了购买的风险。