美国家庭自用住宅平均26万美元 是家庭财富主体

　　富人多靠金融资产发家，中产阶级则仰仗非金融资产致富，穷人是两者都靠不上，只好呼唤“山姆大叔”多发些慈悲，依赖社会福利过个小日子。对于美国大多数家庭来说，要想家底厚，就得在“家”上下功夫，因此长期以来投资房地产成为美国家庭的优先选项。在2010年，美国家庭拥有的自用住宅财富占家庭非金融资产财富的47.4%，堪称名副其实的财富第一大项。

　　房地产是家庭财富的主体

　　美国家庭非金融财富主要表现在房地产上，购买住房在美国不会被认为是当“房奴”，而是被称之为投资。买了房娶媳妇的地方有了，家底也慢慢开始攒起来了，何乐而不为。房地产财富分为自用住宅和非自用住宅、商业房地产三种，其中自用住宅资产额占家庭非金融资产总额的47.4%，非自用住宅资产额占家庭非金融资产总额的11.2%，商业房地产占美国家庭非金融资产的比例不算高，为6.7%。

　　虽然住宅是美国家庭非金融资产最主要的资产，但收入不同，住宅财富所占家庭资产的比例就存在较大的差异。对于富人而言，住宅只是其财富中的小菜一碟，2010年，最富有10%家庭的住宅资产只占其家庭资产总额(金融资产和非金融资产总和)的19.7%。而对于大多数家庭而言，住宅资产那是真正的家底。穷人家庭住宅资产占家庭总资产额的35.6%，中下收入家庭的住宅资产占家庭资产总额高达50.6%。中等收入家庭的资产也主要集中在住宅资产上，住宅资产占家庭资产总额的44.8%。中上收入家庭住宅资产占家庭资产总额的42.7%，即使是高收入家庭，住宅资产占家庭资产的比例也有37.5%。

　　在美国家庭非金融资产上，商业资产占据重要地位，这主要是因为美国很多家庭属于“个体户”，多数是搞小买卖的，自给自足。但小买卖在美国被学者称之为美国的未来，自然也没人敢小瞧。美国家庭中的商业资产占家庭非金融资产财富的比重高达28.2%，这也足见“个体户”的商业魅力。其他类非金融资产包括黄金、白银和珠宝，也包括古董和艺术品。这是比较有趣的部分，美国人在这些方面的投资兴趣不算很大，所以在家庭非金融资产上也仅占有1.3%的份额。

　　表1：2001～2010美国家庭各类非金融资产比例一览表


　　中等收入家庭七成拥有自用住宅

　　如果说到家庭财富，那就要回到基本的思路，人为什么要拥有财产。其实道理很简单，一是生存，二是享受生活。非金融资产基本反映的是人们所需要的生存条件。第一要有个窝，然后窝里得有点现代生活的必需品，这是为了人生目标而奋斗和自我满足的物质需要。

　　在满足人类这些基本需要上，如果对比全球大大小小的国家，美国肯定不是最好的，但却有可能是在大国中较好的。按照统计数据， 2010年，美国家庭自用住宅拥有率为67.3%。在当今社会，住房无疑成了一个社会生活条件好坏的指标之一。美国穷人的住房面积据说比很多发达国家中产阶级家庭还要大，这已成了旧闻。但在私人住宅拥有率上，美国中等收入以上家庭的的确确是可以说自己实现了“美国梦”。

　　2010年，美国最穷家庭自用住宅拥有率是37.2%，比例不高但不足为奇，因为这是美国最穷的人群。而一旦进入美国中等收入家庭的行列，自用住宅拥有率一下子就提升到71%。至于更高收入的家庭，拥有私人住宅的比例会提高自然也就不在话下。高收入家庭的自用住宅拥有率为90.6%，最高收入家庭的住宅拥有率为92.4%。高收入家庭自然不差钱，那为何这类家庭自用住宅拥有率仍没有达到100%。看起来，对有些有钱人而言，不是买得起买不起住宅的问题，而是想不想、要不要买住宅的问题。

