部分楼盘涨幅触红线难备案 南京限涨令重出江湖

　　部分楼盘涨幅触红线难备案

　　南京“限涨令”重出江湖

　　本报记者 王海春 上海报道

　　在南京，正当开发商摩拳擦掌，纷纷上调售价准备在“金九银十”把房子卖个好价钱时，久未提及的“限涨令”在此刻适时地重出楼市。

　　近日，南京一些楼盘因涨幅超过10%，

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　　事实上，南京楼盘涨幅“红线”并非今年才制定，而是个老政策，而对比7月份南京刚出台的被称为“救市”的刺激购房政策，此番“限涨令”重出“江湖”可谓是先扬后抑，正如复旦大学地产运营研究所所长蔡为民所言，此时重现南京楼市，决不是没有所指。南京是在防患于未然，就是担心楼市再次出现大幅上涨。而南京楼市政策的变化也许正在成为此轮涨价主力的二三线城市的样本。

　　部分楼盘涨幅触红线

　　近日，位于南京六合区的荣盛花语馨苑开盘推出430套房源，售楼人员透露在申报二期房源销售价格时，原报价涨幅10%的方案被南京市物价局驳回。“我们一期销售均价5500元/平方米，二期的销售价格备案时打算上调10%，可方案被南京物价局打回来了。”售楼人员说。

　　据了解，因为价格上涨幅度超标，而被南京物价局驳回涨价方案并非个案。位于南京仙林板块高科荣域和浦口的威尼斯水城，均因为进行价格备案时涨价超标而被物价局制止。

　　南京当地一家房产机构人士向记者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次对报价进行备案时，就因为比之前楼盘均价高了约1000元/平方米，曾被打回来一次。“威尼斯水城和几个楼盘的涨价之所以被驳回，是因为开发商触到了红线，后期涨幅不得超过前一期房源的5%。”上述人士说。

　　对房价明确上涨幅度，并不是第一次在南京出现。早在2009年时，南京曾经出台过一房一价的房价涨幅控制方案。业内人士告诉记者，万科在南京的一个楼盘此前就因为在销售过程中涨幅过快，超过了同区域价格平均涨幅，此后的销售即陷入停滞状况。之后万科高管亲赴南京与当地政府部门协商后，才解决了涨幅超标的问题。

　　知情人士告诉记者，南京出台的限涨红线一直存在，只是久未提及。“因为2010年以来房价一直在降，政府不会插手管楼盘下跌，所以人们认为这个政策可能没有了。实际上南京的控制房价涨幅政策从未退市，在房价快速上涨的时候有人触到红线了，才被重新提起。”易居中国南京区总经理厉建军指出。

　　不过记者在采访中了解到，虽然南京对各楼盘出台了涨价指标，但开发商仍然有办法规避这一政策。“把楼盘价格定得高一些，就很容易解决这个问题。因为政府不会管楼盘价下跌，价格报高了之后，通过打折的形式作为其实际的销售价格。此外，有的楼盘还会通过换一种物业，来规避政策。”同策房产南京分析师郭镇东表示。

　　据了解，威尼斯水城就是通过另报物业的方式实现涨价的。该楼盘8月的销售均价为8500元/平方米，最低销售价为7800元/平方米；然而即将在9月底开盘的200多套房源，售价为9000元-9500元/平方米。

　　销售人员表示，9000元/平方米的售价已经通过了备案。“因为我们沿江一排的江景房是板楼，而之前卖的是高层。这是两种不同的物业类型，价格没有可比性，所以就通过了。”售楼人员表示，如果仍然按照高层来报，很可能无法通过备案。

