8年观察楼市得出11大房价经验 高手在民间

　　如今的房价收入比高到大家都以为房价有泡沫，所以一年又一年等下去，等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破，反而越来越大，这是为什么呢？且看一位资深人士八年观察房价后的经验，对高房价的分析和判断精炼独到，果然高手在民间啊！

　　1.房价下跌VS通货膨胀，谁

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• 鄂尔多斯

先会发生？

　　我相信房价总有一天会大跌，跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点，没有人能准确把握。但可以肯定的是，一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声，不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了，而是说，呆在重庆的年轻一代都有了自己稳定的房子，并且重庆的人口平衡了，那个时候，新增房源已经是多余的房源，届时房价才会真正开始下跌。这个时间，恐怕还要很久很久。而在这个期间，通胀猛如虎，也许7年后房价下跌了30%，但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。

　　2.月供应该占家庭收入的百分之多少最合适？

　　很多买房的人这关心这个问题，在我看来，如果你年龄过35岁，工作稳定的话，月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁，工作性质良好的话，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长，个人升值潜力也是比较大的。

　　我有个朋友的弟弟，05年来重庆刚参加工作的时候，工资也就2000块出头，06年转正的工资也不过就3000块，女朋友的工资只有2000出头，当时买房的时候还是两成首付，贷款30年月供3000，如果把奖金也算进来，他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入涨上去后，2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起，从通胀的角度来看，任何时候买房从长远看都是正确的，这句话没有错。

　　其实，说房价下跌的专家，比如牛刀，容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人，其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的，比如任志强，任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。

　　3、房价相对于物价到底高不高？为什么房价涨速没有大白菜涨得快？

　　先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2，很多人都并不陌生，它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候，M2是1.5万亿。到了2011年，这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现，房价每5-6年就会翻一倍，即使是2007年以前，一样如此。

　　1990年的时候，在我的老家城市，总价3-4万就可以买一套80平米，而现在22年过去了，大约要30-40万才能 买一套，涨到了10倍。即使我们退回到2006年，也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性，和其它商品没什么区别，这20年以来，涨了10倍的物价数不胜数。

　　因为这和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%，这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家，GDP还处于每年8%左右的增速，城市化进程还在继续，这三个条件还在，那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。

　　但房价目前确实存在一定的泡沫。从2009年到2011年，短短的两年就翻倍了。也就是说它已经透支了未来3年的涨幅。可问题是，2009年受到4万亿的严重充血，流向房地产的热钱很多，这个5年翻倍的经验已经不是那么准确了。

　　zy也希望房价软着陆，一方面不允许地方做小动作，是不愿意看到房价继续暴涨。另一方面降存降贷款折扣，鼓励真正需要的人去买房，就是这个目的。可以说，zy现在是死死摁住要抬头的房价，可房价上涨的潜在动能依然存在。

　　前几天报道了一个新闻，说大白菜价格比去年涨了一倍。其实大家走进超市看看，现在的菜价和两三年前相比，贵了太多。细心的人能发现，凡是生活必需品，价格都容易随着通胀而暴涨，因为通俗的讲，生活必需品这属于有限资源。

　　综上所述，为什么有人说中国房价泡沫有40-50%，而又有专家说根本没有泡沫。所以说看你怎么理解了，我认为站在不同的角度上分析，都是正确的。正如上面分析。

　　4、中国的房地产泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，还是过去的日本？

　　有人老爱拿日本房价破灭说事，从2007年一直说到2012年。诚然，80年代的日本炒房之风也是盛行，但是炒作也要分两种，一种是量价炒作，一种是无量炒作，日本的炒作属于无量炒作，因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要，所以资金面推动的力量小，而庄家的拉抬力量大，这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位，然后吸引散客接盘。

　　再一个，日本是个弹丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯(600295,股吧)一样，没有像中国这样那么庞大的城市化进程，这就好比鄂尔多斯，这个城市来来回回就是这么点人，没有庞大的需求基础，没有新鲜血液，你建房子炒房子最后卖给鬼呀？

　　再看中国的楼市，首先，城市化进程快到无法想像，北京你知道吧，几年前预测2010年人口的时候才1000多万，具体数字我忘了，但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口，并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥，我想各位看官应该知道。

　　第二，中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高，其实2008年底本来市场的血液不足的时候，当时的房价已经相对见底，但温sir大手一挥下放4万亿，还一边说控制房价过快上涨，糊弄鬼呢？银行也不甘示弱，纷纷房贷优惠。随后2011年信贷控制得很严厉，但而到2012年的现在银行又不缺钱了，还在房贷优惠。央行那边呢还是在降存准。住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市，说到底就跟2009年一样是在鼓励你入市。

　　中国和日本第三个区别是，中国的户籍政策太牛X，不买房就没有户口，就没有学位，就没有各种保障，说白了不买房就很难融入城市，而且租个房老是被赶来赶去不说，租金也高。要知道中国就没有公租房廉租房(你要非说新闻联播里有，我也没办法)，这是和国外区别最大的地方。你非要坐在家里想当然的拿日本作为对比，能怪谁？事实上日本房价早在2007年就被拿来说事了，结果不管用。

　　我们当然要尊重经济规律，但我们也要明白经济规律是在什么外力作用下发生的。一味的套用规律只能被牛刀那样的伪专家害死。

　　同样是发展中国家，也是人口密度高的国家，也是大国，和中国相似的地方更多。。那为什么印度人的收入不高，印度“房价收入比”比中国更夸张，印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破？？

　　同样，这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方。但是如果你仔细观察就会发现，这些国家或地区都是发展中国家和地区。这些国家的M2增速每年都在两位数以上。

　　其实，大家留心一下，何止是房价，三年翻番的物价还少吗？大白菜采用了1年的时间久翻倍了。说白了就是印钞机疯狂印钞，稀释了你口袋里的钱，稀释了你的购买力。只不过印钞的时候，没有给你分钱，所以你的钱相对于房价、相对于大白菜越来越缺乏购买力了。这就是为啥有钱不要存着，要赶紧买成保值物品的原因。

　　5、商品房是给高收入群体建造的

　　地产大炮任志强说过，商品房是给富人建造的，而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳，可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人，没有一个商人不希望利益最大化的，无可厚非，所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买，那么它就定那个价。

　　我认为我们的商品房之所以卖得那么贵，有两个原因，第一是因为上流社会富得流油，动辄几百万的房子，能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点，会说现在到处都在建房子，会缺房吗？

　　答案是肯定的。大家知道，重庆在十年内人口翻了两番，到2012年，总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓)，而重庆平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了，但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。

　　城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点，例如西乡在2007年的时候，两房租不到800元，而同样的房子现在两房都差不多2000元了。

　　再看北京，具体数字我记不清了，北京一直是控制外来人口的，当初规划2010年人口要限制在一个数量，结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人，假如这200万人都留在北京，每两人组成一个家庭，相当于要消耗掉100万套房源，就等于20年北京的新增商品房。

　　重庆的人口增速放缓了，一定程度上房租不会再向以前那样疯涨，但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到重庆，那么26岁时他就得开始考虑买房，28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。

　　这就说明为什么不管房价高还是低，始终都有人需要买房，只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人，比如我们公司，年轻人30岁以下的占75%左右，但这个群体里已经买房的寥寥无几，最多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军，这就是苦逼的80后。一声叹息！ (来源：中国新闻网)