　　四成富人拥有二套以上住宅

　　美国人拥有住宅基本上是以自用住宅为主，如果想投资房地产，买个两套房、三套房然后出租也是一种投资选择。当然购买更多房地产并不只是有钱人的专利，收入低的家庭也可以在这种投资上碰碰运气。2010年，美国穷人家庭两套房拥有率是4.4%，比例实在是不高。但穷人家庭也能来上个两套房，说明投资赚钱的机会对穷人也是开放的。中下收入家庭拥有两套房的比例也不算高，只有7.7%。看起来普通收入家庭即使想靠房地产积累家底也不容易，收入不高那就是致命伤。中等收入家庭的境况稍微好一些，11.6%的中等收入家庭拥有两套房。中上收入家庭两套房的拥有率上升到16%。到了高收入家庭阶段，22.8%的家庭拥有两套房。而美国10%的家庭，也就是收入最高的富人家庭，拥有两套房的家庭比例达到42.1%。

　　如果按照年龄段划分，美国65至74岁家庭两套房拥有率是最高的，为22.8%，当然这比美国10%最富有家庭42.1%的两套房拥有率还是低了很多。55至64岁家庭两套房拥有率为22.1%，仅次于65至74岁家庭两套房拥有率。虽然45至54岁家庭自用住宅拥有率低于75岁以上家庭自用住宅拥有率，但17%45至54岁家庭拥有两套房，而75岁以上家庭两套房拥有率则为14.6%。这表明45至74岁家庭在住房上除了满足住的需求外，还有一部分家庭将房地产视为一种重要的投资手段。因两套房大多为出租所用，这就是以房养房、以房养老。至于44岁以下的年轻家庭，在住宅上还是以满足自住为主，两套房拥有率低于10%，可谓以房养老尚未成功，同志哥仍需努力。

　　穷人靠汽车来为己铺路

　　美国有个别称，叫作“轮子下的国家”。所谓轮子就是汽车轮子，在当今世界上还有很多国家将汽车视为奢侈品时，美国的汽车已成了代步的工具。美国汽车普及率有多高？按照统计数据，美国86.7%的家庭拥有汽车。美国家庭如果按收入分成5个等级，20%的家庭属于低收入家庭，也就是穷人家庭，在这类家庭汽车的拥有率为64.9%。如果再稍微往上看一下，中等收入家庭的汽车拥有率为91.8%。而对于高收入家庭，汽车就成了“玩具”，96.4%的高收入家庭拥有汽车，95.7%的最高收入家庭拥有汽车。

　　美国大概是世界上汽车普及率最高的国家，民众不论收入高低、念书多少、年龄多大，拥有一辆汽车那不算是梦。美国35岁以下家庭汽车拥有率为79.4%，35至44岁家庭为88.9%，45至54岁家庭为91%，55至64岁家庭为90.3%，65至74岁家庭为86.5%，到了75岁以上家庭汽车拥有率则下降到83.4%。美国高中文化程度的家庭，85.5%的家庭拥有汽车。大学以上教育程度家庭，汽车拥有率为91.5%。可见在美国，汽车是民众最容易获得的家庭资产，只要有工作，人坐在车中，路就在脚下。

　　与住房拥有率不一样，年轻家庭汽车拥有率并不低，而老年人家庭汽车拥有率并不是最高。因此美国老年人会感叹，退休后房子越住越小、汽车越坐越大。老年人退休时，大多数家庭子女已成家立业，养儿育女所需要的宽大住房空间空闲着有点浪费。卖掉大房子，买个小屋子，里外一吆喝，就能赚到一笔养老钱。老年人腿脚不便，自己开车还让人操心，所以改搭公共汽车，养车的钱也省下了。

　　表2：2010年美国不同收入段家庭拥有各类非金融资产一览表

　　

非金融资产类别	全部家庭	最低收入家庭	中等收入家庭	高收入家庭	最高收入家庭
汽车	86.7%	64.9%	91.8%	96.4%	95.7%
自用住宅	67.3%	37.2%	71.1%	90.6%	92.4%
非自用住宅	14.4%	4.4%	11.6%	22.8%	42.1%
商业房地产	7.7%	3.9%	6.3%	11.4%	18.8%
商业资产	13.3%	5.1%	10.6%	19.3%	37.6%
其他类资产	7%	2.7%	7.3%	10.8%	12.3%

　　家庭自用住宅平均价值26万美元

　　2010年，美国86.7%的家庭拥有汽车，汽车资产额平均为22100美元。67.3%家庭拥有自用住宅，自用住宅资产额平均为261200美元。14.4%家庭拥有两套房，两套房资产额平均为288900美元。7.7%家庭拥有商业房地产，商业房地产资产额平均为321600美元。13.3%家庭拥有商业资产，商业资产额平均为788300美元。7%家庭拥有其他类资产，这类资产额平均为66500美元。

