交行:财富景气指数创最大跌幅 预期房价仍将上涨

　　本月31日交通银行在上海发布第12期《交银中国财富景气指数报告》。

　　受经济增长持续放缓影响，本期交银中国财富景气指数为120，下跌11点，创指数设立以来最大跌幅。三个一级指数（经济景气、收入增长、投资意愿）和除不动产投资意愿外的所有二级指数全面下滑。从区域来看，本期各地区的财富景气指数也下滑明显，财富景气度跌回至今年年初水平。

　　一、宏观经济疲弱趋势延续，经济景气指数大幅下滑

　　7月份以来，国内经济形势仍未出现明显改观，三大需求同时走弱。投资、消费的环比和同比增速均较上月回落，7月份经季调后的出口同比仅增长1.6%，增速相比上月大幅放缓。在经济增速放缓的大环境下，全国规模以上工业企业收入增速继续放缓，利润总额同比连续下降。7月当月实现利润3668亿元，同比下降5.4%，降幅较上月扩大3.7个百分点。此外，汇丰制造业PMI震荡走低、持续处于萎缩区间。虽然中央和地方政府陆续推出稳增长的政策措施，但受制于未来物价和资产价格上涨的压力，央行在货币政策操作方面仍然较为谨慎，使得稳增长政策对实体经济的影响效果尚不明显。在此背景下，本期小康家庭对经济景气的乐观程度下滑13点，本期为116，已接近2011年末的历史最低水平（115）。

　　同时，本期调研发现，政策预调微调后的稳增长效果尚不明显，而一些负面效应已开始显现出来。

　　一是本期小康家庭预期房价继续上涨。通过对小康家庭房价看法的持续观测，从今年3月开始，小康家庭预期房价将会上涨，并且预期房价将会上涨的小康家庭占比呈逐期增长的趋势，本期预期房价上涨的小康家庭占比比预期房价回落的小康家庭占比更是高出了48%。经过去年末和今年以来的以价换量促销后，多数开发商的资金紧张状况得到明显缓解，开发商的情绪也在变得乐观。从房企目前公布的半年报来看，现金流的明显增长改变了房企的预期，这也将对下半年的房价走势和土地市场产生影响。此外，实体经济低迷不振，不排除部分降息、降准释放出的流动性再次进入楼市的可能性。小康家庭对房价的预期或将进一步对下半年的房价走势产生影响。不过，如果房价继续上涨，或将倒逼中央再度调控。

　　二是小康家庭对未来就业形势乐观程度有所降低。今年上半年受经济增速逐季放缓的影响，就业压力隐隐再现。人保部近期公布的二季度劳动力供给和需求调查数据，劳动力的求供比例较一季度小幅下降，由1.08下降为1.05，表明整体就业形势向悲观方向发展。此外，制造业转移，多家跨国公司关闭在华业务之类的报道更加促使小康家庭本期对未来就业形势乐观度下降。

　　二、股市持续震荡下跌和物价上涨压力导致小康家庭收入增长乐观程度大幅下挫

　　受央行6月、7月连续两次降息，宏观经济数据持续疲弱影响，股市持续震荡下跌，显示市场对经济下行的担忧情绪占据市场上风，普通投资者遭遇资产缩水。本期小康家庭投资收益下滑20点，创历史最大跌幅。受股市下跌、楼市持续回暖、近期金价提升等因素影响，本期在各类投资品收益中，只有小康家庭非自住房投资收益和贵金属投资收益继续保持上升态势，其他各类投资品收益均较上期有不同程度下降，其中股票和基金投资收益指数跌幅最大。值得关注的是，尽管投资收益大幅下挫，随着近年来居民投资理财意识的加强和投资渠道逐步拓宽，越来越多的小康家庭预期未来引起家庭收入变化的原因是财产性收入。财产性收入或将成为推动城镇居民收入增长的新动力，在居民未来收入增长中发挥巨大潜力。

　　从家庭支出来看，小康家庭食品支出是导致未来家庭支出增多的最主要原因。进入8月份以来，受极端天气及国际粮食价格上涨的影响，国内食品价格连续上涨，小康家庭食品支出占家庭总支出的比重不断提高。此外，受国庆中秋节日期间受需求上升影响，猪肉价格可能出现上涨，也增加了未来物价反弹的压力，导致小康家庭食品支出预期增多。

　　三、预期不动产投资意愿创新高，未来房价仍有上涨压力

　　小康家庭不动产投资意愿结束了年初以来的上涨态势，本期与上期持平。值得关注的是，小康家庭对现在不动产投资意愿和未来不动产投资预期出现明显分化。其中小康家庭现在不动产投资意愿指数年内首次止涨返跌，并下滑7点，由上期的临界点再次落入不景气区间。然而预期不动产投资意愿则上涨了8点，并创下了历史新高，达到125。从近期房地产数据来看，7月份，住宅销售面积7731万平方米，同比增长14.5%，为去年四季度以来首次实现正增长，然而进入8月份以来，部分热点城市住房成交量环比稳中有降。这一定程度上与国务院督查期间，购房者观望情绪加重有关。然而，督查结束后，国务院并末立即推出新的调控政策，随着政府加强调控的预期落空，预示着更多具有“预期不动产投资意愿”的小康家庭后期可能将选择入市，导致未来房价仍有上涨压力。