楼市高库存“紧箍咒”未解除 供求关系并未转变

　　虽然全国楼市刚刚经历了“红五月”，高库存的阴影一直笼罩在开发商头顶上空，并未真正散去。未来很长一段时间内，开发商还得为减少库存而挣扎。

　　有关研究机构市场监测数据显示，截至目前，京、沪、穗、深四大一线城市的库存量仍然在高位徘徊。此外，杭州、南昌、青岛、苏州等城市的库存量也并未出现明显减少，个别城市不降反升。

　　此前不久，包括住建部在内的主管部门已经通过各种途径，向外界传递了不会放松调控的信息。在这样的市场环境下，开发商如想摆脱资金链短缺困境，能做的除了继续主动促销，几乎没有别的其他选择。

　　楼市库存高位徘徊

　　库存量，是指已入市但当前并未售出的待售商品房数量，是反映地产市场活力与风险的重要指标。因此，楼市库存量的居高不下，意味着开发商正面临巨大的销售压力。

　　据了解，目前上海楼市的库存量已经逼近千万平方米大关。根据房管部门官方网站“网上房地产”网公布的数据表明，截至6月24日，上海新房市场库存量为995万平方米，相比2011年底的975万平方米，略微上升。实际上，上海的库存量曾经冲破了“千万关口”，在5月底、6月初的一段时间里，住宅库存一度接近1100万平方米。

　　受制于库存高压的城市不止上海一个。根据中原研究集团提供的监测数据显示，一线城市中，北京、广州和深圳的库存量目前也处于或者接近历史高位。截至6月24日，北京的库存量为1031万平方米，如果把因在3月份调整统计口径而减少的500万平方米加进来，其总量已达到1500万平方米，与2011年底的1550万平方米相差无几。广州和深圳在5月份的销售量环比上涨幅度分别达到52.06%和38%，但这两个城市目前的库存量与2011年底相比，并无明显回落。而包括杭州、青岛在内的其他城市，库存量则出现了小幅增加，如杭州目前的库存量达到了701万平方米，较2011年底增加了17万平方米(见表)。

　　观察各城市库存量变化情况，看似增幅不大，但由于销售状况的恶化，从而使得出清周期变长，给市场带来不小的压力。就上海而言，2009年的库存量为481万平方米，粗略估算其年均增幅约42%左右。但在2009年，其实市场销售状况极为理想的，相对于全年2600万平方米的成交量，消化这些库存，仅两个月时间而已。而按照目前上海月均60万平方米左右的销售速度，消化所有的库存需要一年半时间。

　　供求关系并未转变

　　市场的暂时转暖，并未改变供大于求的局面。

　　市场分析人士指出，近期，市场显现出走出低谷的迹象，全国主要的城市成交量均创造了限购来的最高点，市场消化库存明显加速。但市场热销项目依然以刚需产品为主，信贷松动及市场政策微调导致市场部分需求明显降低了观望情绪。

　　此外，各地方政府推出的一些刺激刚需的举措，如提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准、降低首套住房贷款利率、实施购房落户等微调政策，促使部分购房者心态变化，部分刚性需求提前了购房时间，从而导致市场成交量的回升。

　　但这并未改变市场的供求关系。我们不妨以上海楼市为样本，来观察它在近十周内供需变化情况。根据汉宇地产提供的市场跟踪监测数据显示，自今年4月26日至6月24日的十周时间里，有七周时间是供大于求，只有三周时间表现为供不应求。

　　专家表示，由于限购、限贷政策并未出现松动，执行力度很大，仅依靠首次置业等刚性需求，尚无法改变当前供大于求的局面。这决定了开发商的库存依然偏大，加之未来潜在供应依然处于较高水平，可以预见，高库存形成的巨大压力会持续存在。

　　高端物业压力更大

　　毋庸置疑，今年下半年市场主题仍为降价促销。而此前参与积极性不高的高端物业，也将放低身段，主动迎合市场需求。

　　受限购政策影响最大的改善类住宅产品，积压情况更为突出。以上海为例，根据上海“网上房地产”网站公布的数据显示，截至6月24日，库存量为995万平方米，其中普通住宅为249.75万平方米，约占25%。由此可见，有四分之三左右的积压住宅为包括别墅、大户型公寓在内的高端物业。面对这种情况，有业内人士分预测，这将改变此前一段时间内主要以刚需盘打折促销的现状，会有更多的高端盘开始降价销售。

　　至于高端项目降价幅度会达到多少？业内人士表示无法一概而论。在5月份，已经出现了逼近成本价开盘的高端楼盘，如中海紫御豪庭售价仅3.8万元/平方米左右，且包含5000元/平方米的装修费用，其实已经接近成本价。有专家指出，根据目前的市场行情而言，降价促销幅度必须达到15%左右甚至更高，才能吸引购房者注意，可见未来高端物业促销幅度可能不会低于该水平。

　　作者：甄爱军 (来源：理财周刊)