　　如果按照美国家庭拥有的各类非金融资产中位值观察，自用住宅资产的中位值最高，为170000美元，这进一步表明自用住宅在家庭非金融资产中所占有的重要地位。家庭非自用住宅资产的中位值为120000美元，而商业房地产资产的中位值为65000美元。商业资产的中位值为78700美元，汽车资产的中位值为15300美元。至于像珠宝、黄金、古董这类的其他类非金融资产，在美国家庭中所占比例不大，而其中位值也只有15000美元。

　　汽车几乎是美国家庭必备的资产，但除了少数人拥有超级豪华车外，美国家庭拥有的汽车多以经济实用为原则，因此家庭汽车资产的金额并不高。美国10%最富有家庭汽车资产的中位值仅为35800美元，也就属于中档汽车水平。中等收入家庭汽车资产的中位值为13800美元，资产额更是不高。当然，美国汽车价格便宜是家庭汽车资产额不高的一个原因，因为在美国20000美元上下的汽车最为流行。穷人家庭虽然说也有汽车，但二手车居多，其汽车资产中位值不到6000美元。

　　多年来美国家庭年中位收入一直处于50000美元上下，全美房价的中位值不到200000美元，可以说美国是世界上收入与房价比最合理的一个国家。最低收入家庭自用住宅拥有率不高，同时资产额也不高，这类家庭自用住宅资产的中位值为89000美元。中等收入家庭自用住宅资产的中位值为135000美元，与全美房价的中位值还有一段差距。高收入家庭自用住宅中位值250000美元，体现了美国住宅市场的特性，除大都会城市外，300000美元在美国很多城市可以买到非常理想的独立住宅。美国10%最富有家庭自用住宅资产的中位值其实也不算高，只有475000美元，当然超级富豪的住宅资产那是以几百万、上千万美元来计算的。

　　在非自用住宅、商业房地产和商业资产这三大方面，中、低收入家庭拥有的比例不高，资产金额也不高。这三类资产主要集中于高收入和最高收入家庭。仅以最高收入家庭的数据来看，这类家庭拥有的非自用住宅资产的中位值为320000美元，商业房地产中位值为200000美元，而商业资产中位值有455000美元。可以说，富人不仅在金融资产上占据优势，即使是非金融资产，尤其是在房地产和商业资产上，也占据了家庭财富的绝大部分。

　　表3：2010年美国不同收入段家庭拥有各类非金融资产中位值一览表单位：美元


　　年轻人积累家底要有耐心

　　在非金融资产拥有上，美国大多数家庭的家底体现在房子和汽车上，有钱人会更上一层楼，拥有更多的非自用住宅、商业房地产和商业资产。中、低收入家庭的家底主要是在自用住宅上，因此房地产市场的变化对这类家庭资产的升降影响非常大。积累家底是一个过程，除了暴发户以外，家庭资产的积累要经过岁月的历练。年轻人开始成家立业底子薄，这很正常。随着年龄的增长和工作年头的增多，收入会逐步提高，慢慢也就有了积累家庭财富的资本。

　　从表4所列数据可以看出，在所有家庭拥有的非金融资产项目中，35岁以下家庭每一项家庭非金融资产的中位值都低于其他年龄段家庭同类非金融资产中位值。上面已谈到35岁家庭拥有汽车、住宅、非自用住宅、商业房地产和商业资产的比例在各个年龄段家庭中也是最低的，这一切表明家庭财富的积累要脚踏实地，要靠自己辛勤的努力，积沙成塔。

　　美国35至44岁家庭拥有的非金融资产价值要比35岁以下家庭好得多，但仍处在一个“革命尚未成功”的时期。35至44岁家庭自用住宅资产的中位值还停留在“小康阶段”，为170000美元。45至64岁家庭开始进入积累家底的黄金时期，各类非金融资产价值稳步上升。在自用住宅资产上，45至54岁家庭的中位值最高，为200000美元。55至64岁家庭自用住宅资产中位值出现下降趋势，中位值为185000美元。不过55至64岁家庭拥有非自用住宅资产价值较高，中位值为185000美元，高于45至54岁家庭非自用住宅中位值103500美元。在拥有非金融资产上，从年龄的角度讲有点是人越老越值钱。65至74岁家庭拥有的各类非金融资产价值并不低，非金融资产属于物质资产，对于家庭资产而言，则是人老未必珠黄。

　　表4：2010年美国不同年龄段家庭拥有各类非金融资产中位值一览表单位：美元 (来源：理财周刊)