　　跌宕起伏的楼市政策

　　事实上，近两个月，南京的楼市政策可谓是跌宕起伏。

　　7月份南京还出台了“首次购房者可获个税返还补贴”的鼓励购房的政策，被认为是变相救市；到了9月份，房价的涨幅“红线”又重现南京楼市。

　　“如果不出台鼓励购房的政策，南京房价可能会继续下降，开发商也可能会真的撑不住了。在那样的情况下，地方政府自然会想办法扶一把开发商。可是现在楼市回暖了，开发商缓过劲来了，又开始想要涨价，所以政府又不得不出手打压房价。”蔡为民指出，不论“救”还是“限”，政府都是想防止房价出现大起大落。

　　同策房产研究总监张宏伟指出，南京楼市政策的先扬后抑，其实也是其它城市的一个样本。“七八月份各地楼盘都出现了量和价不同程度的上扬。虽然业内还没有形成楼市已经见底的共识，但大家预计楼市即将见底。这也影响到开发商的销售，各地的楼盘都趁机出现了一股涨价潮。”张宏伟说。

　　对于近两个月房价的再次上扬，易居研究院副院长杨红旭指出，二三线已经是本轮房价上涨的主力军。

　　“一二线城市现在的房价，已比年初上涨了10%-15%。更值得注意的是，一线城市对全国楼市的影响力正在趋弱。二三线城市，正在成为楼市价格上涨的主力军。而当二三线城市成交回暖的时候，大部分三四线城市的新房成交高点还没有来到。”杨红旭认为，如果接下来没有重大政策出台，预计至明年年中，部分房源可能会再涨10%-15%。

　　而在房价已经见底预期的影响下，在8月份，反映房地产行业“基本面”的几个重要指标——开发投资增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数，在下滑数月后均出现了反弹。

　　“各地都不希望楼市过于惨淡，所以都想救市；可如果涨得太厉害，地方政府、中央相关部门都说不过去。但从各地楼市销售和全国投资开发的月度情况来看，房价已经出现了再次上扬的苗头。”蔡为民表示，如果在房价刚刚出现苗头的时候不去遏制，等到市场一致认为房价已大幅上涨的时候再出手，恐怕已经来不及了。

　　“逃荒”后绿城转型之痛

　　宋卫平想做“农民”

　　本报记者 王海春 上海报道

　　绿城集团董事长宋卫平日前宣布了一个令人惊讶的消息：绿城将进军农业。

　　“我们做农民去，也没有什么可怕的。十几年之后，做到几十万亩甚至几千万亩，希望能够对周边的农业起到良好的作用。”宋卫平透露，绿城已经与浙江农科院签订了3年合作协议。

　　除了做农业，绿城还将投资养老地产、加大保障房的开发力度。

　　开发高档房的绿城，转做农业、保障房、养老地产，只是一时兴起的想法吗？“的确有投资农业的想法。但具体计划我目前也不了解。”绿城一位内部人士表示。

　　分析人士指出，在阵痛过后，绿城的这些举动可能暗含着一些转型的信息。“其中透露出要让企业多元化发展的信息，使企业涉及的领域尽可能宽一些，应对风险的能力强一些。绿城此番吃亏，也与过于专一不无关系。好处是在市场平衡期可以获得高利润；但劣势是，在市场波动期要承受的风险和压力也比别人要大。”易居中国企业研究中心总经理周建成表示。

　　绿城欲进军农业

　　“我们第一个试点是做5000亩的农业。这些都是自然的生态农业，包括观赏性的农业、蔬菜、水果和养殖。”宋卫平9月10日透露，不久之后，绿城现代农业公司就会挂牌成立。

　　就绿城何时开始有了要做农业想法的问题，绿城方面人士向记者表示并不了解详情，但预计农业公司会在今年年内正式启动。

　　如果说做农业已经让人有些意外，那么绿城接下来还可能会转移部分资产，为发展养老地产做准备。

　　据了解，目前绿城正在开发50万平方米的养老地产项目，预计两年后可交付使用。该养老地产可能与普通住宅开发模式无异，但将会更加注重对老年人的服务。“必须做好的是养老，可能做好的是农业。”对于养老地产和农业的轻重，宋卫平似乎更看好养老地产未来的发展前景。

