楼市调控十字路口：成交大幅反弹 房价已探底？

　　[提要]经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。

　　楼市调 控十字路口，下半年何去何从……

　　新闻回放

　　温家宝：决不能让房价反弹

　　中共中央政治局常委、国务院总理温家宝7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。

　　温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。

　　温家宝强调，进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。

　　据新华社

　　温总理半年五论房价

　　1月31日

　　在国务院第六次全体会议讲话中提出，巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归

　　2月初

　　回应民众关切，谈及房价

　　3月5日

　　在政府工作报告中，再论房价

　　3月14日

　　十一届全国人大五次会议闭幕后，回答记者提问时称，中国房价还远远没有回到合理价位

　　7月7日

　　在江苏常州调研时强调，要防止变相放松购房政策，决不能让房价反弹

　　楼市现象

　　北京、上海、广州、深圳、成都等十大城市综合指数(新房)平均环比连续7个月下跌后首次上涨；十大城市住宅指数(新房)平均环比10个月来首次止跌

　　观点交锋

　　“房价不涨其实就是降，因为居民收入在不断增长，如果居民收入涨了，而房价没有涨，相对来说，房价就是降了

　　调控政策是早已经见底了，政策见底一段时间后，房价才会见底

　　经过9个月的下跌后，房价已无明显下跌的可能，预计下半年房价将以低位盘整为主

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　　10大城市住宅指数平均环比

　　10个月来首次止跌

　　6月，全国各地楼市成交均呈止跌反弹态势，全国100个城市新建住宅均价环比上涨0.05%，结束连续9个月环比下跌态势。成交更是高歌猛进，6月北京楼市成交量同比上涨50.6%，上海成交同比上涨30.67%，广州同比上涨25%，深圳同比上涨36.63%，厦门同比上涨211%，成都成交同比上涨47.6%……

　　如此大幅度的成交反弹，是否意味着楼市已经开始触底反弹？日前国务院总理温家宝再次强调，“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑”。是否意味着房价仍未合理回归？房价是否还有继续下行的空间？

　　触底明显降价空间不大

　　在四川省社会科学院房地产研究中心主任蒋华东看来，仔细分析过去两个月的数据，特别是6月份数据，可以看出楼市已经基本触底。6月份房价环比略微有所上升，同比是有所下降的，成交呈现放量态势，价格应该说基本回归了合理。

　　根据某院发布报告，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，并出现小幅微涨。

　　在上周举行的博鳌·21世纪房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房价连续4个月下跌就差不多稳定了，6月住宅价格筑底态势明显。数据显示，2012年5月行业指数是5.49，房地产行业回到了2009年的最低点。但商品房的销售面积和销售额连续3个月小幅上升，且销售额的恢复比销售面积快。土地购置面积也开始走暖。

　　另一个数据也说明了楼市经过长期的低迷出现反弹迹象：包括北京、上海、广州、深圳、成都等在内的全国十大城市综合指数(新房)平均环比连续7个月下跌后首次上涨；十大城市住宅指数(新房)平均环比10个月来首次止跌。

　　连续下跌后的数据回升，让业内看到了楼市转暖的迹象。正合地产总经理毛勇认为，目前看来，房价筑底还是比较明显，虽然房价降幅可能没有老百姓想象的那么大。但房价不涨其实就是降，因为居民收入在不断增长，如果居民收入涨了，而房价没有涨，相对来说，房价就是降了。

　　调控不放松再出新政可能性不大

　　虽然从各种数据来看，业内普遍认为，房价已经到了此轮楼市调控的最低点，再度大幅降价的可能性已经很小。不过，日前国务院总理温家宝再次强调，“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，在业内引起了一场房价是否已经合理回归的讨论。

　　在蒋华东看来，楼市已经基本触底，因此可以认为房价已经基本回归合理。中央仍然强调楼市调控的重要性，是在于继续落实调控，并非就认为房价还未下降到位。

　　毛勇坚定认为，调控政策是早已经见底了，政策见底一段时间后，房价才会见底。目前主要工作还是落实调控政策，因此再次强调楼市调控不放松，就是巩固调控成果。毕竟目前土地、市场、房产投资等都有回暖的迹象。

　　如果仔细分析此次温家宝总理谈话内容，就是强调抑制投机性需求、增加普通商品房供给、推进保障房建设三个方面。这些内容本就是此前楼市调控的目标，因此只是进一步强调和落实，再次出台新政的可能性不大。

