楼市回暖+监管部门提前预警房地产信托安然度过年内最大兑付“洪峰”(图)

　　今年年初，多家研究机构发布研究报告，将房地产信托兑付高峰矛头直指今年的七、八月份。

　　而当“洪峰”降临之时，一切似乎又非常平静，不仅市场鲜见指名道姓的项目出现兑付危机，关注的重点也转移到了矿产信托、艺术品信托等等。房地产信托的兑付高 峰真的安然度过了吗？

　　七、八月洪峰来临

　　中金公司年初发布研究报告指出，今年预计到期房地产信托规模2234亿元，总还款额约为2500亿元，还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。此外，多家研究机构的报告也指出，今年的7、8月份以及明年的上半年将是房地产信托集中兑付的时期。

　　北京一信托公司房地产业务负责人对本报记者指出，或许今年7、8月份整体的兑付量会高一些，但是基本不存在房地产信托并兑付难关这一问题。监管层要求信托公司提前做好风险处置的方案，信托公司也几乎不会允许旗下房地产项目出现不能兑付的情况；再有房地产信托风险多数只是短期的流动性风险，产品本身的资产质量多数是没问题的。

　　用益信托分析师徐颖风对本报记者指出，只要房价不出现大幅下跌，从目前来看，房地产信托基本都是可以顺利兑付的。根据观察，7、8月份的房地产信托整体的兑付情况也比较稳定。

　　不过例外仍然存在。虽然北京等一线城市的房市销售回暖利好于房地产信托，但是对于房价大幅下跌的鄂尔多斯，投资于当地的信托计划或正处于多事之秋。

　　具有关媒体报道，受民间借贷的影响，今年鄂尔多斯市房价已经出现大幅下跌，房地产在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态，而除了当地银行及民间借贷机构被牵连之外，约有9家信托公司，总共规模约25亿元的房地产信托恐怕也会面临兑付困局。

　　销售回暖利好

　　从5月份开始，房地产市场销售回暖迹象越来越明显，房地产销售回暖以及房企资产状况相对改善利好房地产信托，但是效果还要看房地产市场的进一步走势。

　　国家统计局近日公布了今年1-8月份房地产市场运行状况，其中1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。

　　“从5月份开始的房企销售回暖对房地产信托肯定是一个利好的消息，由于房企财务状况的提升，这会有效缓解部分房地产信托的现金流状况。根据部分房企与信托公司的协议，如果房企资金回流状况满足了信托公司兑付的要求，信托公司也会选择提前兑付产品，锁定收益。”接受本报记者采访的业内人士指出。据有关媒体统计，今年已经有近50款房地产信托提前兑付。

　　上市房企半年报显示，2012年中期的整体主营收入增长28.3%,净利润增加13.2%,好于2009年及2011年同期表现，2012年中期销售回笼资金增2.8%,同比大幅下降,环比大幅改善。

　　虽然房企的财务状况有所改善有效降低房地产信托的风险，不过随着融资环境的逐渐宽松，目前房地产企业融资已经出现去信托的趋势。

　　今年5月份以来，央行连续下调存款准备金率和金融机构存贷款利率，这使得市场资金更加宽裕，信托融资成本页应声而落，在6月份平均收益率跌破9%分水岭。

　　“相比于之前，目前房企融资更倾向于通过银行等其他渠道，而信托渠道可能会成为更次要的考虑，”用益信托分析师徐颖风对本报记者指出：“原因主要是开发商的资金情况逐渐好转，贷款环境好转，而信托的融资成本仍旧相对较高。”