　　除了投资农业、养老地产，绿城还在加大保障房的开发体量。宋卫平透露，绿城目前在建的保障房和农民安置房已经高达700万平方米，而今年的开工量达到1000万平方米以上。“以后绿城在保障房上的建设还会逐渐扩张。”宋卫平说。

　　成立农业公司、扩大保障房代建、投资养老地产，这些词汇和新的领域之前几乎无法与绿城和宋卫平联系起来。有人疑问，绿城到底怎么了，为什么会“剑走偏锋”，进入这些看起来很偏冷的领域？

　　对于这一系列的问题，业内人士认为，这些举动在某种程度上反映了宋卫平和其绿城团队“很受伤”。

　　今年6月在与九龙仓签约的现场，宋卫平的一番话已表露了其心迹：“我们并没有做错什么事，只是为改革开放以来先富起来的那部分人用心造房子。如果没有调控，我们公司的境遇不会是现在这样。”宋卫平略带忧伤地表示，他改变不了大环境，所以只能去适应。

　　“我们只是一个中型房企，经过这一役，我们也知道企业的脆弱。傻瓜才做大，这种环境不适合做太大，融资成本又那么高。除非你去医院做手术，把心换成钢铁的。以前要做大，是因为我年轻。”宋卫平近期公开表示，他将不再追求企业的规模。

　　业内接触过宋卫平的人士，都认为宋卫平是一个性情中人，即使执掌绿城如此之大的公司，其真性情依然不减当年。可是对比绿城4年前的意气风发，一年以来卖项目的惨痛经历，让绿城饱受煎熬，绿城也不得不开始艰难转型。

　　对于几年间的起伏跌宕，宋卫平毫不隐晦。从2009年至2010年间绿城花300多亿拿地，但现在，这些项目已经处理了三分之一。“在我们内部叫卖儿卖女。这个过程非常惨痛。因此现在回过头来看，我们过去还是不够聪明。”

　　转型困境凸显

　　绿城以开发豪宅而著称，所面对和服务的一直是先富裕起来的人群；而在农业和养老地产这些新的领域，绿城要面对的将是数量庞大最普通不过的人群。“我们要做真正的‘地产’，土地上面产出来的。”宋卫平笑言。

　　“在这18年里面我也经常想放弃，但是现在无法放弃。放弃了以后干什么，做一个旁观者，做一个批评者吗？”宋卫平表示，卖项目“简直不是人过的日子”，但必须要挺过这一关。

　　卖项目、促销，上半年绿城几乎就是围绕着回笼资金这几个关键词在忙。“我们的负债率已经降下来，压力已经小多了。”绿城一位高管向记者表示。

　　据穆迪的研究报告，今年前7个月绿城获得签约销售额260亿元(包括合资企业项目)，占其2012年全年400亿元目标的65%。而绿城在全国24个城市的93个项目，2012年上半年的平均售价为18744元/平方米，同比去年下降了11.4%。

　　业内人士指出，虽然绿城的资产负债率已由去年年末的148%下降至93%左右，但其资产规模因为卖项目，已经从原先的超过千亿元缩减到600多亿元，缩减了近一半。

　　“经过一番折腾，绿城已经不是几年前的绿城了，元气大伤。”周建成指出，绿城需要一个休养的时机，用较长时间来调养自己。

　　同策房产研究总监张宏伟表示，也许正是这些困境，促使绿城想要投资农业、养老地产，酝酿多元化的转型。

　　周建成表示，宋卫平的忧虑其实也是很多房企所担忧的，而从绿城开发养老地产、保障房的定位来看，可以看出绿城的确正在悄悄地发生深刻的变化。“当然，绿城是否真的会把做保障房和养老地产作为一项重要的领域来投资，还要看他们后期的实际投资。”周建成说。

　　房产代理业寒冰未消

　　思源或将退市

　　本报记者 刘垚霞 北京报道

　　9月14日，思源经纪公司（简称思源，NYSE: SYSW）宣布，董事会已收到CEO陈良生无约束性私有化要约，私有化价格为0.50美元/股，合2.00美元/ADS。这一报价较思源经纪前一天的股价高出25%，相比前60个交易日平均收盘价则有39%的溢价。