　　对于中央继续强调楼市调控不放松，蒋华东认为，主要还是担心楼市出现大幅反弹。最近宏观经济政策方面有所放松，存款准备金率下调和两次利率下降，更多针对的是实体经济，目前整个经济下行风险仍然较大。但如果让更多的热钱流入房地产市场，未来楼市泡沫可能被进一步吹大，从整个经济来看，还要强调加强楼市调控。

　　房价合理回归后市以稳为主

　　从成都市场来看，随着前期大幅度的优惠措施，开发商都纷纷取得了不错的销售业绩，迎来“小阳春”和“红5月”。随着销售业绩的提升，6月大多楼盘已纷纷减少甚至取消优惠，挂牌价有所提升。前期降价促量得到了一定的效果，和购房者达成了价格默契，后期开发商继续降价的可能性并不大。

　　统计数据显示，成都6月份楼市成交套数同比上升44.2%，成交面积同比上升47.6%，成交回暖趋势明显。但是相比今年5月，却出现了成交套数和成交面积均下降约25个百分点的情况，楼市成交起伏较大。

　　在毛勇看来，经过前期的打折促销，成都楼市5月的成交量回升到接近3月小阳春的水平。进入6月后，从开发商促销战略上来看，众多开发商的促销手段不再像5月那般疯狂，成都各大楼盘的挂牌均价不断上涨，成为成交量下滑的重要原因。

　　这说明目前楼市回暖的基础仍然十分薄弱。市场上卖得好的盘大多是以刚需为主，促销力度较大的楼盘，一旦优惠价格取消销量则迅速走低。因此，开发商后市想要提价的可能性并不大。

　　其实市场太火爆，对于我们来说也没有好处。日前，成都一本地开发商告诉记者，虽然市场有所回暖，但是基础还是比较薄弱，如果大幅上涨，可能还有更严厉的调控措施出台，这是我们不愿意看到的，我们还是希望后市能够以稳为主。

　　蒋华东认为，虽然目前楼市已经基本触底，但是反弹其实很弱，甚至说不上反弹。6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平米，环比上涨0.05%，但是同比是有所下降的，因此反弹其实都是相比前期的低谷，后期楼市仍然将以稳为主。

　　华西都市报记者邹宇

　　各方论点

　　不加码表示政策见底

　　中国房地产研究会副会长顾云昌

　　房价在前几个月是稳中有降的，而且现在政策看来，大家共同认为，我也感觉到政策实际上是见底的，因为我们的调控政策不放松、不松动、不反复，但

　　是现在有没有加码，三波加一波，不放松、不动摇、不反复，但是不加码了。我们的楼市是政策式的，政策不加码了，应该说政策见底了。

　　应长期抑制投资性需求

　　住建部政策研究中心主任秦虹

　　对住房市场抑制投资性的需求应该长期不变，要让市场明白抑制投资需求政策，无论怎样的政策方向是不改变的，这是合理的住房需求本身就是调控的应有之意。政府在长期稳定的框架下恢复市场自身的运行规律，现在的市场发展不平衡，大家关注周期，下跌后要上升，上升后又要下降。市场短期的涨跌意义并不大，我们看到5、6月份的涨跌意义不大，无论是政府的决策还是企业的决策，要符合市场的规律。

　　二三季度是购房良机

　　上海某房地产研究院副院长杨红旭

　　接下来，极可能出台细化的调控文件。若如此，则下半年房价上涨趋势将被打断、缓解。但经过9个月的下跌后，房价已无明显下跌的可能，预计下半年房价将以低位盘整为主。大约在三季度，多数房地产指标会触底，所以提出二三季度是购房良机。上半年犹豫的购房者，三季度别再错过。

　　收入增长高于房价增长为合理

　　华远地产董事长任志强

　　在楼市调控过程中，打压房价不是核心问题，最关键是解决居民的财产分配，目前最大的问题是财产分配不合理。如果居民收入的增长高于房价的增长，那么房价的增长就较为合理。

　　刚需强劲量价齐升

　　高盛集团中国投资管理部副主席哈继铭

　　房价我觉得交易量会上升，房地产交易量会明显上升，因为这种刚性的需求还是很强，并且各地也出一些政策来鼓励这个刚性需求的释放，但是我觉得房价可能会大幅度上涨。

　　调控需要长效机制

　　阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲

　　现在刚需是实实在在存在的，是一个真实的需求。当然房地产不能像过去似的，房价暴涨变成一个短期炒作盈利投机的场所，这个肯定是有害的，要引导中国房地产健康的发展。慢慢从行政手段走向市场和长效的机制，这样会使地产中国的经济能够有很好的收益。邹宇 (来源：华西都市报)