　　对此，深圳世联地产董事长陈劲松称，这应解释为大股东对股价偏低不满，而私有化更合算。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于思源的各项财务指标长时间以来在资本市场上表现得不理想，私有化乃公司不得已之举，“一旦实施私有化，就意味着公司将面临退市，思源也将成为首只在美国退市的中国地产概念股。”

　　作为国内排名前五位的销售代理公司之一，成立于1994年的思源靠卖物业管理软件起家，在2004年成功拿下国奥村项目后声名鹊起。

　　2010年11月，思源成功在纽交所上市交易。

　　“相对其他代理公司来说，思源经纪的发展业务的确比较单一。”北京中原市场研究部总监张大伟对《华夏时报》如此评价说。

　　2011年7月思源原总经理陶红兵及多位高管的出走，对公司更是雪上加霜。

　　今年1月18日，由于股价在连续30个交易日内低于1美元，不再符合纽交所相关上市标准，思源收到了来自纽交所的退市警告。此后，为挽救上市地位，思源现任CEO陈良生宣布了最高200万美元的股票回购计划。

　　5月22日，思源官方发布消息称，公司已于5月15日得到纽交所确认，满足了继续挂牌交易的条件。但就在这一消息发布的短短四个月之后，大股东又于近期抛出了上述私有化计划。

　　“只要看看去年一二线城市房地产实际交易量，就可以想象去年代理行业的状况。”世联地产首席分析师、研究总监吴志辉称。

　　事实上，覆巢之下岂有完卵。思源的窘境只是宏观调控下整个房地产代理行业的一个缩影。正如胡景晖所言，对于代理行业，传统的卖报告和代理销售的模式已经难以适应形势，代理行业转型刻不容缓。

　　世联地产(002285.SZ)2012年中报显示，公司营业收入和净利润同比分别下降12.83%和71.09%，经营的门店更是缩水超过一半。

　　同策房产研究总监张宏伟表示，调控导致了房地产交易量的大幅下降，而体现在代理公司方面，不但是开发商提供给代理公司的佣金降低了，而且结算速度缓慢，“更重要的在于，代理公司通过涨价方式获得溢价收益的部分也完全没有了。”

　　在胡景晖看来，未来开发商的利润一定会被逐渐摊薄，在此形势下代理行业的转型势在必行。

　　胡景晖指出，目前房地产代理公司传统的卖报告及“广告+售楼处”的一手代理销售模式正面临着前所未有的挑战。像万科、华润、龙湖等大的开发商目前都已经有了自己专业的团队来做项目市场定位和产品设计等，除非代理公司能够提供出特别专业的报告，否则不能令开发商信服。

　　此外，由于北京这样的城市在售楼盘已经开始处于郊区化的地带，代理公司原有的售楼处模式的挑战巨大。

　　事实上，鉴于市场形势的变化，部分代理公司已经开始调整发展策略。

　　据记者了解，同为五大房地产代理公司之一的合富辉煌（00733.HK），目前已不再像过去那样大量接手楼盘，而只是接手一些他们认为能够快速销售出去的项目。对于过去已经接手但销售不好的楼盘则开始撤出，“通过这样的方法我们能够尽量减少一些没有必要的成本支出。”合富辉煌首席分析师黎文江称。

　　世联地产董事总经理周晓华也公开表示，单一业务结构已经难敌市场波动风险，公司将积极发展估价、担保等房地产金融业务。

　　“随着一手房代理和二手房经纪的界限开始变得模糊，代理公司传统的一手房销售模式已经变得越来越困难。今后通过搭建完整的电子商务平台及一手房销售和二手门店的有效结合来打造稳定的销售体系，构建更加专业化和综合型的服务平台，将成为未来代理行业的必然。”胡景晖指出。